买房租房决策比较及模型探究

ｒａｔｉｏ ｏｆ ｍｏｎｔｈｌｙ ｐａｙｍｅｎｔ ｔｏ ｍｏｎｔｈｌｙ ａｖａｉｌａｂｌｅ ｉｎｃｏｍｅ（ ＡＹ） ａｎｄ ｔｈｅ ｌｏｎｇ ｔｅｒｍ ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅ（ ｉ） ， ａ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ｍｏｄｅｌ ｉｓ
ｐｒｅｌｉｍｉｎａｒｉｌｙ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｅｄ． Ｉｔ ｉｓ ｇｏｏｄ ｔｉｍｅ ｆｏｒ ｂｕｙｉｎｇ ａ ｈｏｕｓｅ ｗｈｅｎ ｔｈｅ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ｖａｌｕｅ（ Ｘ） ｉｓ ｌｏｗｅｒ． Ｉｔ ｉｓ ｎｏｔ ｃｌｅｖｅｒ ｔｏ
关于买房与租房的争论自从住房制度改革开始， 到 房地产业、房地产市场逐步发展， 再到房价飞速上涨与徘 徊的今天就从来没有停止过。尤其是 ２００３ 年以后， 由于 房价快速上涨和人们购房意识的觉醒， 使大量城市居民 遭遇了购房难的尴尬， 包括政府官员、专家学者和普通公 众都开始思考租房与买房的利弊得失。然而， 至今人们对 到底该租房还是买房依然是莫衷一是， 人们在迷茫中不断 地作出自己的抉择。
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 房 地 经 济
买房租房 决策比较及模型探究＊
■ 张金娟
（ 天津商业大学商学院， 天津 ３００１３４）
［摘 要］ 通过分析售价租金比（ ＰＲ） 、月还款额与月可支配收入之比（ ＡＹ） 、长期利率水平（ ｉ） 等指标与买房决
策之间的对应关系， 初步构建出买房租房的决策模型。当租房买房决策值（ Ｘ） 较低时， 是买房的较
１．可 以 较 灵 活 地 选 择 适 合 自 己 的 住 房 ； ２．储蓄资金有很好的流动性， 可以进行其他形式的投资， 获取相应收益； ３．不 必 承 担 未 来 可 能 出 现 的 房 屋 维 修 费 用 和 有 关 的 税 收 。
１．需 要 负 担 可 能 出 现 的 不 动 产 税 和 遗 产 税 等 ； ２．负 担 房 屋 维 修 及 其 他 管 理 费 用 ； ３．面 临 房 地 产 价 值 下 降 的 风 险 ； ４．变 现 能 力 差 ； ５．环 境 改 善 的 余 地 较 小 ； ６．面 临 由 于 利 率 提 高 导 致 的 月 还 款 的 增 加 。
［参 考 文 献 ］
［１］杨继 瑞．促 进 住 房 租 赁 消 费的 思 考 和 对 策［Ｊ］．消 费 经 济，
２００７（ １） ．
［２］蔡晓钰， 陈忠， 蔡晓东， 等．租赁还是购置： 个人住房投资
的时机选择问题［Ｊ］．系统工程学报， ２００６（ ３） ．
［３］向肃 一，龙 奋 杰．中 国 城 市 居民 住 房 支 付 能 力 研 究［Ｊ］．城
１ 租房与买房的优缺点比较
所谓买房， 就是购房者通过支付购房款， 获取房地产
所有权的行为。所谓租房， 就是承租人通过支付租金， 获取 房地产使用权的行为。在一定的市场条件下， 居民不可避 免地会面临租房还是买房的抉择， 这就需要从自身条件出 发来衡量租房和买房的优缺点， 表 １ 对租房和买房的优 缺点进行了概括。
Ｘ１＝ ２００×１／３÷４％ ＝ １６６７ Ｘ２＝ ３００×１／２÷２％ ＝ ７５００ 很显然， 第一种情况下计算出的 Ｘ 值较低， 是买房的 较好时机， 而第二种情况下计算出的 Ｘ 值较高， 暂不买房 较为明智。
４ 买房和租房对房地产市场的最终影响是 一致的
虽然买房和租房的过程以及最终所获取的权益是有 差异的， 但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本 是一致的。因为， 从宏观市场的角度来分析， 居民通过买 房或租房满足了自己当前的居住需求， 而最终用来满足 这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分， 即 新建住宅和二手住宅。因此， 这两种看似不同的住房需求
