201912-福建-福州-平潭-世茂竹屿湖地块提案报告
打造福建一流学府地块福建师大平潭附中将落户世茂海峡城
打造福建一流学府地块福建师大平潭附中将落户世茂海峡城位于平潭金井湾组团核心区的世茂海峡城，是外界进入平潭的“第一站”。
这里东北靠商务营运中心、西北临如意湖，是金井湾组团按照高标准、高水平建设要求，积极启动推进的重点项目之一。
世茂海峡城践行“平潭因世茂而不同”的理念，致力将世茂 3.0 云服务引入平潭，作为其教育云的落地，世茂就是要花上亿元巨资引进名校，打造平潭，乃至福建省的一流学府地块，为住户提供一流的教育条件。
“昨日下午，我们世茂海峡城开发建设有限公司已与区管委会正式签约，合作建设福建师大平潭附属中学。
”世茂海峡城企划经理郑雨告诉记者，作为中国地产十强的世茂集团，定位“城市进化先行者”，项目建成后，将为平潭的教育增添一所名校，也让世茂海峡城住户将来就近就能上一流学校。
据介绍，福建师大平潭附属中学校园占地面积83533.75 平方米，发展定位为福建省一级达标示范学校，规划设立初中24 班、高中30 班，2015 年9 月起面向全区招生，其中，初中优先招收世茂海峡城项目内常住适龄青少年。
据了解，世茂海峡城除引进福建师大附中外，还将拥有世界顶尖的教育体系。
由美国哈佛大学及全球著名的美国西北大学商学院校友会成员、美国蒙台梭利知名教育家组建的伊顿国际双语幼儿园也成功签约入驻世茂海峡城。
随着国际顶尖教育集团的入驻，世茂海峡城的
教育配套将成为社会瞩目的焦点，也将成为未来的一大亮点。
福州港总体规划环境影响报告书简本
福州港总体筹划情况影响陈诉书简本1. 筹划配景为适应百姓经济和社会生长的趋势，公道利用福州市的岸线资源，尽快形成福州港整体优势，实现口岸可连续生长，2004年福州市港务局和交通部筹划研究院配合体例了《福州港总体筹划》。
交通部和福建省人民政府2004年10月5日以交筹划发【2004】556号文件批复了《福州港总体筹划》。
为落实《福州港总体筹划》和福建省口岸生长“两集两散”的战略，2007年7月福建省交通筹划办公室、福建省路港交通咨询中心体例完成了《福州港罗源湾港区控制性详细筹划》，2008年3月体例完成了《福州港江阴港区控制性详细筹划》。
《福州港罗源湾港区控制性详细筹划》、《福州港江阴港区控制性详细筹划》是《福州港总体筹划》的细化和增补。
本次情况影响评价以《福州港总体筹划》和《福州港罗源湾港区控制性详细筹划》、《福州港江阴港区控制性详细筹划》为评价东西。
2. 筹划目标（1）福州港的筹划成果和生长目标筹划成果：福州港将逐步建成以能源、原质料、集装箱和其他外贸物资中转运输为主的，具备运输组织、装卸储运、产业开发、现代物流、通信信息和综合办事等成果的多成果、现代化的综合性口岸。
生长的目标是：2010年根本适应要地百姓经济和社会生长的需求，结构调解取得明显成效；2020年适应并适度超前要地百姓经济和社会生长的需要，口岸成果得到拓展，口岸根本实现现代化。
（2）筹划范畴、筹划年限筹划范畴为福州市辖区内的闽江口下游两岸、福清湾、兴化湾、罗源湾的岸线资源和口岸陆域、水域。
筹划底子年为2000年，水平年为2005年、2010年和2020年。
近期指2010年，远期指2020年，2020年之后为远景。
（3）筹划预测吞吐量凭据《福建省沿海口岸结构筹划》，福州港预测2010年分管的货品吞吐量为1.01亿吨（其中集装箱300万TEU），2020年货品吞吐量为2.02亿吨（其中集装箱730万TEU）。
（4）岸线利用筹划《福州港总体筹划》筹划口岸岸线总长76.9km，其中闽江口内筹划口岸岸线19.3km；福清湾筹划口岸岸线4.1km、筹划临港产业岸线3.5km；兴化湾北岸筹划口岸岸线8.5km、规划口岸预留岸线16.5km；罗源湾南北岸筹划口岸岸线20km，筹划口岸预留岸线5km。
莆田市人民政府关于PS拍-2019-19号地块（吴厝片区出让地块一）有偿出让方案的批复
莆田市人民政府关于PS拍-2019-19号地块（吴厝片区出让地块一）有偿出让方案的批复文章属性•【制定机关】莆田市人民政府•【公布日期】2019.06.28•【字号】莆政土〔2019〕96号•【施行日期】2019.06.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文莆田市人民政府关于PS拍-2019-19号地块（吴厝片区出让地块一）有偿出让方案的批复莆政土〔2019〕96号市自然资源局：你局《关于PS拍-2019-19号地块（吴厝片区出让地块一）有偿出让方案的请示》（莆自然资〔2019〕80 号）及有关材料悉。
