乐山市房地产市场总结
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乐山市房地产市场总结
2020年5月21日星期四
第一章 行政干预下的宏观市场 第二章 城市规划新说 第三章 2011年上半年土地市场“零”供应 第四章 冷热参半的8个月 第五章 凶多吉少的下半年 第六章 运筹帷幄、成竹在胸 第七章 基于市场信息的项目讨论
第一章 行政干预下的宏观市场
2011年宏观经济情况
2011年宏观经济政策重在“调结构”和“控物价”；财政政策重在“调结构”和“稳 增长”；货币政策转向“稳健”，更加注重对差别存款准备金率的运用，货币信贷回归常态 。最变态的是行政干预的“双限”、“监管”
房地产国家社会背景
1、城市化进程加快、城乡一体化快速推进。 2、土地资源稀缺，集约利用土地成为发展必然。 3、房地产是提供居民基本生存需求的行业。 4、稳供应，压房价，保民生。
新广场片区： 在售楼盘3个 供应796套
城东片区： 在售楼盘1个
809套
肖坝片区： 在售楼盘3个 供应1885套
老城区： 在售楼盘6个 供应1452套
通江片区和老城区在售楼盘最多 ，但肖坝片区供应体量最多
2011年乐山产品形态供应
从去年以来，电梯成为乐山房地产市场的主流
2011年乐山开盘价格走势
2011年，我国经济将由回升转入增长与通胀并行阶段，外部环境复杂多变，世界经济 殊途同归于“滞胀”；“三驾马车”均有放缓，经济景气小幅回落；通胀压力上升，价格调 节面临“二难选择”。
2011年，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，全年 GDP增长呈现“前低后高”走势，与2010年正好相反，增长9.5%左右，比2010年回落0.5 个百分点，CPI增长在4%左右，高于2010年0.7个百分点。
房地产行业在国民经济中的地位
1、房地产占城镇固定资产投资比例高达20%。 2、房地产业是银行信贷权重行业。 3、政府财政收入重要来源。 4、土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。
历年中国房地产行业发展
量跌价稳 2011年
新国“八”条两会
1、调控促使房地产行业走向健康 2、但本次调控对市场影响较深，大中城市成交低迷、价格回落 3、本次调控最大亮点——行政干预
两会中的房地产行业
1、坚决遏制部分城市房价过快上涨势头.满足居民合理住房需求 2、进一步扩大保障性住房建设规模（1000万套） 3、稳定房价和住房保障工作省级人民政府负总责，市县负直接责任
房地产行业政策预期——更加严厉的调控
行政干预 双轨制 金融 税收 土地
本章小结
1、经济由回升转入增长与通胀并行，通胀压力上升； 2、财政政策重在“调结构”和“稳增长”； 3、货币政策转向“稳健”； 4、经济结构调整是“十二五”期间的重点。 5、房地产是保障基本生存的民生行业，发展速度日益加快； 6、房地产行业在国民经济中占据举足轻重的地位； 7、日益严厉的调控政策正将行业引领向健康，但中短期内政策调控密集，
城市新中心分布
本片区为乐山市近些年城市建设的重点区域 ，规划延续现状良好的发展势头，重点发展文化 、商业、居住、办公等功能。即将成为乐山新兴 商业中心。本案处于柏杨坝片区的“生态板块” 。
Baidu Nhomakorabea
柏杨坝片区
第三章 2011年上半年土地市场“零”供应
近三年乐山土地供应情况
乐山近三年土地成交逐年增加，但土地实际成交量远低于计划供应量，
2011年中心城区居然是住宅用地零土地供应
本章小结：
1、从08年到10年，乐山每年的土地计划供应量都在增加，且每年的土地实际供应量都有小幅上涨， 但每年的实际供应量仅占计划量的30%左右。计划供应量与实际供应量相差悬殊。
2、2010年乐山实际土地供应最多的区域为通江片区，占到乐山2010年土地总供应的59%，其后依次 为老城区、高新区、肖坝片区、城西片区。楼面地价最贵的区域为肖坝片区，达到1819元/平米，随 后依次为通江片区、城西片区、高新区、老城区。
