税法之 土地增值税

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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。02:21:5602:21:5602:2112/29/2020 2:21:56 AM
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做一枚螺丝钉，那里需要那里上。20. 12.2902 :21:560 2:21De c-2029 -Dec-2 0
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▪ 具体计算扣除的标准为： ▪ （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息
支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：利息＋(取得土地使用权 所支付的金额＋房地产开发成本)× 5％以内。 ▪ （2）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地 产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金 额。对于纳税人逾期贷款的罚息也不允许扣除。
▪ 土地增值额＝转让房地产所取得的总收入
▪
－扣除项目金额
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▪ 一、收入的确定
▪ 转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实 物收入和其他收入。
▪ 纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格 计算征收土地增值税：
▪ (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
▪ (2)提供扣除项目金额不实的；
▪ (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
▪ 单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团 体及其他组织。个人包括个体经营者、华侨、港 澳台同胞及外国公民等。
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▪ 三、土地增值税的税率
▪ 土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率 为30％，最高税率为60％。增值额未超过扣除项 目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣 除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的 部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额 100％、未超过扣除项目200％的部分，税率为 50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分， 税率为60％。
所取得的收入为400万元，其中扣除项目金额为 100万元，试计算该公司当月应缴纳的土地增值 税。
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▪ 解：
▪ 第一步，计算土地增值额
▪ 土地增值额＝转让房地产的收入总额
▪
－扣除项目金额
▪
＝400－100=300万元
▪ 第二步，增值额占扣除项目金额的比例
▪ 比例＝土地增值额÷扣除项目金额×100％
▪
×40％＝20万元
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▪ 第三级：增值额超过扣除金额100％，未超过 扣除项目金额200％的部分，适用税率50％。
▪ 该部分应纳土地增值税＝100×100％
▪
×50％＝50万元
▪ 第四级：增值额超过扣除金额200％以上的部 分，适用税率60％。
▪ 该部分应纳土地增值税＝100×100％
▪
×60％＝60万元
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▪ (5)与房地产转让有关的税金。
▪ 即在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建 没税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加， 也可视同税金予以扣除。
▪ (6)财政部规定的其他扣除项目。 ▪ 即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地
使用权所支付的金额与土地和新建房即配套设施 的成本之和，加计20％的扣除。
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▪ 解：
▪ (1)允许扣除项目金额
▪
＝200＋16.5+0.15＝216.65万元
▪ (2)土地增值额
▪
＝300－216.65＝83.35万元
▪ (3)增值额占扣除项目金额的比例
▪
＝83.35÷216.65×100％
▪
＝38．47％
▪ (4)应纳土地增值税
▪
＝83.35×30％ ＝25.005万元
税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得的收入征收。 ▪ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转 让房地产的行为，但不包括以继承、赠与方式无 偿转让房地产的行为。
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▪ 二、土地增值税的纳税人
▪ 税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位 和个人为土地增值税的纳税人。
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▪ （5）应纳土地增值税
▪ 分步算法：
▪ 1290×50％×30％＝193.5万元
▪ 1290×50％×40％＝258万元
▪ 1290×32.558%×50％＝210万元
▪ 应纳土地增值税＝193.5+258+210
▪
＝661.5万元
▪ 速算法：
▪ 应纳土地增值税＝1710×50％
▪
－1290×15％
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▪ （3）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付 的金额+房地产开发成本)×10％以内。
▪ （4）旧房及建筑物的评估价格。 ▪ 即在转让已使用的房屋及建筑物时， 由政府批
准设立的房地产评定机构评定的重置成本乘以成 新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关 确认。
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▪ 例3 某房地产开发公司在市区建造并出售一栋写 字楼，取得销售收入3 000万元。为建写字楼支付 的地价款为400万元，投入房地产开发成本为500 万元。该公司的贷款利息支出不能提供金融机构 出具的证明，当地规定的费用扣除率为10％，支 付营业税、城市维护建设税等共120万元。计算该 公司转让写字楼应纳的土地增值税。
▪
＝300÷100×100％＝300％
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▪ 第三步，分级税率计算增值税额
▪ 第一级：增值额不超过扣除金额50％的部分， 适用税率30％。
▪ 该部分应纳土地增值税＝100×50％
▪
×30％＝15万元
▪ 第二级：增值额超过扣除金额50％，未超过扣 除项目金额100％的部分，适用税率40％。
▪ 该部分应纳土地增值税＝100×50％
▪
＝180－35=145万元
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▪ 例2 某房地产开发公司，1999年8月20日以200
万元获得某块土 地的使用权后，未作任何开发， 即于10月25日将该块土地的使用权以 300万元的 价格转让出去。转让时缴纳的营业税、城市维护 建设税和教育 费附加共计16．5万元，印花税为 1 500元。试计算该公司在这笔土地转让交易中 应缴纳的土地增值税。
第八章 土地增值税
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▪ 第一节 土地增值税概述 ▪ 一、土地增值税的概念 ▪ 土地增值税是对转让国有上地使用权、
地上的建筑物及其附着物的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一 种税。
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▪ 背景： ▪ 1987年，我国对土地使用制度进行改革，房