经研究，现批复如下：一、同意从秀屿区2013年度第六批次城市建设用地中划出国有建设用地使用权67237.49平方米进行公开拍卖。
该宗地位于秀屿区笏石镇（具体位置范围见用地红线图），宗地编号：PS拍-2019-19号。
二、该宗地土地用途为住宅用地－城镇住宅用地、公共管理与公共服务用地-教育用地（幼儿园）。
国有建设用地使用权出让年限：住宅用地70年、配建的幼儿园(教育用地）50年，自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算。
三、该宗地出让规划条件以市自然资源局莆规审〔2019〕57号为准。
地块中配建的社区服务站及社区卫生服务站的不动产产权归秀屿区人民政府或秀屿区人民政府指定的单位名下;配建的养老服务设施的不动产产权归秀屿区笏石镇人民政府;配建的幼儿园的不动产产权归秀屿区教育局。
该地块配建的社区服务站及社区卫生服务站、养老服务设施、幼儿园及社区终端共同配送站与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
四、该宗地设定的前置条件按市住建局莆建便函〔2019〕115号文件实施。
五、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为75700万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划建议报告102页汉和地产
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南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划 建议报告102页汉和地产
宏观分析——量价齐跌
1. 2008年，南昌市商品住宅供求比为1：0.63，销售的大幅萎缩使得供求关系恶化。 2. 2008年，新增供应量285.11万㎡，同比07年下降20.43%，新增供应套数27031套。 3. 2008年，成交量178.96万平方米，同比07年下降49.47 %，成交套数17095套，月
南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划 建议报告102页汉和地产
片区市场特征1——板块独立
1. 城中心板块 2. 青山湖板块 3. 朝阳洲板块 4. 象湖板块 5. 湾里板块 6. 红谷滩板块 7. 京东板块 8. 昌南板块 9. 新建板块
1. 08年前，南昌地产表现为青 山湖板块、象湖板块、红谷 滩板块三大板块之争。
•别墅
•品质洋房
•投资型
•降价随市 场调整产品
•2008年
•毛坯公寓 •80-110紧凑2/3房 •压货/优惠去化 •低品质高层
•自住型
• 1、公寓及紧凑两房、三房热销。策应市场的新公寓产品低首付、灵活、便利的优势开 始释放大量刚性需求，赠送使用面积得到市场的极度追捧。紧凑实用、功能全、总价 低的80-110平米两房、三房市场购买度很高，特别是90-100平米三房产品。
南昌新建馨居雅苑二期 商业整体规划建议报告
_102页_汉和地产
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2020/11/13
南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划 建议报告102页汉和地产
•本提案以商业整体规划建议为核心，兼对 住宅创新革新市场，力求更高溢价空间，
世茂项目总案剖析
世茂项目总案剖析1. 项目概括世茂项目是一项现代建筑工程，项目地点位于中国广东省珠海市香洲区某个地方。
该项目的建筑总面积为1000平方米，由两座高层建筑和一座中央商业广场组成。
整个项目的设计概念是“现代城市与自然生态相融合”，旨在创造一个宜居的城市环境。
2. 项目设计2.1 建筑结构世茂项目的建筑结构由两座高层建筑组成，分别为住宅楼和商业楼。
住宅楼有30层，每层设计有6户住宅，商业楼有10层，设有商铺和办公区域等。
此外，中央商业广场连接着两座高层建筑，广场面积达到了500平方米。
2.2 设计理念世茂项目的设计理念是“现代城市与自然生态相融合”。
为了实现这一设计理念，建筑设计师采用了很多环保材料和技术，例如墙体保温、绿色屋顶、节能灯具等。
