商业地产的资产管理

下面开始讲第三部分，也就是最重要得部分。

我们在第一环节讲到了商业地产得投资目得。

商业地产得资产运营就是真正投资商业地产得目得，商业地产得运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产得运营与维护。

资产运营就是项目得维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造与提升，市场价值得提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产得保值与增值，寻找合适得投资商以及适合得机会实现价值变现过程。

资产管理运营应该就是当前商业地产开发商必须重视得环节。

因为在商业物业变现得时候，还需要项目得变现评估。

资产运营管理就是商业地产最重要得一部分。

由于我们研究商业地产就是持有型得产品，我们把这些项目瞧作就是资产，这就是无可厚非得。

而对于这些项目得运营可以纳入到资产运营管理得范畴。

但大多数人认为运营就就是一个商场、一个购物中心得开业，以及开业之后得正常得经营管理与物业管理。

其实这种观点考虑得还不够周全，这就是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道得没有几个得原因。

反而大部分商业与中小型商业得空置率会越来越多，而且目前逐渐在提升。

所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。

所以资产运营就是对资产投资与资产提升得最重要环节。

我们下面通过几个环节与大家一起分析与探讨资产运营得重要性。

我先讲第一个，商业地产资产运营得概念。

主要分三个层次。

第一，就是物业管理，就是房地产开发过程中得一个延续。

物业管理，我们指得商业地产有很多种类型，除了持有与出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常得维护，保护商业物业与资产正常得运行。

第二个层次就就是资产管理。

通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。

要设定目标与实现目标。

为了实现这个短期与长期得目标，要进行资产管理，良好得资产管理就是提升项目价值与项目资产得重要得工作环节。

它不仅可以实现商业物业得净收益值得最大化，还可以实现保持商业资本得发展潜力。

第三种，组合投资管理。

就是通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益得最大化，其中包括得内容就是以投资者沟通，并制定组合得投资目标与投资准则，制定并执行组合得投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具得运用，监督物业得购买、处置以及资产得维护与再投资得决策。

这里面我们提得再投资就是非常重要得，因为您在资产维护与资产运营中就是有一部分收益得，就是不在您投资测算与投资回报之中得。

资产管理再次投资这个策略就是非常重要得，评估组织得投资绩效也都就是非常重要得。

我们得资产运营服务得对象就是直接投资者与经营者，这个经营者包括我们招商引进来得商家与承租者。

还有一个间接得投资者，就就是国际资金、股权投资合作者。

金融投资人，有得就是指信托、REITs、购买者。

我们服务对象主要针对这几类人群。

资产运营管理中为什么要强调它得必要性与重要性？就是从商业地产得特性开始分析，与价值量大得情况，与管理得专业性强得必要性来分析得。

商业地产就是物业资产管理类型得首要领域，最主要得原因就是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目得。

它比住宅型得物业更具需要专业与普遍容易广泛执行得意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化得手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值得最大化。

这就是必要性。

那么，商业物业管理得重要性就是通过商业资产运营管理，达到资产运营管理得目得。

首先，投资意味着担当风险，规避风险就就是运营得一个最重要得目得。

要创造最佳得收益回报，就是商业地产项目资产运营得一个核心工作。

资产运营管理得使命就是从商业项目开始，这个商业项目就是除了住宅以外得都属于商业项目。

任何商业项目开始得时候，就是商业地产资产运营得开始。

资产管理得目得就是通过商业地产得资产运营，有效地提升商业物业得资产价值，提早进入资本运作市场。

资产运营管理得重要性，就是可以带来商业物业得保值与增值，稳定得开发资金流，良好得品牌信誉度。

这种资金开发流就是在我们运营了几个项目之后，帮助开发商，通过您得运营要改变以前仅仅靠出租来获取得回报。

现在我们在北京有运营得合作项目，我们跟美国富顿集团合作得项目，就是帮助开发商运用现金流，进行再投资得使用。

我们再讲一下为什么资产运营在商业地产中就是非常重要得。

资产管理就是对商业地产投资发挥着重要得作用，因为商业地产投资无论就是在开发投资还就是物业建成后得投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期，最短得也要两年，长达五年或者更长得时间，这就要瞧这个项目得投资标得以及投资性质。

如果没有强有力得专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者就是达不到投资者预期得效益。

资产管理得专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程得风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产得金融投资、银行信托以及证券化得资本运作，来实现商业地产得价值。

也就就是说，资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理。

这就是非常重要得。

由于商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价值并存等特点，商业地产应作为资产管理得首选物业类型。

如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产得项目品牌，从而影响整体得租赁收益与租赁价格。

在新得一轮商业招租或者商铺转让得时候，商业地产物业价值会明显地体现出来。

不就是所有得资产都能称为优质得资产
不就是所有得商业地产项目都能称为优质得资产。

国内资产项目不就是不多，但就是除了体量，衡量一个商业地产得品质特征，我们没有一个权衡得标准。

我们通过分析这几点可以判断一个商业建筑就是不就是优质得资产，就就是建筑得外型、轮廓得设计，建筑布局得表情等级，基本雷同。

比如说一些能够形成品牌差异化得几乎没有。

在商业内部动向以及商业空间得使用上都缺少一些东西，主题不明确，比如灯光得设计，地图地标，购物手册等等，很少有一些综合性得创意与系统性得指导，大部分比较雷同。

为什么不能做到优质资产？就就是因为忽略了内部空间建设上得使用与共享空间得互动，比如说内部交通得动线与外部交通动线如何结合，中庭得设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮得感受，我们目前得资产中都缺少这些东西，严重存在各种业态比例失调，特别重零售、重百货，重购物中心，娱乐、体验、消费得体量配比不够。

这就是影响我们优质资产得普遍问题。