项目计划编制方法

集团 总裁 地区 总经理 ——
计划专员 （影响集团关键节点） 工程部 部门职能负责人
项目 负责人
计划专员 （影响集团关键节点） 部门 职能负责人 ——
个人 或小组
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 协调管理的目标 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
里程碑节点 关键环节 专项工作
模版使用要点： 1）确定交付区、段 3）安排配合工作
2）根据里程碑节点确定主要工作节点 4）平衡、协调、优化、落实责任人
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推进协作机制提升计划管理
专注前期、服务后期
通过组织提供有力保障
计划——为了避免失控； 为了快速的应对外界变化
效率提升与工作改进的思考
外部风险——不确定性 生存竞争——整体快速反应
儿童游戏——老鹰抓小鸡 为了应对外界风险而快速应变，计划多变是特定时期的必然结果； 提高整体协作效率是决定快速应变的前提
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 任务类型划分 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
A.整体目标 B.团队成果 C.个体工作
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相关性
职能性
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
按照合理工期预排计划——适用于没有强制期限的计划编制 分期项目后期计划的编制
（理想条件下的合理工期） （特殊因素影响的附加工期） （计划工期）
从任务起点开始编制全过程计划，需要对未来事件合理预期；任务结束时间无强制性 其合理性有赖于过程经验的积累
计划由近期到远期逐步深化的过程
远期目标简捷、清晰 近期计划周密、合理
近期
远期
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
自上而下的任务分解过程
充分估计整体工作量
对整体的工作量估计，估计项目每一个模块的工作量及难度，制定 初步计划，确定任务的时间段。
根据个人能力分配任务
项目环境常处于变化之中，使计划的实施会偏离 加强预测，修正计划，以适 项目基准计划，因此项目计划要随着环境和条件 应不断变化的环境，从而保 的变化而不断调整和修正 证完成项目目标。 构成项目计划的任何了计划的变化都会影响到其 制定、调整项目计划要充分 他子计划的制定和执行，进而最终影响到项目计 考虑各子计划间的相关性。 划的正常实施。 不是以某个组织或部门内的机构设置为依据，而 领导决策，专岗协调，部门 是以项目和项目管理的总体及职能为出发点，涉 协作 及到项目管理的各个部门和机构。
设计控制 报建与配套 成本控制节点 样板段实施 采购招标/订货 工程控制节点 营销控制节点 办理预售证 物业控制节点 首期销售开盘
“四证” 开盘 开盘
设计
1.6 1.7 1.8
主体封顶
议标/招标
模版使用要点： 1）确定主要工作节点
报批报建
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2）补充配合工作节点 4）落实责任主体
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3）整体平衡、优化
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 计划执行与反馈 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
关 键 工 作 节 点
土地权证 建设工程规划许可证 施工许可证
桩基与围护桩工程（开工） 样板区工程 销售开盘
竣工备案 交房（开始）
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工作计划分解
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 落实责任主体 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
明确计划专员的管理职能，打破部门边界，围绕项目管控点组建横向跨部 门协作团队，使整体工作效率提高
根据项目成员的职能分工分配任务（需要考虑到个人能力问题） 。因人而异，发挥专长。
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
自上而下的任务分解过程
主要节点目标的控制分工
007行动系列——里程碑节点确定，发出A级指令
A1
Hale Waihona Puke BaiduA2
A3 A6 A7 A8 A9
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主要节点目标的控制分工
里程碑节点确定，发出A级指令 关键工作节点确定，发出B级指令
以节点目标为期限的作业计划深化
我的执行计划
本专业任务加入其他专业应 提供的成果或条件，将其内 谁会影响我的工作？ 化为计划中的关联任务
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
明确分工、协同的焦点。建立对关联任务的预警机制和事后责任追究依据。
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发总体计划编制参考模版
根据项目开发基本流程与工作性质划分三个模块
模块一
模块二
模块三
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
执 行、 控 制
信息
预期 ——对过去总结，对现状分析；
准确的信息传递、沟通是计划管 理过程中不可缺少的前提
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 计划执行与反馈 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
日跟踪、周检查 关键节点——日跟踪；聚焦重点工作，避免个性事件对整体计划的影响。 政府审批事务受主办者个人行为影响，一发牵动千钧，时 间相隔一天可能会有重大的影响，是项目跟踪、反馈的重 点。 如：关键时期主办者出差，一天之差政策突变，风险剧增 项目进展——周检查；了解项目难度，分析各类影响因素，及时调整 下一周工作重点
项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发计划编制模版
模块三：工程验收与交付实施
开 盘
主体封 顶
竣工备案
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发计划编制模版
模块三：工程验收与交付实施
**期/段/栋号 工程验收与交付实施 3 控制节点 开始 3.1. 3.2 3.3 竣工验收、备案过程 交付准备 开始交房 完成 内容 时限 开始 完成 内容 时限 控制时间 配合工作 **期/段/栋号 控制时间 配合工作
计划 类别 集团 经营节点 一级 项目 部门职能 项目/工程部 计划（24节 负责人 负责人 职能负责人 点） 二级（部门）部门职能 部门职能 负责人 负责人 计划 三级（个人） 个人 或小组 计划