同时，建筑还尝试在建筑外观上体现出“来自大自然的美丽和力量”，并融入了很多可持续发展的元素，例如垂直绿化和太阳能热水。
2.3 设计难点世茂项目设计的难点主要有两个方面。
首先，建筑地理条件复杂，存在土壤亏缺、地质灾害等问题，建筑设计必须考虑支撑力、抗震能力等因素。
其次，建筑设计对环保和可持续发展的要求也极高，要求设计师采用环保材料和技术，如何合理应用这些技术成了难点。
3. 施工过程3.1 施工时间世茂项目的施工时间大约为两年半，从2015年开始到2018年完工。
3.2 施工过程世茂项目的施工过程分为五个阶段：土建施工、装修工程、机电安装、试运行和交付使用。
土建施工阶段主要负责地基基础的建设，装修工程负责室内墙面、地面、天花板等装修工作，机电安装负责电气和水管等建设工作。
试运行阶段主要测试建筑设备和土建工程的质量，确保建筑能满足使用要求。
交付使用阶段主要是验收和交付建筑。
3.3 施工难点世茂项目的施工难点主要是在土建施工阶段和试运行阶段。
土建施工要求建筑师在复杂的地理环境下建设建筑，必须考虑到土地亏缺、地形地貌、地质灾害等多种因素。
试运行阶段要求对建筑设备和土建工程进行严格的测试和验收，确保建筑的质量和安全性。
平潭综合实验区管委会关于竹屿湖中路与学村南路交叉口西北侧地块主要规划条件调整事宜的批复
平潭综合实验区管委会关于竹屿湖中路与学村南路交叉口西北侧地块主要规划条件调整事宜的批复
文章属性
•【制定机关】平潭综合实验区管委会
•【公布日期】2019.09.06
•【字号】岚综管综〔2019〕145号
•【施行日期】2019.09.06
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
平潭综合实验区管委会
关于竹屿湖中路与学村南路交叉口西北侧地块主要规划
条件调整事宜的批复
岚综管综〔2019〕145号
区规划局：
你局《关于调整竹屿湖中路与学村南路交叉口西北侧地块主要规划条件的请示》（岚综实规〔2019〕127号）悉。
现批复如下：
地块用地面积约5.72公顷，原规划为居住商业商务混合用地、地块容积率不大于2.2、建筑密度不大于28%、绿地率不小于35%。
调整后用地性质为二类居住用地、地块容积率不大于2.9、建筑密度不大于20%、绿地率不小于35%。
请你局接文后，及时落实后续的工作。
平潭综合实验区管委会
2019年9月6日。
集美新城九天湖地块投资分析报告-77P
contents
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 项目定位与规划 • 投资估算与回报分析 • 营销与推广策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
集美新城作为厦门市重点发展区 域，具有较高的投资价值和潜力。
九天湖地块位于集美新城核心区 域，具有优越的地理位置和自然
九天湖地块位于集美新城的核心区域，周边交通便利，环境优美，具有较高的居住 和商业价值。
区域内的房地产市场发展较为成熟，吸引了众多开发商进驻，市场竞争较为激烈。
目标客户群
目标客户主要为中高端购房者和 投资者，年龄在30-50岁之间， 具备一定的购房经验和经济实力。
他们注重居住环境和品质，追求 舒适、便捷的生活方式，愿意为 高品质的住宅和配套服务买单。
政策支持明显
政府对集美新城的支持力度不断加大，未来将有更多政策 倾斜和资金投入。这为投资者提供了政策保障和资金支持。
建议与展望
加强前期调研
建议投资者在决策前进一步了解市场动态和政策走向，以降低投 资风险。
合理规划利用
根据市场需求和地块特点，合理规划项目定位和功能布局，提高 项目品质和效益。
关注可持续发展
绿色建筑理念
贯彻绿色建筑理念，采用 节能、环保技术，打造健 康、舒适的居住环境。
04
投资估算与回报分析
投资估算
01
02
03
04
土地购置费用
根据当前市场价格，预计土地 购置费用为1亿元人民币。
建设成本
包括前期规划、设计、施工等 费用，预计总建设成本为2亿
元人民币。
配套设施费用
如绿化、道路、水电气等基础 设施，预计费用为5000万元
海翼地产三明徐碧新城C03-1项目前期策划报告
08.08 08.09 08.10 08.11 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08
销售 面积
20150
16770
17150
