房地产投机度诊断指标及诊断标准研究

房地产投机度诊断指标及诊断标准研究

周咏馨,杜长兰

[摘要]目前尚未有一种能够有效判定房地产市场价格走势合理性的指标体系,也没有判定房地产投机度大小的标准。为科学地度量各地房地产市场行情,从投机动力角度出发,研究了房地产买卖收益率高低对市场行情的影响,从评价市场支撑能力角度出发,研究了居民住房支付能力问题。利用房地产买卖收益率和城市居民住房平均支付能力指标建立了房地产投机度诊断标准,并对该诊断标准进行了实证检验。

过度投机导致的房价增长过快不利于社会的和谐稳定,不但使大量社会资源聚集于房地产行业,对其他行业产生挤出效应,也会导致普通居民无法实现“居者有其屋”的梦想,最终将影响房地产业的可持续发展。房地产投机度诊断的研究是房地产健康发展的客观要求,也是政府和房地产管理部门规划、决策和调控市场的需要。

1、房地产市场投机度诊断指标体系的建立

1.1房地产买卖收益率的提出

投机的本质是为了获利,是为了以最小的投资获取最大的利润。如果两种完全可替代商品的价格存在地区差价、时间差价等套利机会,投机者就会抓住机会套取利润,套利机会的存在是套利活动的根源。房地产的不可移动性和土地资源的不可再生性等使房价有随需求增加呈刚性上涨的可能。一旦条件成熟,客观存在的可预见的价差必将成为客观存在的投机牟利机会。目前我国经济持续发展,城市化进程不断加快,房地产需求旺盛,房地产价格处于刚性上涨阶段。房地产投机随处可见是必然的,如果不采取相应的措施抑制投机资本的介入,过度投机终将阻碍经济的健康发展。

投机者是否介入市场的关键在于买卖收益率的高低,只要预期房地产的买卖收益率大于其目标收益率,投机者就会从事房地产投机。投机者的期望收益率实质是无风险收益率与风险补偿之和。现实中每个人对风险的认识和接受程度不同,其无风险收益率的标准也是不同的,在相同的市场环境中各自的资金流向和资金流量也未必相同。也就是说每个人的期望收益率、无风险收益率与风险补偿是不同的,只要各自的期望收益率存在时间差价、地区差价,投机者就会介入市场,从事牟利活动。因此本人认为衡量房地产投机度最简捷有效的指标之一就是房地产买卖收益率。

1.2城市居民住房平均支付能力的提出

目前国内外普遍采用所谓的“国际标准”房价收入比来衡量居民的购买力和房价的合理性。该标准认为“房价收入比在4～6倍之间是其合理的取值区间”。我国不少学者也将房价收入比作为衡量居民购买力和房地产泡沫的依据,而这根本没有理论依据。

不同地区的收入水平不同、消费水平不同、房地产商品的价格不同,房地产市场发展的健康与否不能简单地用房价收入比的高低来衡量。只有居民平均可支付房价与当期住房平均价格的比率才能够反映当地居民的住房平均支付能力。居民住房平均支付能力才是检验住房平均价格是否超出了居民的平均经济承受能力的关键性指标,才是检验市场是否过热及市场是否存在泡沫的关键性指标。因此本人认为衡量居民购买力、房地产市场投机行情的最简捷有效的指标之一是居民住房平均支付能力。

2、房地产买卖收益率指标

2.1房地产买卖收益率对投机动力的影响

实际买卖收益率的高低直接影响投机者的投机动力,在获利的“示范效应”下,

投机者预期收益率(re)的高低决定了投机参与者数量的多少和投机资金量的大小。房地产投机者追求的是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率,不同的投机者其无风险报酬率不同,也就是说不同的投机者的最低预期收益率不同。当投机资金全部为自有资金时,最低预期收益率是银行存款利率(rs);当投机者还希望自己的资产保值时,最低预期收益率是银行存款利率加通货膨胀率(ra);当投机资金全部为贷款资金时,最低预期收益率是银行贷款利率(rm)。当投机资金中有部分贷款资金时,房地产买卖预期收益是抵押贷款收益与自有资金收益之和,房地产买卖最低预期收益率是抵押贷款与自有资金的组合收益率(ro),是购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数。

