人口老龄化和城市化

人口老龄化和城市化对房地产市场营销的影响分析报告

小组编号：第三小组

主笔：陈焕虎

小组成员：陈焕虎黄鹏李培若冉航侯杰刘志文

一、人口老龄化

（一）中国人口老龄化的现状

人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

1999年10月，国家统计局公布，60岁及以上人口达到总人口数的10%，标志着我国成为老年型国家，正式迈进老龄化社会。2011年4月28日，国家统计局公布，60岁及以上人口已占13.26%，表明现阶段是快速老龄化阶段。

（二）中国人口老龄化特点

与其它国家相比，中国的人口老龄化具有以下特征：

1、老年人口规模巨大：2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，占总人口的11％；2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3亿～4亿的规模。根据联合国预测，21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国.

2、老龄化发展迅速：65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程，并且将长时期保持很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列.

3、地区发展不平衡：中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。上海在1979年最早进入人口老年型行列，和最迟2012年进入人口老年型行列的宁夏比较，时间跨度长达33年。

4、城乡老年人口数量倒置显著：我国农村人口老龄化的程度已经达到15.4%，比全国13.26%的平均水平高出2.14个百分点，高于城市老龄化程度。这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。到21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。

5、女性老年人口数量多于男性：目前，老年人口中女性比男性多。2049年将达到峰值，多出2645万人。21世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700万～1900万人。多出的女性老年人口中50％～70％都是高龄老人。

6、老龄化超前于现代化：发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在5000～10000美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过1000美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。

（三）中国养老方式及政策

随着人口老龄化的加快，将出现大量的老龄人需要去赡养，提供他们居住、休闲、娱乐的场所。研究人口老龄化对房地产的影响，就得了解我国现行的养老方式，不同的养老方式将会给房地产不同的层面的影响

机构养老包括养老院、养老公寓等多种情形。喜欢过群体生活的老年人，尤其是孤寡老人居住于养老院，或组建大型的老年社区，组织大量的老年人自愿前来入住，社区内为老年人提供所需要的各方面专门化服务。机构养老将是未来养老的一大主体方式。

居家养老老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。

居家式社区养老老年人在家庭居住与社会化上门服务相结合的一种新型养老模式。这种模式可以确保老人、子女、养老服务人员、政府各取所需，促使资源得到充分利用。社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。

乡村养老乡村的空气新鲜，生态环境优越，生活成本低廉，吸引了众多的退休老人前来养老。有的城市老人本来家乡就在农村，退休后是叶落归根；有的老人是收入低，居住城市感觉生活成本昂贵，故希望在农村养老可生活得轻松些；有的老人喜欢贴近大自然，终日种草养花，爬山嬉水，整日与大自然作伴也是人生一大乐趣，所以催生乡村养老这一养老模式。

售后回租人们将已具有完全产权的住房先行出售，再通过”售后回租“的方法达到以房养老的目标。既可以获取一大笔款项用于养老生活，又能保持晚年期对住房甚至是原有住房的长期乃至终生的使用权，照常有房可居，对老人的更好养老增添了相当的保险系数。

租房入院养老人们将具有完全产权的住房先行出租，再通过另租房居住或入住养老公寓、养老院的方法达到以房养老的目标。既保障晚年期照常有房可居，并获取持续稳定的租金收入用于养老生活，又能保证在自己身故后原有住房仍能照常遗留给子女，符合国人养儿防老、遗产继承的传统习俗。

大房换小房老人退休后，卖出原居住的大屋，再买进适合居住的小屋，用售房购房的差价款作股市或债券投资，可为养老提供更有实力的保障。老人还可将该笔差价款办理养老年金寿险，每年支取现金用来养老，等到一定年份再将该小房用以房养老的办法，继续获取现金流入，安度晚年。或者把这个小房子对外出售，自己住到养老院安度晚年。

招租托老老人在家中招徕年轻的大学生做房客，一扫往日的沉闷暮气，身边既多了人员照顾，又有一笔可观的房租作为生活费补充；对年轻大学生而言，也有助于解决住房和情感归宿问题；城市的住房资源也得到较好运用，极大地缓解了住房的紧张局面，可谓是一举三得。

集中养老浙江省的农村，以乡镇为单位举办养老机构，将村庄的”三无“老人适度集中一起居住养老，由政府来买单。此举解决了农村老人的众多问题，受到好评

以房养老老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。通过一定的金融机制或非金融机制，将住房蕴含的价值尤其是自己身故后住房仍然会保留的巨大价值，在自己生前变现套现用来养老。

（四）人口老龄化对房地产市场营销的影响

如果把房产看做生活必需品,房地产需求则是刚性的。不同年龄人口对于房地产的需求不同,住房需求的主体集中在青年人口,特别是25—35岁的即将成立家庭的新婚夫妇。而与此同时,人口老龄化现象日益凸显,青年人口比重下降,房地产刚性需求也会因此受到影响。

随着老龄人人口数量的增多，对房屋的户型和区位将有不同于青年人的需求。老人喜欢清静，远离城区，绿化环境好的区位，例如城市的郊区和一些城乡结合部，环境比较好，适合老年人居住。对于户型，老年人更喜欢紧凑舒适的房屋，面积不用过大，满足基本生活功能需求。这也给房地产带来很大的市场空间，同时也能更好的利用城市空间。

不同养老方式下，将会带来巨大的多元化需求。例如居家式养老，现在的房屋户型，已不适合三世同堂的家庭结构，未来需要满足人们需求的房屋类型。并且，还有居家式社区养老、集中养老等方式，都会是房地产市场未来的需求空间。

房地产需求市场的改变，将引导房地产营销的改变。首先是房地产项目的目标人群的改变，老龄化的影响，人口结构将发生很大变化。现在青年及中年需求者占主导地位的现状将打破，老龄人的房屋需求将急剧增加。