13480
8620
15250
16340
26670
21480
52710
61450
38500
近一年，三明市区房地产市场价格基本保持稳定，成交均价在4000-4500的范围内小 幅波动；成交量受全国大环境影响，至今年4月突然放大，6、7、8月份更是井喷式增长。
三明经济近年来保持稳
定高速发展，年均GDP增长
率均达到12%-15%左右；
800
600
作为传统工业城市，三 400
200
明市的第二产业比例继续 0
增大，三次产业比例由
2007年的21.8：43.3：
34.9 调整成2008年的20.8：
47.8：31.4
三明市2005-2008年国民生产总值
2611 ——
2007年 325030
3107 19%
2008年 207930
4294 38%
2009年1-8月 241020 4579 7%
市场研判
三明房地产市场历年供销比
——商品住宅市场
经历了07年的疯狂与 08年的观望，连续2年供 远大于求的三明市区商 品住宅市场在09年上半 年发生转变，09年1-8月 市场消化量远远超过市 场供应量。
总用地面积
6666.84㎡
计容总建筑面积 21000㎡
容积率
4.4
建筑密度
37%
建筑层数
裙楼4层，主体26-28层
福建省文化和旅游厅关于省十三届人大六次会议第1204号建议的协办意见
福建省文化和旅游厅关于省十三届人大六次会议第1204号建议的协办意见文章属性•【制定机关】福建省文化和旅游厅•【公布日期】2022.03.18•【字号】闽文旅建议〔2022〕24号•【施行日期】2022.03.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文福建省文化和旅游厅关于省十三届人大六次会议第1204号建议的协办意见省交通运输厅：郭亦畅、邱健、钟爱雪代表提出的《关于加快推进G228国道滨海风景道实施建设的建议》（第1204号）已收悉，我单位的办理意见如下：“十四五”期间，我厅将全面优化全域生态旅游发展布局，重点依托海岸线打造滨海风景道，着力培育沿线旅游线路和产品，营造自然生态、地域人文和休闲旅游融合发展、主客共享的城乡优美生活空间。
并于2021年底印发了《福建省滨海休闲带民宿发展专项规划》，以滨海休闲带发展为契机，以滨海旅游风景道为切入口，整合滨海区域资源要素，带动旅游度假、生态渔业、休闲农业、文化创意、运动娱乐、特色餐饮等多元产业联动发展，推动一二三产业深度融合，整体打造中国最美滨海休闲带。
重点推进以下几个方面任务：一是建设滨海旅游风景道。
以G228为主线，串联滨海主要交通枢纽，通过空间贯通打造最美滨海旅游风景道。
沿线串城成链，串联主要旅游景区（点）、民宿集聚区，提升沿线自驾服务体系、风景驿站体系、民宿标识体系，强化滨海风景道总品牌。
基于智慧服务体系搭建全域服务体系，促进沿线产业融合，打造一批交旅融合新业态，实现“快进慢游”的功能，打造福建最美滨海旅游风景道。
二是推出民宿十大主题产品。
依托各地环境特色、文化特色、资源特色、产业基础等因素，打造“海上牧场+”“光影艺术+”“万国漫步+”“海洋温泉+”“自然探索+”“历史街区+”“文化交流+”“心灵疗愈+”“非遗生活+”“森林休闲+”民宿十大主题产品。
三是打造六市一区七大子品牌。
以“清新福建、自在山海”的总品牌为引领，凸显各个滨海休闲示范区、集聚区自身资源特色，打造符合自身调性的差异化品牌形象，构建“宁德秘境之旅”、“福州纳福之旅”、“平潭艺术之旅”、“莆田疗愈之旅”、“泉州海丝之旅”、“厦门万国之旅”、“漳州蔚蓝之旅”七大子品牌形象。
福州市可门港经济区总体规划环境影响报告书精
《福州市可门港经济区总体规划环境影响汇报书》简本15.1规划背景可门港旧称松崎港，位于连江县东北部旳黄岐半岛，罗源湾南岸，与台湾岛一衣带水，是福州市重点开发旳港口之一。
2023年12月连江县政府、连江县建设局及时委托福州市规划设计研究院对原规划进行修编和调整。
15.2规划方案简析《福州可门港经济区总体规划》拟将可门港建设成为海峡西岸经济区重要旳物流中心和临港工业基地，总人口28万，规划远期用地4881.4hm2，人均建设用地174m2/人，以石油化工、冶金钢铁、火电、造船机械和临港仓储物流业为主导产业。
15.3环境资源现实状况（1）海洋环境：罗源湾海域水质总体很好，除部分站位无机氮、活性磷酸盐等指标超标外，其他水质指标到达《海水水质原则》GB 3097-1997中旳二类原则；沉积物环境及生物质量状况良好：浮游植物、浮游动物、底栖生物多样性指数H'、丰度值d处在偏低状态，具有北温带正常旳分布种群构造；鱼卵仔鱼重要分布在官井洋旳青山岛北侧和东侧以及鸡公山岛东北面水域，没有出现大黄鱼仔稚鱼。
