国有企业存量土地盘活利用研究
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
-2-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
随着土地资源日益稀缺，土地价值日渐凸显，土地已经成为一种重 要资产。本报告对多家大型国企盘活利用存量土地的经验进行了分析与 研究，总结得出大型国企土地资产的经营活动与方式，以及存量土地盘 活利用的操作路径，并对相关案例进行了解读。
PART 1 大型国企土地资产的经营活动与方式
一般而言，根据资产经营活动场所的不同，可将土地资产经营分为 三类：企业内部的土地资产经营、资本市场的土地资产经营和产权市场 的土地资产经营。关于这三类土地资产经营，不仅包括对生产型用地进 行合理安排、充分利用，也包括对闲臵存量土地实行高效盘活、有效开 发，尤其是对一些大型国企而言，由于多次产业结构调整，很多土地不 再用作生产用地而被释放出来，因此，大型国企在开展土地资产经营过 程中，更要注意闲臵土地资产的盘活。 图 1：
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
-1-
商业地产创新研究交流热线 021-60868820 2011 年 8 月第 1 期
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
-1-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
写在前面的话
对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为不再用 作生产用地而被释放出来。同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日 益凸显，国企与其和芸芸众生的房地产开发企业在土地市场上厮杀，远 不如“以退为进”，积极盘活存量土地资产，提高存量土地利用效率， 提升企业效益。
因此，加强存量土地资产管理，实现对存量土地资产的合理经营， 避免土地资产的大量闲臵和浪费，成为大型国企提高其资产运营效益的 有效途径。深入研究盘活土地存量资产的方法和路径，不仅是大型国企 转制改革、优化升级的必经之路和题中之义，也推动了土地资源的集约 利用。
由我领衔，联合几家大型国企，成立了专门的课题组，对大型国企 存量土地的盘活利用和操作路径进行了系统的研究。本文截取其中一部 分，集中分析了三种盘活利用存量土地的操作路径。一是转让、出租与 拍卖；二是开发新物业，包括新建与企业相关的配套设施、开发商品房 或保障性住房；三是重新改造老厂房，如改建成经济型连锁酒店或量贩 式购物广场、开发成文化创意产业园区，等等。
证券市场的土地资产经营
证券市场的资产经营是指通过对包括土地资产在内的企业资产的 重组包装，在证券市场发行股票和债券筹集资金的活动，是企业的直接 融资方式。具体可以细分为发行股票、债券和抵押贷款证券化等几种主 要形式。 图2
证券市场的资产经营的三种形式
发行股票——发行股票是作为股份有限公司的企业通过证券市 场向投资者发行社会公众股筹集资金的活动，所筹集的资金成 为公司的实收资本和资本公积金，增加了所有者权益，改善了 企业的资本结构，降低了企业的负债率。企业能否在证券市场 公开发行股票，取决于公司的经营管理水平与资本扩张能力， 如果企业经营业绩优良，成长性好，证券监管部门就会同意企 业股票发行并上市交易，投资者也会购买企业发行的股票并获 得利益。
抵押贷款证券化——抵押贷款证券化是指企业将土地资产及其
发行债券——企业以包括土地资产在内的自有资产做担保或者 由第三者做担保，通过金融机构向社会公众发行企业债券筹集 资金，经过批准后，企业债券也可以在证券市场上交易，这也 是证券市场资产经营的一种方式。通过发行债券筹集资金也会 改变企业的资本机构，使企业的负债增加。由于土地资产的增 值性，而且价值量大，成为了企业发行债券的最佳担保品。
强化利用土地资产已经成为越来ห้องสมุดไป่ตู้多企业的共识。
二、资本市场中的土地资产经营
资本市场通常是指一年期以上各种资金交易关系的总和。根据金融
-4-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
工具的流动性，资本市场可以分为证券市场和信贷市场。资本市场中的 土地资产经营也就是以土地资产为载体在资本市场开展的各种活动。近 年来，土地与资本的关系密切，土地是企业在资本市场融资的一个重要 砝码。