3、2011年至今乐山城区住宅用地零供应。
第四章 冷热参半的8个月
2011年乐山楼市综述
2011年乐山在售楼盘共有21个，分别为：午后蓝山、嘉州新城、爱丁堡、亚马逊、恒邦新天地、 新天名城、西城首座二期、城市之星、棕榈湾、弘祥瑞苑、亿城盛景、都市水岸、半山峰景、玉龙居、 华夏尚居、恒地大道中心、青果山花城、西城国际、天和大院、海棠香阁、都市江景二期；截止8月1日 ，共开盘27次，供应680000平米，共7100套；加去年存量约300000平米，今年共计供应980000平米 ，截止8月1日，成交680000平米，成交率70%。供应量与去年同期相当，成交情况不如去年同期。
近一年乐山房价整体稳中有升
2011年乐山面积段供应情况
乐山今年上半年主要供应的面积段集中在70—110平米之间，占总供应的近70%
2011年乐山面积段成交情况
成交率随着面积的上升逐渐下降，此外，由于50平米以下的户型多为1室，成交率不 如达到两室的50—60平米户型
2011年乐山已经亮相还未开盘项目8个，分别为：国晟大厦、四季公馆、万和华庭、北城风景、嘉 州国际商业中心、五洲汉唐、七星海棠、城际御风庭。
其他已知还未亮相项目有：龙湾庄园、龙湾水岸、汇丰国际、三江华府、江山一品、嘉州长卷。
2011年乐山在售楼盘分布
城西片区： 在售楼盘2个 供应448套
通江片区： 在售楼盘6个 供应1710套
房地产行业面临重大调整
第二章 城市规划新说
乐山规划新说
“三江串五城”“双百大乐山”
三江：大渡河、青衣江和岷江。 五城：商务经济区（商城）、田园度假经济区（慢城）、 制造业经济区（钢城）、临港经济区（港城）、都市农业 经济区（耕城）。 双百：人口百万规模及城市规划范围百平方公里。
城市发展方向
城市发展方向选择 东优：保护大佛景区，严格控制岷江东侧、岷江 二桥以南地区建设活动，优化景区配套服务功能； 完善旧城区基础设施，优化旧城区综合环境。 南跃：依托大渡河和岷江向南，形成沿江沿河产 业带，完善城市生活配套功能，拓展城市发展新空 间。 西接：依托乐峨路、嘉峨干道和峨眉河向西，合 理安排城市新区拓展。 北拓：沿岷江和竹公溪向北，拓展城市生活空间 。
2020年5月21日星期四
第一章 行政干预下的宏观市场 第二章 城市规划新说 第三章 2011年上半年土地市场“零”供应 第四章 冷热参半的8个月 第五章 凶多吉少的下半年 第六章 运筹帷幄、成竹在胸 第七章 基于市场信息的项目讨论
第一章 行政干预下的宏观市场
2011年宏观经济情况
2011年宏观经济政策重在“调结构”和“控物价”；财政政策重在“调结构”和“稳 增长”；货币政策转向“稳健”，更加注重对差别存款准备金率的运用，货币信贷回归常态 。最变态的是行政干预的“双限”、“监管”
房地产国家社会背景
1、城市化进程加快、城乡一体化快速推进。 2、土地资源稀缺，集约利用土地成为发展必然。 3、房地产是提供居民基本生存需求的行业。 4、稳供应，压房价，保民生。
新广场片区： 在售楼盘3个 供应796套
城东片区： 在售楼盘1个
809套
肖坝片区： 在售楼盘3个 供应1885套
老城区： 在售楼盘6个 供应1452套
通江片区和老城区在售楼盘最多 ，但肖坝片区供应体量最多
2011年乐山产品形态供应
从去年以来，电梯成为乐山房地产市场的主流
2011年乐山开盘价格走势
2011年，我国经济将由回升转入增长与通胀并行阶段，外部环境复杂多变，世界经济 殊途同归于“滞胀”；“三驾马车”均有放缓，经济景气小幅回落；通胀压力上升，价格调 节面临“二难选择”。
2011年，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，全年 GDP增长呈现“前低后高”走势，与2010年正好相反，增长9.5%左右，比2010年回落0.5 个百分点，CPI增长在4%左右，高于2010年0.7个百分点。
房地产行业在国民经济中的地位
1、房地产占城镇固定资产投资比例高达20%。 2、房地产业是银行信贷权重行业。 3、政府财政收入重要来源。 4、土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。