通常ro界于rm和rs之间,因此利用买卖收益率评价投机动力大小的关键在于进行

房地产买卖收益率(R)与银行存款利率、银行贷款利率之间的比较。当时,房

地产市场上的投机动力几乎为零；当>1时,房地产市场出现Ⅰ级投机动力；当>1

时,房地产市场出现Ⅱ级投机动力；当>1时,房地产市场出现Ⅲ级投机动力。

2.2依据房地产买卖收益率的成数研究确定投机动力

房地产市场的住房需求可分为消费性需求和非消费性需求,非消费性需求包括投资性需求和投机性需求。在研究整个市场行情时,不需要明确地界定某个个体的买卖行为是投机还是投资,只需要研究整个市场中消费性需求和非消费性需求所占的比重。消费性需求和非消费性需求比重大小能够反映市场的健康状况。市场中存在投机动力Ⅰ就有可能存在非消费性需求,但只要存在投机动力Ⅱ和投机动力Ⅲ就必定存在非消费性需求。通过研究买卖收益率的成数分布能够确定投机动力所引发的非消费性需求市场份额和消费性需求市场份额。因此本文采用统计分组法分析某城市各楼盘平均买卖收益率,以投机动力级别为组限(表1)研究房地产买卖收益率的成数,确定市场中投机动力I、投机动力Ⅱ和投机动力Ⅲ的分布,从而判断房地产投机度的变化趋势。

3、城市居民住房平均支付能力指标

居民住房平均支付能力是检验房地产市场投机度的有效指标,确定指标值的关键

是确定居民平均可支付房价和城市住房平均价格。

3.1居民平均可支付房价

美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会(NHS)等机构对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。因此居民平均可支付房价主要是指普通居民在住房支付能力下能负担的住房单价,是指在一定年限内居民人均可支配收入扣除正常生活费用后的可还款总额的现值所能够支付的一定面积的住房单价。用公式表示为:

式中,a1表示居民人均可支配收入;a2表示居民人均生活费;g1表示居民人均可支配收入a1的平均增长速度;g2表示居民人均生活费a2的平均增长速度。

不同年份的居民人均可支配收入和人均生活费不同,还款能力也不同。利用历史数据只能计算往年的居民支付能力,而市场监管具有时效性,需要利用历史数据预测未来人均可支配收入和人均生活费,从而得到居民未来支付能力的现值。

3.2城市住房平均价格

目前通用的城市住房平均价格的计算是无区别地将所有原始数据直接求和平均,不能客观科学地反映市场行情。与简单平均法相比,用加权平均法求取城市住房平均价格更科学合理,其技术思路是:首先按照各楼盘的住房建筑面积确定该楼盘在全市房地产市场中占有的份额,这个份额就是该楼盘的权数,然后利用重置价格法求取楼盘均价,最后由各楼盘均价乘以相应权数得到城市(所研究楼盘)的住房平均价格。

楼盘权数的计算公式为:

式中,Wci为i楼盘某时期权重系数;Si为某期楼盘i的住房建筑面积;n为楼盘的总个数。

3.3城市居民住房平均支付能力的确定

经济学家将支付能力和许多完全不同的问题联系在一起:房价的分布,房屋质量的分布,收入的分配,家庭的借款能力,影响房地产市场的公共政策,新房或翻新房的供给情况以及相对于其他物品,人们对于住房消费的选择。这种联系增加了诠释住房支付能力基本因素的难度。事实上,决定住房支付能力的主要因素是收入水平和房价的高低。居民平均可支付房价与当期住房平均价格的比率决定了当地居民的平均支付能力。居民家庭平均可支付房价与当期住房平均价格的比率决定了当地居民家庭的平均支付能力。

居民住房平均支付能力的计算公式为: