中国房地产价格影响因素分析.

中国房地产价格影响因素分析摘要

作为国家的支柱产业

,

房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看

房地产市场保持健康、快速发展态势供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题要解决这些问题

,

使中国房地产市场保持持续健康发展

,

国家

的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控, 得首先识别在

各种因素中

,

到底哪些因素能对房地产价格有影响,

哪些因素对房地产价格的影响力强,

哪些

对房地产价格的影响力稍弱等问题。

本文介绍了房地产价格一些基本知识,

以及房地产价

格的特性

,

并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,

包括

:

自身因素、环境因素、人口

因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类

为需求因素、供给因素和其它因素。

关键词

住宅价格

;

商品房市场;

影响因素;

实证研究

1

房地产价格的特性

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分,同时又是实物、

权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品,与一般物价相比,房地产价格有其自身的特性:

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1

价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性,可转移的并非是房地产本身,而是该房地产的权利和收益。因此,房地产价格是房地产权利和收

益的购买价格。其表示方式也是多种多样的,除了价格表示外,还可以用租金表示。

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2

形成的时间不同。一般商品价格可以标准化,有比较完整的市场,价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大,缺乏完整统一的市场,价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的,价格形成时间长且相对比较困难,评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况,进行具体分析。

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3

房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其它权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。

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4

房地产价格主要由需求决定,并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限,且由于它的位置固定,在一定区域内又具有垄断性,所以难以形成统

一的全国市场价格。另外,在同一地区城市内,房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化,个别性明显。

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5

市场结构不同。房地产市场是不完全市场,需求对价格的影响很大,形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时,由于房地产的稀缺性,其价格上升的速度要远远高于一般性商品。

综上,房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相

互影响所形成的。而这些因素又难以定量,且经常处于变动之中,房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向,了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用,才能做出正确的评估。

2

影响房地产需求的因素

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1

消费者的预期

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房

地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求,同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用,是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,投资性房地产就

会增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时,人们预期价格还要下跌,市场上投资性房地产的需求就会减少,更多的投资型购买者就会持币观望,持有人纷纷抛售房产,造成恐慌性价格下跌,这时无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。

一般来说,消费者个体对房地产未来的预期各不相同,而且可能因为从众

心理而趋向一致,造成未来需求的提前透支。但从长期来看,消费者的预期是趋于理性的,偏离市场规律的预期迟早是要回归的。

2007

年及前几年正是在大

环境氛围的影响下,人们预期以后房地产价格还要上涨,因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中,一定程度上推动了房价的上涨。

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2

人口数量

近几年来,中国沿海地区经济发展迅速,城市化建设不断加强,毕业大学

生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等

因素都使沿海地区人口不断增加,人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。

除对需求总量的影响外,不同层次的消费者对房地产的要求也不相同,除了带动住房的需求外,中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不

断增加,而且部分外地精英人士的迁入,会带来大量资金,增加市场有效需求。

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3

收入水平

收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长,对房地产

的需求量会相应增加,而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构,

随着收入水平的提高,一方面人们对于居住标准的要求会不断提升,住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展;另一方面,部分原来没有购买力的需求通过收入的增加,转化为有效需求。因此,可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加,会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能,也具

有投资价值。因此,收入的增加应该导致房地产需求增加,房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化,更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。

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4

社会安定情况

如果现行政权稳固、社会安定,那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。

相反,如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争,则会严重影响人们