现代物流园区的现状及发展趋势

01
区位分析
四川在中国的位置
新津商贸物流园概念性规划
成都在四川的位置
新津县
新津县在成都的位置
02
02
新津商贸物流园概念性规划 产业分析
内陆港是港口物流的转移。而临港产业就是指基于内陆港优势，以内陆港为中心发展相关产业，形成沿港的区域经济增长极。新津商贸物流园在发展临港产业方面具有得天独厚的优势：新津物流园区作 为依托铁路的物流园区将带来庞大的物流量，双流国际空港带来大量人流和信息流，宜宾港和成都港将与之对接，发展配套产业。
07
物流交通组织规划
新津商贸物流园概念性规划
外联物流交通组织
新津作为成都的南大门，具备了成为川西、川南各区经济带的联系通道和成为川西南重要的交通枢纽和物资集散地的天然优势。而从区位上来看，四川第二大经济圈——川南经济圈（包括自贡、宜宾、泸 州、内江、乐山）和攀西经济区（攀枝花、凉山、雅安）均在新津以南；从产业上看，川南经济区的能源、机械、食品和攀西经济区的新材料及矿产资源能对新津本地乃至成都经济区的工业起到很大的支撑和 辅助作用，具备打通物流通道的条件。
第二种方案可以实现就地存储货物和过境货物的分离，过境货物无需经过商贸区，从而 很好的解决上述问题。但是也同样注意一个问题，兴物一路与成昆铁路线如采取上跨式立交 桥，桥面通行能力和过载能力的设计指标必须与未来通行的车辆相适应。
10
物流交通组织规划
新津商贸物流园概念性规划
成雅（成乐）高速入口的设置
从百度文库有的道路网设置以及未来第二绕城的初步方案来看，园区北面交通交汇过于集中，且园区商贸用地基本都设置在园区北部，有可能造成商务车辆 与货运车辆过分集中，从而造成交通不畅。
第二绕城立交接入方案二：建议大件路外绕线经兴物一路，跨越成昆铁路，然后向北接 入第二绕城，建设互通式立交桥。
第一种方案接入口紧邻商贸功能区，有利于人、物的快速分拨。但是如果立交入口道路 设计过少、通行效率低就可能造成交通不畅，从而影响商贸功能区正常的人、物流动（可将 入口设置在第二绕城的内侧以减少对园区内部交通的影响或采取入口外安装自动取卡器。
商流带动物流，最终实现共同繁荣 立体物流网络协作发展 区内功能板块有序互动 引领周边区域经济的发展 促进川南经济共同繁荣 促进成都——东盟产业协作发展
新津商贸物流园战略定位体系
04
功能定位
新津商贸物流园不是简单的批发市场加货运站，而是第五代现代化商贸物流园区，具有综合性一体化特征，主要功能有： 信息功能：通过建立网络信息平台，实施信息资源共享，实现企业互动发展。 交易功能：按照专业市场模式，发展全球化经营，形成专业商品全球集散地和采购中心。 展示功能：商品集中展示强化宣传。 物流功能：发展专业物流，形成物资、原料和商品的配送中心。 要素供给功能：提供人才和劳动力供给，组织融资担保，推广技术专利等。 商务服务功能：提供包括工商、税务、海关、商检、会计、培训、法律等配套服务。 生活服务功能：提供餐饮、住宿、交通、休闲、娱乐等综合服务。
建议在未来考虑关闭成雅（成乐）高速普兴镇出入口，在成雅（成乐）高速与黄津路交汇处（金花镇）设置出入口，一方面有利于缓解园区北部区域 交通压力，另一方面有利于通过人流、车流带动园区南部区域（预留拓展基地、临港加工基地区域）的产业发展。
05
内陆港
将新津物流园区规划调整为公路联运区、仓储配送区两大区域，并计划未 来在周边区域引入内陆口岸，打通国际物流通道，建设内陆港，作为整个商贸物 流园的建设基础。依托铁路中心站和成昆铁路构建公铁联运枢纽，面向散货物资 开展公铁联运和公铁海联运；以铁路和成雅（成乐）高速、第二绕城等路网为支 撑，开展现代化仓储配送服务；构建四川南部（特别是对西藏）的战略物资储备 基地。同时在周边将规划建设临港商贸区，为内陆港提供货源支持。
通过西南地区铁路网接入泛亚铁路网形成的南向对外物流通道 利用长江黄金水道形成的东向对外物流通道 通过欧亚大陆桥形成北向的对外物流通道 利用川藏铁路形成西向的对外物流通道
成都国际物流通道示意图
从成都对外的物流通道格局来看，新津属于 成都的南大门，发展南向物流通道的优势尤为 突出。同时，可兼顾发展东向和西向物流通道。