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编制
负责
检查、回顾 集中、复核
调整申请
审核
批准
集团 总裁
集团
项目负责人
各地计划专员 专项会议 各地计划专员 专项会议 部门职能负责人 项目职能负责人
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
按照任务目标倒排计划——适用于已经确定经营计划的项目
（任务完成目标日期） （任务消耗周期） （任务开始日期）
任务结束时间已经确定，据此确定任务起点及过程； 对过程的可控性要求较高；
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项目开发计划编制要点
自上而下的任务分解过程
主要节点目标的控制分工
007行动系列——里程碑节点确定，发出A级指令 007行动系列——关键工作节点确定，发出B级指令
以节点目标为期限的作业计划深化
007行动系列——我的作业起止点
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
自上而下的任务分解过程
项目开发计划编制方法
计划编制原则
计划编制过程
计划编制模版介绍
原 则 目的性 系统性 经济性 动态/预 测性
说
明
关注点 分析目标，弄清任务
项目是一个或几个确定的目标。
项目开发计划编制要点 划彼此之间相对独立，又紧密相关．
项目计划本身是由一系列子计划组成，各个子计 分析关联因素，明确交接任 务 项目计划的目标不仅要求项目有较高的效率，而 经过多种方案优化分析 且要有较高的效益。
项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发计划编制模版
模块二：工程全面实施
开盘
样板段实施
设计
办理预售证
开盘
主体封顶
议标/招标 “四证”
报批报建
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
**期/段/栋号 工程全面实施 2 施工控制节点 开始 完成 内容 时限 开始 现场准备，五通一平 桩基与基础施工 土建主体结构施工 屋面工程 外墙工程 外架拆除 室内工程 精装修工程 外网工程 室外土建工程 安装工程 室外硬景工程 室外水景工程 室外光景 室外绿化工程 20 控制时间 配合工作
获取 土地
设计
样板段实施
开 盘 开 盘
主体封顶 竣工备案
办理预售证
议标/ 招标
报批报建
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“四证”
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 计划执行与反馈 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
决策 ——关键在于对未来的判断；
控制 ——对任务了解，对未来合理 预期，及时采取正确的行 动
项目开发计划编制模版
模块二：工程全面实施
模版使用要点： 1）确定工程管理区、段 2）初排控制节点 3）权衡配合工作 4）平衡、协调、优化
控制时
完
2.1. 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14.
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2.15.
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
兼顾目标与合理工期优化计划——计划评估、风险预测
通常计划编制程序： 1）倒排计划：经营目标计划→任务结束点→过程控制节点；
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2）评估计划：执行过程的合理周期评估，特殊影响因素预测
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
从分散到集中的计划系统整合
收集各专业、各岗位的深化作业计划
汇总各专业、岗位深化的作业计划，核对关键节点的控制期限要求。
审核、完善横向协作的关联任务
将专业之间相互关联的任务纳入重要监控点。
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
管理边缘区域的任务
多项目计划管理：项目任务同其他项目中的任务有相关性——在项目 计划中显示出外部关联任务（影子任务），明确各方的合作、协同关 键点。
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发总体计划编制参考模版
模块三：工程验收与交付实施（控制风险、面向客户）
模块三
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发计划编制模版
模块一：报批报建与样板段实施
报批报建与样板段实施 1 1.1 1.2 1.3 获取土地 1.4 1.5 主要工作节点 设计 配套 配合工作节点 成本 采购 工程 营销 物业
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍 B1
B2
自上而下的任务分解过程
主要节点目标的控制分工
B3
B7 007行动系列——里程碑节点确定，发出A级指令
007行动系列——关键工作节点确定，发出B级指令
B8
B10
B14 B15
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发总体计划编制参考模版
模块一：报批报建与样板段实施（获取“四证”、积蓄客户、首段开盘）
模块一
2012-4-23
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项目开发计划编制要点
计划编制原则 计划编制过程 计划编制模版介绍
项目开发总体计划编制参考模版
模块二：工程全面实施（平衡资源、服从销售、优化成本）
模块二
2012-4-23
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项目开发计划编制要点
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 项目计划层次 作业计划 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
项目开发控制计划
经营目标计划
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 项目计划层次 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
里 程 碑 目 标
建设用地规划许可证
里程碑节点 关键环节 专项工作
通过项目开发计划的分层管理，消除上、下层配合工作脱节现象； 通过组建横向协作团队，促进专业配合环节的效率提升
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效率提升与工作改进的思考
推进协作机制提升计划管理 项目开发计划编制模版 专注前期，服务后期 通过组织提供有力保障
按照房地产项目开发流程与工作属性，确定三大运营模块 模块一：报批报建与样板段实施（获取“四证”、积蓄客户、首段开盘） 模块二：工程全面实施（平衡资源、服从销售、优化成本） 模块三：工程验收与交付实施（控制风险、面向客户）