利率是调控宏观经济的有效杠杆。利率水平降低， 说明社会投资环境良好， 风险降低， 刺激社会消费与投 资， 此时一方面人们会提取银行储蓄购买住房， 同时由 于抵押贷款的低融资成本及其易得性也会刺激家庭的 购 买 。此 时 住 房租 金 会 下 降 ， 而 售 价 上 升。相 反 地 ， 经 济 过热期利率水平提高时， 会抑制一定的购房需求， 而原 有的投资者也可能由于想获得稳定而又较高的利息收 入而出售原有住房。此时售价会逐渐走低， 而租金开始 上涨。仍然引用上文的例子， 该业主如果继续持有住房 用于出租， 不考虑空置损失时每年租金收益为 １２００× １２＝ １４４００ 元， 而其将住房以 ４０ 万元的价格出售后， 按 一 年 期 存 款 利 率４．１４％ 来 计 算 ， 每 年 可 获 得 的 利 息 收 入 为 ４０００００×４．１４％ ×９５％ ＝ １５７３２ 元（ 注 ： 扣 除 ５％ 的 利 息税） ， 已 经 超 过 了 每 年 的 租金 收 益 。虽 然 就 不 同 住 宅的 横向比较来看， 售价和租金是成正比的， 但是一套住宅 的租金和售价受利率影响下的变动并非是对等的， 通常 会 出 现 逆 向 的 变化（ 如 图 １） 。
图２ 买房与租房市场机制传导图 从图 ２ 可以看出， 居民决定通过买房或租房来解 决自己的住房需求并不能改变房地产市场中的供求关 系 ， 也 不 会 进 而 对 房 价 产 生 大 的 影 响 。因 此 ， 一 些 政 府 官 员和学者以期通过提倡居民租房来缓解房地产市场中 的供求矛盾无疑是缘木求鱼。对于微观的市场个体而 言， 购买和租赁之间是存在着替代关系的， 但对于宏观 市场而言， 租赁和购买的实质是一样的， 只是实现需求 的方式不同而已。 由于房地产产品的供给弹性较小， 因此对房地产 市 场 与 价 格 影 响 至 关 重 要 的 因 素 就 是 需 求 。需 求 总 量 的 增加与减少， 需求类型与结构的改变都会迅速影响房地 产价格的走势。从图 ２ 可以看到， 居民在购买住宅的时 候内在的需求是不一样的， 其一是自用性需求， 也就是 直接用于自己居住， 包括第一套住房和第二套住房的购 买； 其二是投资性需求， 即购买者以未来的出租经营为 目的而实施的投资行为。但是， 投资与投机从来就不能 完全地分开， 因此还有第三种需求， 即投机型需求， 购买 者在短时间的持有之后通过再售转手获取收益， 也就是 通 常 所 说 的 炒 房 。这 三 类 需 求 的 变 化 共 同 影 响 着 房 地 产 市场的走势。!
２００８ 年 ６ 月增刊
优点 缺点
买房
表１ ห้องสมุดไป่ตู้房与租房的优缺点对比
租房
１．拥 有 房 地 产 的 所 有 权 ； ２．可 以 保 证 稳 定 长 期 的 居 住 条 件 ； ３．心 理 上 的 满 足 感 和 安 全 感 ； ４．享 受 房 地 产 升 值 带 来 的 效 益 ； ５．有 较 好 的 抵 抗 通 货 膨 胀 的 能 力 。
１．可 能 遭 受 频 繁 搬 家 的 麻 烦 ； ２．没有足够的安全感， 总有受制于人的被动感； ３．难 以 在 短 时 间 内 寻 找 到 满 意 的 可 租 居 所 ； ４．可 能 面 临 租 金 不 断 上 涨 的 风 险 ； ５．未 来 房 价 上 涨 更 加 无 力 买 房 ； ６．只 能 拥 有 房 屋 的 使 用 权 。
好时机， 而 Ｘ 值较高， 暂不买房较为明智。
［关键词］ 买房； 租房； 房地产市场； 决策模型
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ａｆｔｅｒ ｔｈｅ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ ｒｅｌａｔｉｏｎｓ ａｒｅ ａｎａｌｙｚｅｄ ａｍｏｎｇ ｔｈｅ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｒａｔｉｏ ｏｆ ｐｒｉｃｅ ｔｏ ｒｅｎ（ｔ ＰＲ） ， ｔｈｅ
售价租金比是指研究样本中单套房产在自由买卖市 场成交时的总价与该套房产在自由租赁市场成交时的月 租金之间的比率， 是用来判断某一区域房地产是否存在 价值泡沫的一个衡量指标， 也是用来判断某一区域是否具 有投资价值的普遍标准。同时也可作为市场个体做出买 房租房决策的参考指标。