铁路枢纽周边往往容易形成商贸流通业和物流业的聚集 周边产业的发展易形成物流业和商贸业的聚集 突出优势错位发展易形成物流业和商贸业的聚集 四川南部区域经济特点易形成物流业和商贸业的聚集 四川与东盟贸易快速发展易形成物流业和商贸业的聚集
成都商品市场布局表
发展思路
新津商贸物流园的发展思路是：立足便捷的现代立体交通网络和物流通道，以内陆港为基础建立中国——东盟自由贸易区背景下的四川南进战略支撑点。依托新津及周边区域叠加效应，构建以商贸为核 心，产业为支撑，物流为动脉的循环产业链集成有机体，实现区域内外部各功能板块协同发展。
服务项目
从入驻物流园区的企业和实体看，物流企业和商贸流通企业较多；依次还有生产企业、货代企业、运输企业，以及银行、保险等服务机构。 根据类型不同，园区所提供服务也有所不同，如货运服务型物流园区，主要以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、车辆停泊、货 运中介服务等为主。而生产服务型物流园区，主要为制造型企业提供一体化物流服务，包括保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信 息服务、质押监管等服务，还有展示、结算等功能。
现代物流园区的发展现状
进入21世纪以来，中国物流业总体规模快速增长，物流服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快中国物流业奠定基础。
主要特点
地区分布
作为物流体系的重要节点和物流产业的聚集地，物流园区的规划建设与经济发展具有密切关系，在分布上呈现出一定的地域差别。沿海经济 区的快速发展直接拉动了该地区对现代物流服务的内在需求，表现为物流基础设施建设相对发达、现代物流发展水平高、物流市场需求旺盛， 物流园区建设和发展的内在需求迫切。这导致我国绝大部分的物流园区集中分布在沿海经济发达地区。而随着经济结构调整、产业转移的加 快，中西部地区的物流园区项目也在快速增多。
特别值得强调的是，内陆港建设还应以扩大散货铁路运输优势为基点，充分 发挥交通区域潜力，依托资源、市场、政策、运营的优势，在仓储配送区西北角 构建西部大宗物资（钢铁、木材、粮食等）中转中心和期货交割中心。
临港商贸区
近年来中西部省区特别是四川、重庆等地大型市场成交额的增幅均超过30%，可以 说只有大型市场才能适应未来的发展需要。同时，区域面积规模较大，从项目运作的角度 需要构建多种业态协同发展。
在临港商贸区规划食品商贸园、林业产品（高端）商贸园、石材（高端）商贸园、金 属材料商贸园、东盟商贸城、综合配套区五大”物流型“商贸集群和综合配套区，以商贸 聚集人气，实现区域经济快速发展。重点开发建设商贸交易、商贸会展、休闲娱乐等具有 三产服务功能的商务服务业。
新津商贸物流园概念性规划
预留拓展区
在内陆港以西，临港商贸区以南，预留一部分用地用于根据市场的需要弹性发 展，为未来发展预留空间区域。
拓展目标一：在预留区域内，成昆铁路以西规划集装箱运输设施，与东面成昆货 运站铁路散货区域一起形成分工明确的铁路运输体系。发展思路是先主导成都南方向 集装箱业务，进而再持续提升市场份额；
拓展目标二：海关特殊监管区是实现新津物流发展所必需的。唯有发展口岸物 流，充分发挥口岸的国门和窗口作用，才能真正打通国际物流通道。按照保税物流中 心B型规划，先建两仓（保税仓和出口监管仓），待未来对东盟贸易形成气候时再升 级为保税物流中心B型；
赢利模式
国内物流园区的赢利方式主要包括：土地增值收入，从获得土地到开工建设再到正式运营，地价往往也会不断升值，从而使园区开发经营 者从中获取巨大收益；出租或租赁收入，如仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等；服务收入，包括信息服务、培训服 务、中介服务、物业管理、咨询服务以及各类增值服务等。总体来看，虽然目前物流园区类型多样，但赢利模式较为单一，传统的基于出租或 租赁的园区赢利模式还占主导地位。
园区周边物流通道示意图
09
物流交通组织规划
新津商贸物流园概念性规划
园区内部物流交通组织 产业协作区未来交通组织定位在以兴物一路、兴物五路、兴化28路、大件路外绕线、兴物二路、兴物八路基础上，形成”三纵三横“道路交通网路。
