指南针大连桃源里项目分析

商业
青泥洼桥商圈、青云商 圈、桃源商圈、八一路 商圈
青泥洼商业 圈
青云街 商业圈
八一路 商业圈
本案
桃源商业 圈
桃源里位于大连市中心地段，周边商业配套完善。交通方便。
桃源里——规划
桃源里项目共分三个部分，山下组团、楼王组团以及山上组团，分高层住宅、平层官邸、 圆厅别墅三种产品，高层产品为绿城第二代新古典主义建筑风格；平层官邸和圆厅别墅 均为法式建筑风格。2014年首次开放的是山下组团，由四栋高层组成，楼号为7、8、9、10， 四栋楼共402户，面积区间为115-156平米，户型为三室两厅一卫和三室两厅两卫。全部精装修交付
2014.7
0
0
0
0
冰爽盛夏，童真易购活动；拍照赠
--
送神秘礼物（拍摄班车）；幸运大 转盘
2014.8
2
--
--
--
微信有奖问答，银行客户推介会，
--
开盘，拉斯维加斯博彩，红酒品鉴
会
项目自8月开盘以来共成交2套，由于精装修入市，定位豪宅，户型面积大、总房款过高，故产品去化情况 不好，虽优惠力度有所加大，但总体价格并无下调趋势。
优点：采光较好、入户玄关 缺点：卧室通风不好、卫生间为暗卫、主卧走廊过长、无衣帽间
桃源里——户型参数
户型 建筑参数
户型参数
三室两厅两卫
建筑类型 （高层）
高层 参数 主卧 次卧1 次卧2 客厅 餐厅 厨房
卫生间（明）
功能房
面积 (m2)
156
户型建筑形式（平层、错层、复式等）
平层
楼宇建筑形式 （板楼）
√
以项目周边拓客为主；虽然后期加大 了报广和暖场活动做宣传，但整体
推广方式比较传统，无法大量吸引
客户，因此给项目带来了不少阻力
朗豪东港——营销节点汇总
2014.3 外展
2014.6.22香格里拉Hale Waihona Puke Baidu说明会
2014.7夏季房交会
2014.8.30 银 行 客 户 推介会
2014.5.17样板间开 放并认筹
--
--
--
--
--
工人房
0
--
--
--
--
--
--
玄关
1
3
2
6
3.15
--
--
风水点评
---
--
--
--
优点：全明户型，入户带玄关，明卫 缺点：整体通风较差，动静分区不合理，卧室、卫生间走廊过长
朗豪东港—推盘及销售
红色区域为开盘推出产品
7#
推出 时间
供应 套数
面积 区间 （㎡
）
主力 面积 （㎡ ）
户型
三室两厅两卫
面积(m2)
140
户型建筑形式（平层）
平层
建筑参数 户型参数 赠送面积
建筑类型 （高层、多层等）
楼宇建筑形式 （点、板楼等）
高层
板楼
参数
数量（个） 进深（m)
开间(m)
主卧
1
4
3.7
次卧
1
3.6
3.3
客厅
1
5.4
4.5
餐厅
1
2.3
4.5
厨房
1
3.6
2.8
3
2.1
卫生间（暗）
2
2.1
1.8
一面采光
好
0
4.15
3
12.45
3.15
一面采光
好
1
3.3
2.4
7.92
3.15
无
不好
1
3.25
2.2
7.15
3.15
一面采光
不好
1
1.8
2.2
3.96
3.15
一面采光
不好
0
--
--
--
--
--
--
地下室
0
--
--
--
--
--
--
赠送面积 户型点评
储物/衣帽间
0
--
--
--
--
--
--
阳台/露台
0
--
总房款过高
祝女士，35岁，大连本地人，想要给父母购买一套产品，因为父母原来居住在项目地周边，比较喜欢产品的品质，信
赖绿城品牌，因此考虑购买。
朗豪东港——营销评估
营销方式
项目名称
报广
短信
网络
户外 广告
车体 广告
围挡
道旗
暖场 活动
特价 房
展会
点评
桃源里
√
√
√
√
√
√
√
项目前期依托绿城品牌，但营销推广
手段和力度都不足，认知度较低，基本
桃源里亮点研究——大师团队精装
桃源里——SWOT分析
1、项目位于市中心地段，周边配套成熟
S
2、精装修标准高 3、拥有一线的山体资源
W
1、产品面积大、总房款过高 2、宣传力度不够，蓄客少 3、户型结构不合理
中山区商业、医疗、教育等配套成熟
O
T
周边楼盘林立，如明秀庄园，亿达云集等竞品竞争激 烈
桃源里——现场图片
桃源里亮点研究——大师团队精装
桃源里项目由一流室 内设计公司美国BLD 设计，本项目依然延 续了BLD精髓的典雅 舒适、简洁大气，风 格颜色自然一体。在 室内的精装标准要求 之上，以第一品级的 考究之道，甄选出全 球的高端品牌，为居 者提供了一种同步国 际的生活风尚
桃源里亮点研究——大师团队精装
2014.7 举 行 3 场 暖 场活动
2014.8.9 低 调 开 盘
营销节点不算密集，前期的推广跟营销活动较少，蓄客周期较短， 蓄客量不足，开盘低调，导致销售惨淡。
桃源里——部分活动展示
产品发布会
房交会
10月26日，高新区IT产业精英论坛
拉斯维加斯博彩
银行客户推介会
10月12日，清华大学EMBA总裁班同学游园会
桃源里——配套
配套
内部配套
交通
教育
外部配套
医疗
商业中心 会所
幼儿园 露天游泳池
山体公园
公交车2路、4路、5路、 12路、403路、501路
泰山小学、明星小学、 捷山小学、青云小学、 杏园小学、桃源小学、 秀月小学、白云小学、 24中学、44中学、15中 学、第9中学华乐小学、
华乐中学
大连市中医院、中山区 人民医院
7月12-15日，参加夏展
桃源里——活动汇总