按照国际成熟市场的衡量标准来看， 售价租金比在 ２００： １～３００： １ 是比较合理的， 如果售价租金比超过 ３００， 表明房产的泡沫较大， 投资风险较高， 不适宜投资持有和 购买； 如果售价租金比低于 ２００， 表明房产的价值还没有 完全挖掘， 有一定的投资潜力， 是较佳的购买时机。例如天 津市和平区一套两居室住宅， ２００７ 年 １２ 月底市场价格为
４０ 万元 ， 而 月 租 金 仅 为 １２００ 元 ， 此 时 售 价 租 金 比 为 ４０００００÷１２００＝ ３３３： １， 远远超过以上合理区间。这样的 时期不适合购入住房。而此时的业主可能会由于高售价 带来的近期利益而抛售房产， 增加市场上的供给， 在一定 幅度内房价会出现平抑或者下降。另外， 市场中存在的投 机炒作的行为极可能导致售价租金比偏离正常区间， 诱发 房地产泡沫。 ２．３ 利率水平
从表 １ 的对比可以看到， 买房和租房分别具有自己 的优点和缺点， 而且这些优点和缺点通常又是相互对应 的。对于市场个体而言， 在一定的支付能力和外部经济条 件下， 到底应该租房住还是应该买房住完全取决于个人的 偏好。而恰恰拥有一套自己的住房几乎是所有人的梦想， 偏好不言自明。在一定的市场运行期间， 仅从经济角度来
３ 租房买房决策模型的初步构建与应用
依据以上的分析， 可以进行租房买房决策模型的初 步构建， 公式为： Ｘ＝Ｄ（ ＰＲ， ＡＹ， ｉ）
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图１ 利率与住房租金及价格之间的关系图 式中， Ｘ—租房买房决策值或买房指数；
考察的话， 会出现买房比租房合适， 也会出现租房比买房 合适的情况。但总体上来讲， 最后的市场作用会推进市场 向平衡状态变动。
２ 影响租房买房决策的宏观经济因素分析
２．１ 经济增长与收入限制 在长期的经济增长趋势下， 会带动人们的居住需求
一步一步地被释放出来， 市场为了不断地趋于均衡， 使得 房地产市场租金、价格不断上涨， 存量和新建量也在不断 增加。因此从未来长期趋势来看， 及时买房永远是正确的 选择。对于市场个体而言， 要注意把握买房的时机， 同时对 买房后面临的各种问题和风险予以考虑， 尤其是对于中低 收入者而言。但是购房者不可以勉强买房， 如果月还款额 超过家庭月可支配收入的 １／３， 一旦经济条件或个人状况 发生变动， 就会面临无法正常还款的困境。对于这样的居 民来讲， 租房却是一种不错的选择。 ２．２ 售价租金比
＊基金项目： 天津商业大学青年科研培育基金“我国房地产市场分析及调控政策取向的探讨”（ ０７１１０７） ［作者简介］ 张金娟（ １９７２－ ） ， 女， 河北献县人， 天津商业大学商学院工程管理系讲师， 硕士， 研究方向： 房地产经济、物业管理。
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房地经济
ＰＲ— 售 价 租 金 比 ； ＡＹ— 购 房 月 还 款 额 与 月 可 支 配 收 入 之 比 ； ｉ—长期利率水平。 上式中各个参数的取值均为当居民需要做出购房租 房决策时所面对的真实数据， 其中的售价、租金以及月还 款额数值均应取自同一套住房或相对类似的住房之间。 当利率水平下降时， 住房价格会上升， ＰＲ 和 ＡＹ 会增大， 居民不适合在这样的时机买房。因此进一步将模型建立 为以下公式： Ｘ＝ＰＲ×ＡＹ÷ｉ。 可以 看 出 ， Ｘ 值 与 ＰＲ 和 ＡＹ 值 成 正 比 ， 与 ｉ 值 成 反 比， 进而得出 Ｘ 值越大， 居民越不适合买房， 对于一些住 户群体来讲， 租房更合适、更安全。选取两组数据来进行对 比， ＰＲ、ＡＹ 和 ｉ 的取值分别为： 第一组 ２００： １， １／３， ４％ ； 第 二组 ３００： １， １／２， ２％ 。运用上述模型分别计算 Ｘ 值：
ｂｕｙ ａ ｈｏｕｓｅ ｗｈｅｎ ｔｈｅ Ｘ ｉｓ ｈｉｇｈｅｒ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｂｕｙｉｎｇ ａ ｈｏｕｓｅ； ｒｅｎｔｉｎｇ ａ ｈｏｕｓｅ； ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ； ｄｅｃｉｓｉｏｎ ｍｏｄｅｌ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）ｓ １－ ０３－ ０００１－ ０３