龙湖批量精装修管理内部资料

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有关设计的一个小总结
• 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 • 可能遇到的问题
定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 • 如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3. • 如何适当减少现场施工难度？ • 如何与采购密切配合，有效降低成本？
• 讨论的话题： • 如何体现个性化？ • 由谁设计？ • 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ • 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍
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第三部分：施工流程设计
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四阶段施工管理法
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准备阶段工作
1、开始 2、工棚搭建 3、办公设备进场 4、施工队伍进场、队伍培训、各种分包需参加 5、图纸会审 6、施工组织设计报审 7、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料） 8、与总包开始移交场地，木门单位进场检查移交洞口，橱柜单位进场测量 尺寸，木地板单位进场检查场地 9、冷水管打压，冷热水管对接长时间试验，电气管线逐条测试移交 10、总包整改 11、接收时的再次检查
每户轻微质量 问题数《n
一次接收率》 9X%
客户满意度包括多个角度，多个维度
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第二部分：设计
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图片展示15页
暂略
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采用的材料品牌示例
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更多细节
• 某工程部细部做法图片 • 某工程交楼标准材料明细表 • 一些改进的节点设计做法
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本阶段工作
1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。
2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。
3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。
4、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参
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与精装修住宅相关的背景
• 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工 业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。
• 实行全装修交楼的利与弊。 • 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额
班组的力量组织移交。
9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法
是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。
10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。
11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。
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本阶段工作重点பைடு நூலகம்
首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任：
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假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
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衡量成功与否的指标：客户满意度
客户忠诚
客户满意
工程质量
……
对此需要有充分的沟通。
8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包
解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交
程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就
场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动
利润；降低税负。 • 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 • 本讲座的局限性
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精装修住宅各地实施进展情况
• 广州、北京、上海、深圳、长三角 • 资料来源于： • 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城
+133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万 科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 • 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 • 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500金 地名津） • 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） • 广州恒大（88第三金碧） • 东莞中惠（414香樟绿洲） • 南京百胜麒麟（557东郊小镇） • 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ • 特别鸣谢——广州万科 • 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86 条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 • 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 • 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。
加培训，以统一管理思路。
5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与
室内的关系。
6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。
7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及
施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，
• 基层裂缝。 • 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任
而引起的管道渗漏。 • 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。
1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件， 而非充分条件。 2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修 面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。