商业和服务业区位论

•
式中， Pij表示i地区居住的消费者选择j消费
中心的概率；Aj表示j消费中心的魅力，一般用商
店的规模来表示；dij表示i地区到j消费中心的距
离；b表示距离指数（经验测定的指数）；n表示消
费中心的数量。
• 假设Ci为i区消费者数量，那么，i区消费者可 能到j购物中心消费的期望数量Eij为：
Eij=PijCi Pij为i区的某一个消费者选择j购物中心购物的 概率。 • 商圈（trading area零售企业经营、服务辐射的 有效空间、领域。）可以这样界定： Tj=∑PijCi（ i=1，2…n） Tj为中心j可望能够以特定商品或服务而吸引 的在既定区域内的消费者数量；Pij为梯度区i 内的居民前往j地购物的概率；Ci为既定梯度 区i的居民的总量。
噪声问题？ （四）文化战略的决策 • 如何选择适合不同文化趋向的商业设施及其空间布局？
二、影响零售业区位决策的基本因素
(一)消费市场状况 (二)空ຫໍສະໝຸດ Baidu距离和交通条件 (三)零售业间的竞争 (四)地价作用
（一）消费市场状况
1．消费者的数量
• 服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对 应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也 相应较高，布局数量有限。
参考文献：吴小丁. 哈夫模型与城市商圈结构 分析方法[J]. 财贸经济, 2001,(03) .
• 赫夫模型因为引入未知变量来强调零售设施的 差异、交通条件差异，更能体现客观存在的现 实情况，迎合了零售业变革的需求。
• Ba/Bb=Pa/Pb(Db/Da)2 式中，Ba表示城市A向城市C吸引的零售 额；Bb表示城市B向城市C吸引的零售额； Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的 人口；Da表示城市A与城市C的距离； Db表示城市B与城市C的距离。
• 当城市A和B对城市C吸引的零售额相等时，表 示这一点是城市A和城市B对消费者吸引的分 界点，靠近A城市一侧消费由A城市供给，靠 近B城市一侧的消费由B城市供给，得到断裂 点公式：
地价模型
B.J. Garner商业中心等级－地价模型：
• 1966年B.J. Garner对商业中心的等级职能与 地价之间的关系进行了深入研究。指出按照地 价的高低，从市场地域的中心到边缘区依次分 布着区级、社区和邻里级商业中心。
• 城市发展初期的中心性较低，在交通的交叉部 分布最低等级的邻里商业中心。随着市场规模 的增大，城市中心性增强，竞标能力较高的社 区中心职能的介入使邻里中心职能被迫外移。 同样的道理，城市中心将逐渐由区级商业中心 职能垄断，以至最后形成CBD。
• 零售业态的分类依据主要是零售业的选 址、规模、目标顾客、商品结构、店堂 设施、经营方式、服务功能等。
国家标准零售业态分类
• 百货店 department store • 超级市场 super market • 大型综合超市 general merchandise store • 便利店 convenience store • 仓储商店 discount store • 购物中心 shopping center • 专业店 specialty store • 专卖店 exclusive shop • 家居中心 home center
• 集中还是分散，与企业的经营种类和市场特性等有 关。对于新开企业必须要分析竞争者数量、可能占 有市场比率和魅力度，进一步研究与竞争者间的区 位空间关系，是接近布局还是相距一定距离布局。
(四) 地价的作用
1.地价高低与土地区位条件 • 一般地说，市中心具有最佳的交通便捷性和可
通达性，空间关联性也好，地价也最高。随着 距离市中心距离增加，地价随之降低。但是在 远离市中心某些地段由于环境的综合满意度提 高，地价也有上升可能性。
• 人口密度大的区域零售业区位一般比较多，而 且规模也相对大。如人口高度密集的大城市与 中小城市和农村相比，零售业区位的数量和规 模显然不同。
2．消费者收入
• 收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收 入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般地 说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比 较，平均每个家庭消费量大，而且消费档次高， 因此对零售区位的数量和类型要求不同。如，高 级购物中心一般指向高收入区域。