桃源里活动 汇总
2014.3.19 2014.5.17 2014.6.22 2014.7.6 2014.7.12-13 2014.7.10-14 2014.7.22-26 2014.8.8 2014.8.9 2014.8.16 2014.8.26 2014.8.30
户型
三室两厅一卫 三室两厅两卫
合计
面积（㎡）
供应套数
目前去化 目前去化
占比（约）
套数
率
115
90
22%
1
50%
140
180
46%
0
0%
153
66
16%
0
0%
156
66
16%
1
50%
115-156
402
--
2
--
桃源里目前已开的户型中，140平占比46%，为本次开盘的主力户型
桃源里——户型点评（一）
当日 去化 套数
开盘均 价
（元/ 平）
优惠（元/ 平）
目前消 化套数
目前 剩余
目前 均价（元
/平）
优惠（元 /平）
目前 去化
率
2014. 8.9开
盘
7#— 10#
115156
140
2
22000
2
400
22000
0.5%
开盘效果不好，当天共成交2套，主要原因一是前期宣传力度不够，蓄客较少；二是精装修入市，面积大， 总房款过高，剥夺了一部分投资客群，因而导致成交不理想。
层数（层）
层高(m) 楼座朝向 梯户数(户）
点楼
35
3.15
东南
2T2户
数量（个） 进深（m)
开间(m)
面积(m2)
层高(m)
采光面
通风
1
3.7
3.8
14.06
3.15
一面采光
不好
1
3.65
3.2
11.68
3.15
一面采光
不好
1
3.55
3.35
11.89
3.15
一面采光
好
1
4.95
4
19.8
3.15
桃源里—2014月度成交及营销汇总（调研数据）
成交套数
成交面积 成交金额 价格 电、访（A类项目
（万平） （万元） （元/平）
）
营销活动
2014.3
0
0
0
0
0
外展
2014.4
0
0
0
0
0
报广，网络平台
2014.5
0
0
0
0
0
样板间开放、到访有机会抽取奔驰S 系豪车使用权一年
2014.6
0
0
0
0
--
香格里拉项目说明会
7# 8# 9#
10#
山下组团 楼王组团 山上组团
公租房
桃源里——产品分布
156、153/153、156 140、115、140 140、115、140
7#
8#
140、115、140
9#
10#
9F
9F
7#，35F、两个单元、1T2H 8#—10#，32F、均一个单元、1T3H
桃源里——户型配比
建筑形态 高层
前期宣传推广力度较小，多以报广，网络平台为主；开盘之后营销推广投入稍微增多，且方式多样，但由 于产品本身总房款过高，成交状况并不理想。
桃源里——客户
期数（产品类型）
客户来源地
购买目的
客户组成
客户价值敏感点
抗性
一期
周边地缘性客户为主
改善
多为企业家、金 融界人士等高端 客户
开发商品牌大 精装修标准 市中心位置
3.15 3.15 3.15 3.15 3.15 3.15 3.15 3.15
--3.15 -3.15
楼座朝向 梯户数(户）
西南 采光面 一面采光 一面采光 两面采光 一面采光 一面采光
无 无 一面采光 --一面采光 ---
2T3户 通风 不好 不好
好 好 好 不好 不好 好 --好 ---
户型点评
百年城会展 样板间开放，到访有机会抽取奔驰S系豪车使用权一年
香格里拉说明会，认筹 冰凉盛夏，童真易购活动
拍照赠送神秘礼物 夏季展交会 幸运大转盘 微信有奖问答 开盘
拉斯维加斯开场舞，红酒品鉴会，绿城项目推介会 业主答谢会 银行推介会
项目亮点研究——高层为新古典主义风格，别墅为法式风格
许大绚
整个建筑风格高层部分采用的是第二代新古典主义风格；别墅部分 采用的是法式建筑风格。由贝尔高林首席创作总监许大绚亲自执笔， 强调对称、秩序与均衡。通过镜面水景、刺绣花坛、精美雕塑展现 宫廷园林的恢弘气度，设置水池、豪华铺装、修剪整齐的植物、开 放式大草坪体现自然韵味，营造丰富多变、步移景异的道路景观。
户型：140 ㎡ 三室二厅二卫
优点：
精装修、全明户型、采光通风好；
入户有玄关 缺点：
卫生间为暗卫； 主卧室走廊过长； 缺少衣帽间
桃源里——户型点评（二）
户型：156㎡ 三室二厅二卫
优点：
精装修、全明户型； 入户带玄关、卫生间明卫；
缺点：
动静分区不合理、主卧卫生间走廊过长； 缺少书房
桃源里——热销/主力户型参数
层数（层）
32 面积(m2)
14.8 11.88 24.3 10.35 10.08
6.3 3.78
功能房 地下室
1
4.9
3.2
0
--
--
15.68 --
储物/衣帽间
0
--
--
--
阳台/露台 工人房 玄关
0
0.8
1.9
1.52
0
--
--
--
0
2.3
3
6.9
主卧室赠送阳台1.52平
层高(m)
3.15 层高(m)
指南针大连桃源里项目分析
桃源里
桃源里——基本信息
本案
项目地址 开发商 广告定位语 占地面积 建筑面积 车位比 容积率 绿化率 总户数 开盘时间 建筑形式 面积区间 主力产品 装修标准 价格
大连市中山区解放路桃源街 大连九龙仓绿城置业 中山核心 绿城作品 8.57万平方米 24万平方米 1450 2.8 36% 1242（当期402户） 2014.8.9 多层、别墅、高层 115-156平 140平 4000元/平 均价22000