房地产众筹相关法律问题及建议

众筹相关法律问题

一、众筹的定义和特点

“众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。

二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定

说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。

三、房地产众筹相关法律法规

说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。

三、相关的民商事案例＆法院观点

司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案”

1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。

2. 法院观点整理：

法院认为，本案中的投资人都是经过“人人投”众筹平台实名认证的会员，且人数未超过200人上限，结合中国人民银行等十部委近期出台的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）等规范性文件精神，从鼓励创新的角度，众筹融资交易不属于“公开发行证券”，没有违反现行《证券法》的强制性规定。而且，目前我国尚未出台专门针对众筹融资的行政法规和部门规章，涉及的其他文件主要是上述《指导意见》、中国证券业协会发布的《场外证券业务备案管理办法》等，其中都没有对众筹交易行为予以禁止或给予否定性评价。此外，从飞度公司的主体资质方面来看，在其取得营业执照、电信与信息服务业务经营许可证等手续的情况下开展业务，目前也不存在法律法规上的障碍。

至于本案合同主体之间法律关系的界定，法院认为，委托融资只是双方当事人整体交易的一部分，相对于项目展示、筹集资金等服务，飞度公司还提供信息审核、风险防控以至交易结构设计、交易过程监督等服务，其核心在于促成交易。因此，双方当事人之间的法律关系主要还属于居间合同关系。但法院同时说明，“界定为居间合同关系是基于对该案争议的相对概括，但众筹融资作为一种新型金融业态，众筹平台提供的服务以及功能仍在不断创新、变化和调整当中，其具体法律关系也会随个案具体案情而发生变化。”

在认定协议效力的基础上，法院进一步对诺米多公司和飞度公司的责任问题进行了分析，认为在案件中，“人人投”平台对项目方融资信息的真实性实际负有相应审查义务，其严格掌握审查标准是对投资人利益的保护。在这种情况下，诺

米多公司因租赁房屋等问题而被指信息披露不实，又难以完全排除可能的交易风险，直接导致了交易各方信任关系的丧失。因此，纵观合同履行的全部过程，诺米多公司应就合同的不能履行承担更大的责任，据此判令诺米多公司给付飞度公司委托融资费用25200元，违约金15000元，同时判令飞度公司返还诺米多公司的出资款167200。

四、众筹与非法集资的界限＆刑事责任防范

（一）非法集资的定义和特征

非法集资是未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式；向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人；以合法形式掩盖其非法集资的实质。非法集资主要表现为以下特征：

1、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格

2、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。

3、向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。

4、以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人（受害人）签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。

(二)、众筹与非法集资的区别

1、债权众筹与非法集资的“三条红线”。

（1）当前相当普遍的理财-资金池模式，即一些P2P网络借贷平台通过将借款需求设计成理财产品出售给放贷人，或者先归集资金、再寻找借款对象等方式，使放贷人资金进入平台的中间账户，产生资金池，此类模式下，平台涉嫌非法吸收公众存款。

（2）不合格借款人导致的非法集资风险。即一些P2P网络借贷平台经营者未尽到借款人身份真实性核查义务，未能及时发现甚至默许借款人在平台上以多个虚假借款人的名义发布大量虚假借款信息（又称借款标），向不特定多数人募集资

金，用于投资房地产、股票、债券、期货等市场，有的直接将非法募集的资金高利贷出赚取利差，这些借款人的行为涉嫌非法吸收公众存款。

（3）典型的庞氏骗局。即个别P2P网络借贷平台经营者，发布虚假的高利借款标募集资金，并采用在前期借新贷还旧贷的庞氏骗局模式，短期内募集大量资金后用于自己生产经营，有的经营者甚至卷款潜逃。此类模式涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗。

债券众筹目前已经明确规定为银监会监管，目前主要的监管解释为：“明确平台本身不得提供担保，不得归集资金搞资金池，不得非法吸收公众存款，更不能实施集资诈骗。建立平台资金第三方托管机制。平台不直接经手归集客户资金，也无权擅自动用在第三方托管的资金，让债权众筹回归撮合的中介本质。”

这意味着债权众筹应当尽到一定程度的审核义务，并向借贷双方当事人进行充分的信息披露和风险提示。对于出借人而言，其不应过分追求高利率的借贷回报，应当综合考虑利息收入和资金风险，作出理性的投资选择。实践中很多借款人利用高息诱饵吸收大量资金后，明知利率太高难以偿还，直接卷款潜逃“玩失踪”；还有一些借款人募集资金的初衷是为了经营业务，并寄希望于业务盈利后归还借款，但是畸高的利息成本迫使他们投资高风险、高回报行业，一旦投资失败资金链断链，就会导致出借人血本无归。

2、对于股权众筹

股权类众筹目前是存在最法律风险的众筹模式，最可能涉及的犯罪是非法集资犯罪中（广义的非法集资，最高法院关于审理非法集资司法解释把虚假发行股份、擅自发行股份归入非法集资犯罪大概念中界定）的擅自发行股份犯罪，该罪有两红线不能碰，一是公开（不限制人数，因为涉及不特定人），二是超过2 00人（虽然有些非上市公众公司股东超过200人，但是特殊原因造成，原则上不允许突破）。

举例：“原始股”等为代表的股权投资领域相当活跃的非法集资也引起了九部委的高度关注。上述会议透露，据不完全统计，目前全国50余家私募股权企业涉嫌非法集资，涉案金额逾160亿元，参与人数超过10万人。

纵观股权类众筹，如果采用具有一定吸引力的模式，那就必须公开或者超过200人，就有可能直接触犯擅自发行股份罪。我们看到部分股权众筹采取了创新和保守的方式，采用实名认证的投资人，限于特定的投资人中间并不对外，然后采用线下一对一方式单谈，再以合伙基金方式投入股权。但是，这种方式基于