• 零售业 向最终消费者个人或社会集团出售生活消 费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活 动。
• 零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利 用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、 邮购、自动售货机、网络销售等，还包括在同一 地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包 房）。
• 零售业态 是指零售企业为满足不同的消 费需求而形成的不同的经营形态。
商业和服务业区位论
第一节 克里斯塔勒的中心地理论 第二节 零售业区位论 第三节 服务业区位论
商业[commerce;trade;business]
• 商业最本质的特征是先买后卖、反复买卖以取 得商业利润。现实生活中，广义的商业指经济 中的一切交换活动和与其有关的组织。
• 狭义的商业强调专门从事商品交换的部门或产 业，强调从事转移有形物质产品及其所有权的 产业。在我国现行统计指标体系中，“商业” 一词指“批发、零售贸易”。
• 纳斯 (Nourse)做了相关的实证性研究，他描 述了沿购物中心某个方向地价的变化与零售业 类型之间的关系(如图4-5)。各种商业活动单位 承租能力表现出距离衰减，整体上呈现出类似 于杜能（Thunon）环的地价分布图。由于特 殊的潜能，街道拐角表现类似与中心区的地价 模式，表现出地价空间分布的分形结构。
中心商业区的内部结构
1、Horwood 和Boyce的模型－ “核心－边缘”（Core－Fringe）
• 郝沃德和鲍伊斯(EdgarM．Horwoodand Rouald凡Boyce)在20世纪50年代末提出的CBD 结构模型由两部分组成，即核心部分(Core)和 边缘部分(Frame)。
• 核心区：商业职能及办公职能(商务职能) • 边缘区：职能的地域分化 • 这一模型适合于人口密度不大、土地富裕的发
• 因描述了具有不同承租能力的零售商业活动单 位的空间侵袭、排斥与迁移过程，Garner的地 价模型具有动态描述能力。
零售引力模型
1.赖利（W.J.Reilly）零售引力法则或断裂点模型
• 赖利在调查了美国150个城市的基础上，归纳出类 似牛顿引力定律的零售引力法则，即当在A和B两 城市间存在一个等级相对低的C城市，两城市对C 城市吸引的零售额的比率与两城市人口成正比， 与到C城市的距离比的平方成反比。
参考
• 魁因(J．A．Quinn)继承了区位理论的 传统，从交通成本的角度对商业设施的 区位选择进行了研究，指出交通节点指 向是零售业区位布局的基本原则之一。
（一）中心区位模型（J. A. Quinn）
零售区位空间选择应遵循3个中心区位原则 • 消费者呈线状分布时，不管该分布是等
距还是非等距，商业区位在中间M点布局 最有利； • 消费者沿相互交叉的交通线分布时，交 叉点或汇集点M是最佳区位； • 当同等规模的消费者或聚落呈等距面状 分布时，中央面M为最佳区位。
零售业空间类型划分
2、B.J.L. Berry（1963）的三大类型：
• 贝瑞(BrianJ．LBerry)在20世纪60年代初根据普 劳德福特的研究，针对私人小汽车的普及化以 及高速公路的发展，对大都市地区的商业地域 结构进行了分析，把城市零售业空间分成三类：
• 第一大类型：CBD、区域中心地、社区中心地 和近邻中心地，呈同心圆状分布；
• Da= D /1+√Pb/Pa
• Da：城市A到断裂点的距离；D：城市A、B之 间的距离； Pa：城市A的人口规模；Pb：城 市B的人口规模。
• 雷利法则有严格的假设限制：两个竞争 性的零售店（区域）的单位交通成本一 致；两个商店的竞争力相同即商品价格 一致，而忽视了交通条件差异、地域价 格差异等。
• 第二大类型：传统的购物街、沿主要干线分布 的商业地域、在郊区形成新的带状商业地域、 高速公路指向的商业集聚地域，一般呈带状分 布；
• 第三大类型：专业化地域—集聚利益和接触利 益，如各种类型的“街”或“区”等
零售业空间类型划分