历年中国房地产行业发展
量跌价稳 2011年
新国“八”条两会
1、调控促使房地产行业走向健康 2、但本次调控对市场影响较深，大中城市成交低迷、价格回落 3、本次调控最大亮点——行政干预
两会中的房地产行业
1、坚决遏制部分城市房价过快上涨势头.满足居民合理住房需求 2、进一步扩大保障性住房建设规模（1000万套） 3、稳定房价和住房保障工作省级人民政府负总责，市县负直接责任
房地产行业政策预期——更加严厉的调控
行政干预 双轨制 金融 税收 土地
本章小结
1、经济由回升转入增长与通胀并行，通胀压力上升； 2、财政政策重在“调结构”和“稳增长”； 3、货币政策转向“稳健”； 4、经济结构调整是“十二五”期间的重点。 5、房地产是保障基本生存的民生行业，发展速度日益加快； 6、房地产行业在国民经济中占据举足轻重的地位； 7、日益严厉的调控政策正将行业引领向健康，但中短期内政策调控密集，
城市新中心分布
本片区为乐山市近些年城市建设的重点区域 ，规划延续现状良好的发展势头，重点发展文化 、商业、居住、办公等功能。即将成为乐山新兴 商业中心。本案处于柏杨坝片区的“生态板块” 。
Baidu Nhomakorabea
柏杨坝片区
第三章 2011年上半年土地市场“零”供应
近三年乐山土地供应情况
乐山近三年土地成交逐年增加，但土地实际成交量远低于计划供应量，
2011年中心城区居然是住宅用地零土地供应
本章小结：
1、从08年到10年，乐山每年的土地计划供应量都在增加，且每年的土地实际供应量都有小幅上涨， 但每年的实际供应量仅占计划量的30%左右。计划供应量与实际供应量相差悬殊。
2、2010年乐山实际土地供应最多的区域为通江片区，占到乐山2010年土地总供应的59%，其后依次 为老城区、高新区、肖坝片区、城西片区。楼面地价最贵的区域为肖坝片区，达到1819元/平米，随 后依次为通江片区、城西片区、高新区、老城区。
3、2011年至今乐山城区住宅用地零供应。
第四章 冷热参半的8个月
2011年乐山楼市综述
2011年乐山在售楼盘共有21个，分别为：午后蓝山、嘉州新城、爱丁堡、亚马逊、恒邦新天地、 新天名城、西城首座二期、城市之星、棕榈湾、弘祥瑞苑、亿城盛景、都市水岸、半山峰景、玉龙居、 华夏尚居、恒地大道中心、青果山花城、西城国际、天和大院、海棠香阁、都市江景二期；截止8月1日 ，共开盘27次，供应680000平米，共7100套；加去年存量约300000平米，今年共计供应980000平米 ，截止8月1日，成交680000平米，成交率70%。供应量与去年同期相当，成交情况不如去年同期。
近一年乐山房价整体稳中有升
2011年乐山面积段供应情况
乐山今年上半年主要供应的面积段集中在70—110平米之间，占总供应的近70%
2011年乐山面积段成交情况
成交率随着面积的上升逐渐下降，此外，由于50平米以下的户型多为1室，成交率不 如达到两室的50—60平米户型
2011年乐山已经亮相还未开盘项目8个，分别为：国晟大厦、四季公馆、万和华庭、北城风景、嘉 州国际商业中心、五洲汉唐、七星海棠、城际御风庭。
其他已知还未亮相项目有：龙湾庄园、龙湾水岸、汇丰国际、三江华府、江山一品、嘉州长卷。
2011年乐山在售楼盘分布
城西片区： 在售楼盘2个 供应448套
通江片区： 在售楼盘6个 供应1710套
房地产行业面临重大调整
第二章 城市规划新说
乐山规划新说
“三江串五城”“双百大乐山”
三江：大渡河、青衣江和岷江。 五城：商务经济区（商城）、田园度假经济区（慢城）、 制造业经济区（钢城）、临港经济区（港城）、都市农业 经济区（耕城）。 双百：人口百万规模及城市规划范围百平方公里。
城市发展方向
城市发展方向选择 东优：保护大佛景区，严格控制岷江东侧、岷江 二桥以南地区建设活动，优化景区配套服务功能； 完善旧城区基础设施，优化旧城区综合环境。 南跃：依托大渡河和岷江向南，形成沿江沿河产 业带，完善城市生活配套功能，拓展城市发展新空 间。 西接：依托乐峨路、嘉峨干道和峨眉河向西，合 理安排城市新区拓展。 北拓：沿岷江和竹公溪向北，拓展城市生活空间 。