第二绕城立交接入方案一：建议大件路外绕线（园区南北向主要交通要道）北向延生线 与第二绕城高速路相汇处建设互通式立交桥。
新津连接川西、川南物流通道示意图
新津商贸物流园对外交通示意图
新津商贸物流园可通过第二绕城高速，进入成都市基本形成的“环形+放射”状公路网，与我国其他城市和地区紧密相 连：向东通过成南高速连接中部地区，向南通过成-温-邛高速连接川西地区，向北通过成绵高速连接华东、华北地区，向南通 过成雅（成乐）高速连接川南地区及华南地区。
功能布局
新津商贸物流园概念性规划
新津商贸物流园功能布局示意图
根据新津商贸物流园的现代物流体系和运作模型特点，构建一轴、一港两区、打造 五平台。一轴“产业连接轴“，一港两区（内陆港；临港商贸区、预留拓展区），五大 基础平台包括：物流基础设施、商贸交易平台、物流信息平台、管理服务平台和政策环 境平台。在一轴、一港两区的基础上，规划九大功能区域的循环运作功能模型，实现无 大基础平台联动，形成全国领先，西部一流的商贸物流园。园区除了具备物流功能、信 息功能、商贸功能、展示功能、要素供给功能、商务服务功能、生活服务功能外，还包 括构建需求拉动供应链模式所具备的信息收集分析功能，产品设计功能和更为强劲的物 流服务功能。
同时，第二绕城高速将成为园区连接成都经济区各产业带最主要的物流通道。 大件路、大件路外绕线、双黄路将成为园区最主要的城市配送快速通道以及商务通道。
08
物流交通组织规划
新津商贸物流园概念性规划
园区周边物流交通组织
新津商贸物流园位于新津县东南角，物流通道应避开新津中心城区，主要通过成雅（成乐）高速、规划大件路外绕线、大件路、老川藏路等交通干线形成的货运外环线与周围成都、双流、蒲江、大邑、崇 州等城市有效衔接。园区车辆向东经大黄路上双黄路与成都、双流连接，向西经新普路或黄津路与货运外环线相连，向北可通过第二绕城高速与成都公路网连接，向南经大件路外绕线经岷江大桥上大件路，与 货运外环线相连，向北可进入成都主城区或向南则到达乐山港。
拓展目标三：根据实际发展情况选择其他商贸（如藏药等高端业态）或根据未来 实际引入新的业态。
“内陆港”功能区块示意图
临港商贸区示意图
“期货交割库孵化基地”示意图
临港商贸区产业集群表
预留拓展区示意图
06
物流交通组织规划
新津商贸物流园概念性规划
四川成都对外国际物流通道 成都作为西南地区的交通枢纽中心城市，虽然地处内陆，既不沿边也不靠海，但凭借完善的道路网络，成都已经完全融入全球经济一体化之中，并形成了南向、东向、北向、西向四大对外物流通道。
类型划分
根据不同分类标准，物流园区可分为不同类型。按依托对象分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型四类。而如按依托的资 源分类，还可以分为港口型、空港型、陆港型；如按服务区域划分，可分为国际物流园、区域物流园等等。如按是否享受保税政策划分，可分 为保税物流园区和非保税物流园区。按照功能分区有四种类型。一是仓储配送型物流园区，占8%的比例；二是流通加工型物流园区，占4%的 比例；三是转运型（货运枢纽型）物流园区，占38%的比例（其中港口物流园区占17%，航空物流园区占5%，陆路物流园区占16%）；第四 种是综合物流园区，占50%。此外，近年来，钢铁物流园区、农产品物流园区、医药物流园区等专业型物流园区也在纷纷涌现。
开发模式
从物流园区开发模式看，主要有三种形式：（1）政府规划，工业地产商主导模式。（2）政府规划，企业主导模式。（3）政府政策支持， 主体企业引导模式。
投融资模式
物流园区项目往往需要大量的资金投入，建设资金来源既有自有资金，也有银行贷款以及政策性扶持等等。而在投资主体方面，呈现多元化 趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业。近年来，随着中国物流业兴起，尤其是各地出台了一系列扶持政策，使中外 地产商相继进入开发建设物流园区项目，一些有实力的民间投资机构也将更多资金转入物流园区的建设。在具体的融资模式上，除企业自主融 资外，政府投融资占有重要位置，如园区建设初期直接进行资金投入，后期在征地、减税和贷款等方面予以扶持。