商业基础知识培训-文档

商业基础知识培训

一、什么叫商业房地产

商业房地产指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的的房地产.

二、SHOPPINGMALL

1、SHOPPINGMALL指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个

管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。

2、Mall有三大特征

一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大；

二是多，行业多，店铺多，功能多；

三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。

三、商业房地产的类别划分

1、按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

（2）、市场类商铺

（3）、社区商铺

（4）、住宅底层商铺

（5）、百货商场、购物中心商铺

（6）、商务楼、写字楼商铺

（7）、交通设施商铺

2、按座落位置分

（1）、市中心区商业

（2）、居住区附近及其他市区商业

（3）、交通枢纽附近商业

（4）、市郊商业

3、按规模分

（1）、大型—建筑面积过万㎡

（2）、中型---分布广泛大型商业区的补充

（3）、小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供空白.

4、按照投资价值分类

（1）、"都市型"商铺--绩优股

（2）、"社区型"商铺--潜力股

（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股

（4）、专业街市商铺--高科技股

（5）、其他商铺-"一般股票"

三、什么叫商圈

1、商圈是指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为商业经营的影响范围，是由消费者的购买行为和超市店铺的经营能力所决定的，一般将商圈视为以商业中心为中心，向四周展开的同心圆。商圈包含三个层次：核心商圈、次要商圈、边际商圈。

2、怎样划分商圈

核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的６０％－７０％，每个顾客平均购买额的也最高。一般的大中型城市中，因为消费者

和购买力有限，一般只需要一个核心商圈。一般来说，小型商店的

核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场

的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20

分钟。

次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济

区域２０％左右的顾客，顾客较分散；一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。

边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上

核心商圈是最接近超市的区域，占有超市顾客总数的55—70％；次要商圈是位于临近核心商圈的区域，占有超市顾客总数的15—25％；边际商圈是位于次要商圈之外，最外围的区域，占有超市顾客总数的5％左右。

3、商圈的要素

商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。

第一，消费人群。

第二，有效经营者。这两者需要有机结合。

第三，有效的商业管理。

第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。

第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。

第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。

四、零售业态

1、零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。

这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。

2、业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。

3、业态分类

1)购物中心：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。

选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

商圈根据不同经营规模、经营商品而定。

设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

目标顾客，以流动顾客为主。

根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

2)MALL：目前世界大型地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.

3)百货店;在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。

采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服