地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。但 另一方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的 管理也出现了一些问题，主要表现在： ▪ (1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大， 价格低。 ▪ (2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导 致房地产开发规模偏大。 ▪ (3)肓目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。 ▪ (4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。
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▪ 第四节 土地增值税应纳税额的计算
▪ 一、应纳税额的计算步骤
▪ 土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土 地增值额为计税依据，其计算土地增值税的具体 步骤如下：
▪ (一)计算土地增值额
▪ 土地增值额
▪
＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
▪ (二)计算土地增值税与扣除项目比例
▪ 比率＝土地增值额÷扣除项目金额
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级次
1 2 3 4
增值额占扣除项目金额的 比例
50％以下的部分 50％～100％ 100％～200％
200％以上的部分
税率
30％ 40％ 50％ 60％
速算扣除率
0 5％ 15％ 35％
▪ 比例＝土地增值额÷扣除项目金额 ▪ (50%+50%+100%+200%以上的比例)
▪ = (X1+X2+÷X扣3+除X项4)目金额
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▪
出现上述问题，其主要原因在于：房地产管
理制度不健全。
▪ 要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的 管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监 督和管理。同时，还应运用经济手段特别是要发 挥税收的经济杠 杆作用进行调节和管理。为此，
国务院在1993年12月23日颁布了《中 华人民共
和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值
▪ 这里的评估价格，是指由土地管理部门或房地 产中介机构根据相同地段，同类土地售价综合评 定的，Leabharlann Baidu经当地税务机关确认的价格。
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▪ 二、扣除金额的确认
▪ (1)取得土地使用权所支付的金额。 ▪ 即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和
按国家统一规定交纳的有关费用。 ▪ (2)开发土地和新建房及配套设施的成本。 ▪ 即纳税人房地产开发项目 实际发生的成本，即
▪ 所以，该公司5月应交纳土地增值税
▪
＝15+20+50+60＝145万元
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▪ 为了简化计算，在实际征税中，可采取速算法计 算土地增值税税额：
▪ 应纳税额＝转让房地产增值额×适用税率
▪
－扣除项目金额×速算扣除率
▪ 根据例1的数据，用公式计算，得：
▪ 应纳土地增值税＝300×60％－100×35％
▪ 扣除项目金额×(50%+50%+100%+200%以上的比例)
▪ = (X1+X2+X3+X4)
▪ 所以： ▪ 第一级增值额=扣除项目金额×50％ ▪ 第二级增值额=扣除项目金额×50％ ▪ 第三级增值额=扣除项目金额×100％ ▪ 第四级增值额=扣除项目金额×200％以上的比例
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▪ 例1 某房地产开发公司，1999年5月转让房地产：
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土地增值税四级超率累进税率表
级次
1 2 3 4
增值额占扣除项目 金额的比例
50％以下的部分 50％～100％ 100％～200％
200％以上的部分
税率
30％ 40％ 50％ 60％
速算扣除率
0 5％ 15％ 35％
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▪ 第三节 转让房地产增值额的确定
▪ 土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的 土地增值额。税法规定，纳税人转让房地产所取 得的总收入减去税法规定扣除的项目金额后的余 额为增值额。
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▪ 解：
▪ （1）转让收入＝3000万元
▪ （2）扣除项目金额
▪
＝400＋500＋（400＋500）×10％
▪
＋120＋（400＋500）×20％
▪
＝1290万元
▪ （3）土地增值额＝3000－1290＝1710万元
▪ （4）增值额占扣除项目金额的比例
▪
＝1710÷1290×100％
▪
＝132.558％
▪
＝661.5万元
▪ END
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▪ 因为：比例＝土地增值额÷扣除项目金额
▪ (50%+50%+100%+10(0X%1+)X=2+X3+X4) ÷100 ▪ 100×(50%+50%+100%+10(X0%1+)X=2+X3+X4) ▪ 所以：
▪ 第一级增值额 ▪ 第二级增值额 ▪ 第三级增值额 ▪ 第四级增值额 ▪△
税暂行条例》)，它规定自1994年1月1日起在我
国开征土地增值税。
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▪ 开征土地增值税的目的： ▪ (1)开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、
炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 ▪ (2)开征土地增值税，增加财政收入。
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▪ 第二节 土地增值税的征税范围、纳税人和税率
▪ 一、土地增值税的征税范围 ▪ 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值
房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期 工程费、建筑安装：工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用。
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▪ (3)开发土地和新建房及配套设施的费用。
▪ 即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费 用、财务费用。根据现行财务会计制度的规定， 这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益， 不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税 扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产 开发项目实际发生的费用进行扣除，而按土地增 值税暂行条例实施细则的标准进行扣除。
▪ (三)计算土地增值税税额
▪ 应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率
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▪ 由于土地增值税实行四级超率累进税率，凡增
值额超过扣除项目金额50％以上的纳税人，都应 根据超过的具体比例和规定税率分级计算税额， 然后把各级应纳税额相加，即为土地增值税税额。 ▪ 这就需要首先把土地增值额按各级的比率分级， 然后再按各级规定的税率计算各级的应纳税额， 最后把各级应纳税额相加即可。 ▪ 问题：如何将土地增值额分级？
=X1100×50％ ＝50万元 =X2100×50％ ＝50万元 =X3100×100％＝100万元 =X4100×100％＝100万元
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▪ 速算扣除率，可按以下公式求得： 本级速算扣除率＝（本级税率－前一级税率） ×前一级增值额占扣除项目金额最高比率 ＋前一级速算扣除率
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生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。20.12.2920.12.29Tuesday, December 29, 2020