房地产基础知识培训

房地产基础知识

什么是房地产？

•房产+地产=房地产

•房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

•房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性

房地产的特性

⏹不可移动性；⏹独一无二性；

⏹寿命长久性；⏹数量有限性；

⏹用途多样性；⏹相互影响性；

⏹易受限制性；⏹价值高大性；

⏹难以变现性；⏹保值增值性。

房地产的类型

按规划用途分

居住房地产

商业房地产

旅游房地产

工业房地产

农业房地产；

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

•A、商品房B、非商品房

•C、集资房D、福利房E、私房

•从房地产用途来区分可以分为以下几点：

•写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼

•住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅

•商铺1、临街地铺2、裙楼商铺

房产、地产两者关系及差异：

•房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；

•地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括

•几个方面：

•a)从实物形态上看，房产与地产密不可分；

•b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；

•c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

•差异包括几个方面

•a）二者权属不同

•b）二者增值规律不同

•c）权属性质不同

•d）二者价格构成不同

房地产的类型

•⏹按程度划分；

•⏹按建筑物的使用性质分类；

•⏹按层数和高度的分类；

•⏹高层建筑的国际分类；

按程度划分

•生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；没有实现三通一平

•毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；三通一平•熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；

七通一平

•在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；

•现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的

“三通一平”路通、水通、电通场地平整

“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。

按建筑物的使用性质分类:居住建筑

•工业建筑

•公共建筑

•农业建筑

❖居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

按层数和高度的分类

低层建筑：指一层至三层的建筑；

多层建筑：指四层至六层的建筑；

小高层建筑：指七层至十二层的建筑；

高层建筑：指十二层以上的建筑；

超高层建筑：指高度超过100m的建筑；

高层建筑的国际分类

建筑类型层数建筑总高度（M）

低高层建筑9-1625-50

中高层建筑17-2550-75M

高层建筑26-4075-100M

超高层建筑40层以上100M以上

房地产市场分类

一级市场：房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产

经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可

以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。。

⏹二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总

体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来

的房地产出售给用地、用房单位或个人。

⏹三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入

流通领域进行交易而形成的市场。

一、土地及综合类

土地用途包括哪些种类？

•农用地:直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等

•建设用地:指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等

•未利用地:农用地和建设用地以外的土地。

各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

•居住用地：七十年

•工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

•旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

•房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均

属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。自开发商取

得该土地使用证书之日起计算。土地使用权期满后如该土地用途符合当时

城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，

如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的

使用年限的，

土地使用权的出让方式有哪些？

•拍卖

是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

•招标

是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

•挂牌

是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

取得土地的方式有出让、划拨、转让、

二、规划与设计类

什么是房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物首层的建筑面积

什么是房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各层面积总和。包括使用、辅助面积和结构面积。(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+楼梯走道面积、其他公摊面积)

使用面积

即地毯面积，住宅各楼层平面内直接供住户生活使用的净面积之和。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；

实用面积

：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额

公摊面积

公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公