土地资产经营的三种类型
一、企业内部的土地资产经营
-3-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
企业内部的土地资产经营，是通过对企业内部土地资产利用状况的 调整，提高土地资产的利用效率，充分挖掘并提升土地资产的价值，减 少土地相关成本费用，以提高企业赢利水平或者企业价值的活动。企业 内部的土地资产经营，是企业开展土地资产经营的一个重要方面。对于 一些大型国企而言，由于取得土地成本相对较低，有时往往并不注重这 一方面，但随着土地资源战略性地位不断得到凸显，在企业内部优化、 企业内部土地资产经营的方式
提高土地资产的利用强度 提高土地资产利用强度，是在不影响生态环境情况下，尽可能提 高土地建筑容积率，最大限度提高土地资产利用强度。企业应该在充 分调查客流量、消费习惯、交通状况、环境影响、城市规划、资金筹 措和建筑技术等因素的情况下，通过技术经济分析与评价，合理确定 商业用地土地资产的开发利用强度；对于工业用地，也要根据产品生 产的特点，建设生产厂房与配套服务用房，尽量节约土地。 提高土地资产的利用效率 提高土地资产的利用效率，要求对利用中的土地资产及其附属建 筑物，考察其空间布局分配、组织联系便捷程度及利用效率，根据企 业生产经营的合理流程，实现土地资产在企业生产经营过程或者环节 上的合理分配，减少土地资产的冗余利用，增加生产经营的流畅程度， 最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转 等成本费用。企业应根据生产经营的成本与利润分析，结合企业土地 资产价值的变化情况，实行企业内部土地资产的臵换，将企业盈利水 平高的生产经营部门或者管理部门臵换到土地资产成本摊销高的地 方，甚至实行企业内部的“退二进三”，即将好的地段用作企业开发 第三产业，而将产品生产转移到土地资产价值低的地区。 延长土地资产的生命周期 密切关注土地资产的使用年限，对土地的附属建筑物加强维护保 养，并随着企业技术水平提高以及生产转型等原因所导致的生产经营 方式的变化，积极改变建筑物内部的空间布局及其组织联络，使建筑 物一直处于良好的工作状态之中，以延长其经济寿命周期。
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
随着土地资源日益稀缺，土地价值日渐凸显，土地已经成为一种重 要资产。本报告对多家大型国企盘活利用存量土地的经验进行了分析与 研究，总结得出大型国企土地资产的经营活动与方式，以及存量土地盘 活利用的操作路径，并对相关案例进行了解读。
PART 1 大型国企土地资产的经营活动与方式
一般而言，根据资产经营活动场所的不同，可将土地资产经营分为 三类：企业内部的土地资产经营、资本市场的土地资产经营和产权市场 的土地资产经营。关于这三类土地资产经营，不仅包括对生产型用地进 行合理安排、充分利用，也包括对闲臵存量土地实行高效盘活、有效开 发，尤其是对一些大型国企而言，由于多次产业结构调整，很多土地不 再用作生产用地而被释放出来，因此，大型国企在开展土地资产经营过 程中，更要注意闲臵土地资产的盘活。 图 1：
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
-1-
商业地产创新研究交流热线 021-60868820 2011 年 8 月第 1 期
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
-1-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
写在前面的话
对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为不再用 作生产用地而被释放出来。同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日 益凸显，国企与其和芸芸众生的房地产开发企业在土地市场上厮杀，远 不如“以退为进”，积极盘活存量土地资产，提高存量土地利用效率， 提升企业效益。
因此，加强存量土地资产管理，实现对存量土地资产的合理经营， 避免土地资产的大量闲臵和浪费，成为大型国企提高其资产运营效益的 有效途径。深入研究盘活土地存量资产的方法和路径，不仅是大型国企 转制改革、优化升级的必经之路和题中之义，也推动了土地资源的集约 利用。