• 3、R.L. Davies（1976）对英国城市的研究中 发现由于汽车广泛使用，商业中心类型具有一 定的带状特点；另外，交通工具的改善和普及 使城市商业中心等级出现减少或缺失现象。这 种高瞻远瞩的预言对今后，尤其是当代城市商 业规划和中心地研究都有十分重要的影响。
(二) 空间距离与交通条件
• 一般地说，随着与购物中心地的距离增加，在
中心地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常 生活用品表现更加明显。当与中心地距离增加到 一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时
距离即货物供给范围的上限。
1、需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全忽 略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中 心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性。
达城市。
中心商业区的内部结构
2、Davies的一般模型 －中心商业区空间融合模型
• 核心部：各职能呈同心圆状分布
• 重叠沿交通线呈带状分布的商业区：等级由高向 低，由内向外分布；
• 再叠加上特殊专业化职能地域，形成一个空间融 合模型；
• 形成等级不同的商业区位。
地价模型
• 1961年，Getis就指出，不同零售企业在空间上 表现为零售业的销售量随着离开最高地价区位 距离的增加而呈现递减的趋势。
2.不同经济活动地价支付能力不同
• 即区位主体不同，在区位空间上，所得到预期 利润不同。不同类型零售业所能支付的地价能 力，才是决定其区位选择的重要因子。
三、零售业空间模型
• （一）中心区位模型（J. A. Quinn） • （二）零售业地域结构模型 • 零售业空间类型划分 • 中心商业区的内部结构 • 地价模型 • 零售引力模型
零售业区位论
一、为什么要研究零售业区位 二、影响零售业区位决策的基本因素 三、零售业空间模型
一、为什么要研究零售业区位
（一）现实中的诸多问题 • 零售业为什么会产生分散或集中？电话、上网会不会取消
商店？ （二）经营者和开发商的两难决策 • 在不同区位选择什么样的商店？目前的商店区位是否适应
于整体市场战略？ （三）土地利用规划者的决策 • 在社区设置什么样的零售设施可以缓解商业中心的交通和
零售引力模型
2. 赫夫（D.L. Huff）概率引力模型
• 赫夫经过实际研究证实了在大城市内消费者购买行 为空间选择的随机性，他提出了与赖利引力模型不 同的概率引力模型。即消费者选择商业集聚j的概 率,等于商业集聚j对该消费者的吸引力除以可能选 择的所有商业集聚吸引力之和。
Pij=(Aj/dijb)/∑ (Aj/dijb) j=1….n
模型评价 • 不足：仅考虑交通费用，过于简单;仅适
用于分析城市形成的初期或发展水平较 低地域的商业布局 • 优点： 演绎出零售区位布局的基本原则 之一，即交通节点指向
零售业空间类型划分
1、M.J.Proudfood（1937）的五种类型:
• 普劳德福特(Mai—colinProudibot)根据当 时美国城市商业的组织类型，以商业地域 类型划分的方式建立起了城市零售业结构 的概念。他将城市零售业空间划分成五种 类型：中心商业区、外围商业区、主要商 业街、近邻商业街和孤立商店群。
《国民经济行业分类》规定
• 批发业指批发商向批发、零售单位及其他企业、 事业、机关批量销售生活用品和生产资料的活 动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的 活动。
• 批发商可以对所批发的货物拥有所有权，并以 本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不 拥有货物的所有权，而以中介身份做代理销售 商。本类还包括各类商品批发市场中固定摊位 的批发活动。
2、空间曲线变化很急，表示市场地域是由许多 小型的商店群组成，零售区位趋于分散。
3、交通条件将对空间曲线进行修正：
交通设施条件好的市场地域，则时间会缩短， 空间费用会降低，曲线趋缓，所以，在重要的 交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。
(三) 零售业间的竞争
• 同业种的空间竞争可能会出现两种趋势：一是相互 排斥趋于分散，二是竞争中产生联合。不同业种的 竞争，彼此互补，集聚在一起，为多目的消费者提 供最佳空间选择。