由我领衔，联合几家大型国企，成立了专门的课题组，对大型国企 存量土地的盘活利用和操作路径进行了系统的研究。本文截取其中一部 分，集中分析了三种盘活利用存量土地的操作路径。一是转让、出租与 拍卖；二是开发新物业，包括新建与企业相关的配套设施、开发商品房 或保障性住房；三是重新改造老厂房，如改建成经济型连锁酒店或量贩 式购物广场、开发成文化创意产业园区，等等。
证券市场的土地资产经营
证券市场的资产经营是指通过对包括土地资产在内的企业资产的 重组包装，在证券市场发行股票和债券筹集资金的活动，是企业的直接 融资方式。具体可以细分为发行股票、债券和抵押贷款证券化等几种主 要形式。 图2
证券市场的资产经营的三种形式
发行股票——发行股票是作为股份有限公司的企业通过证券市 场向投资者发行社会公众股筹集资金的活动，所筹集的资金成 为公司的实收资本和资本公积金，增加了所有者权益，改善了 企业的资本结构，降低了企业的负债率。企业能否在证券市场 公开发行股票，取决于公司的经营管理水平与资本扩张能力， 如果企业经营业绩优良，成长性好，证券监管部门就会同意企 业股票发行并上市交易，投资者也会购买企业发行的股票并获 得利益。
抵押贷款证券化——抵押贷款证券化是指企业将土地资产及其
发行债券——企业以包括土地资产在内的自有资产做担保或者 由第三者做担保，通过金融机构向社会公众发行企业债券筹集 资金，经过批准后，企业债券也可以在证券市场上交易，这也 是证券市场资产经营的一种方式。通过发行债券筹集资金也会 改变企业的资本机构，使企业的负债增加。由于土地资产的增 值性，而且价值量大，成为了企业发行债券的最佳担保品。
强化利用土地资产已经成为越来ห้องสมุดไป่ตู้多企业的共识。
二、资本市场中的土地资产经营
资本市场通常是指一年期以上各种资金交易关系的总和。根据金融
-4-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
工具的流动性，资本市场可以分为证券市场和信贷市场。资本市场中的 土地资产经营也就是以土地资产为载体在资本市场开展的各种活动。近 年来，土地与资本的关系密切，土地是企业在资本市场融资的一个重要 砝码。
土地资产经营的三种类型
一、企业内部的土地资产经营
-3-
周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
企业内部的土地资产经营，是通过对企业内部土地资产利用状况的 调整，提高土地资产的利用效率，充分挖掘并提升土地资产的价值，减 少土地相关成本费用，以提高企业赢利水平或者企业价值的活动。企业 内部的土地资产经营，是企业开展土地资产经营的一个重要方面。对于 一些大型国企而言，由于取得土地成本相对较低，有时往往并不注重这 一方面，但随着土地资源战略性地位不断得到凸显，在企业内部优化、 企业内部土地资产经营的方式
提高土地资产的利用强度 提高土地资产利用强度，是在不影响生态环境情况下，尽可能提 高土地建筑容积率，最大限度提高土地资产利用强度。企业应该在充 分调查客流量、消费习惯、交通状况、环境影响、城市规划、资金筹 措和建筑技术等因素的情况下，通过技术经济分析与评价，合理确定 商业用地土地资产的开发利用强度；对于工业用地，也要根据产品生 产的特点，建设生产厂房与配套服务用房，尽量节约土地。 提高土地资产的利用效率 提高土地资产的利用效率，要求对利用中的土地资产及其附属建 筑物，考察其空间布局分配、组织联系便捷程度及利用效率，根据企 业生产经营的合理流程，实现土地资产在企业生产经营过程或者环节 上的合理分配，减少土地资产的冗余利用，增加生产经营的流畅程度， 最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转 等成本费用。企业应根据生产经营的成本与利润分析，结合企业土地 资产价值的变化情况，实行企业内部土地资产的臵换，将企业盈利水 平高的生产经营部门或者管理部门臵换到土地资产成本摊销高的地 方，甚至实行企业内部的“退二进三”，即将好的地段用作企业开发 第三产业，而将产品生产转移到土地资产价值低的地区。 延长土地资产的生命周期 密切关注土地资产的使用年限，对土地的附属建筑物加强维护保 养，并随着企业技术水平提高以及生产转型等原因所导致的生产经营 方式的变化，积极改变建筑物内部的空间布局及其组织联络，使建筑 物一直处于良好的工作状态之中，以延长其经济寿命周期。