（2）大气环境：区域环境空气质量优于GB3096-1996《环境空气质量原则》中二类区原则限值。
（3）地下水环境：规划区附近旳下宫、透堡、坑园旳地下水水质均超过Ⅲ类原则，重要受到居民生活、农村畜禽养殖污染。
（4）土壤环境：规划区域旳土壤各指标均符合《土壤环境质量原则》GB15618-95中三级原则规定。
（5）声环境：规划区域声环境质量可到达《都市区域环境噪声原则》(GB3096－93)规定旳2类区原则。
（6）陆域生态环境：规划区既有植被为次生植被，重要由次生自然植物群落和人工栽培植物群落构成，重要为森林群落和作物群落。
现存旳次生森林群落有幼中龄马尾松林、幼龄相思树林、中幼龄木麻黄林和灌草丛等群落。
15.4区域资源价值评估和区域发展SWOT分析港口资源和渔业资源是规划区域内最为丰富旳优势资源，据估算，罗源湾渔业资源旳价值为67996万元/a，港航资源旳价值为222782万元/a，约为渔业资源价值旳3倍。
平潭竹屿湖景观设计
转换为较大规模的淡水湖，并起到蓄洪排涝作用。
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化特色的绿色空间体系。
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Establish a beautiful environment where nature can thrive. Create a city park that accommodates functional and meaningful activities for local new city residents. Strengthen the urban design system to maximize land value, set out clear connections with the park and relate to the broader regional context. Build a destination that is attractive for tourism, investment and community operations. Engineer a lake system that gradually improves fresh water quality for storm water management and environmental amenity. Integrate a diversity of interesting spaces that cater for different user groups and ages including recreation, commercial, cultural, educational, health and fitness. Use a mix of native plants and cultural motif’s to express the sites unique coastal character.
平潭综合实验区管委会关于海坛片区 “3·19”吾悦广场项目工地物体打击事故调查报告的批复
平潭综合实验区管委会关于海坛片区“3·19”吾悦广场项目工地物体打击事故调查报告的批复文章属性•【制定机关】平潭综合实验区管委会•【公布日期】2021.07.24•【字号】岚综管综〔2021〕89号•【施行日期】2021.07.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】应急减灾与公共服务正文平潭综合实验区管委会关于海坛片区“3·19”吾悦广场项目工地物体打击事故调查报告的批复岚综管综〔2021〕89号区综合执法与应急管理局：你局呈报的《关于批复海坛片区“3·19”吾悦广场项目工地物体打击事故的请示》（岚执法应急〔2021〕176号）收悉。
经管委会研究，原则同意事故调查组作出的调查处理意见。
根据有关规定，现将事故调查报告的有关事项批复如下：事故调查合法性事故调查处理工作符合《中华人民共和国安全生产法》《生产安全事故报告和调查处理条例》（国务院令第493号）等规定。
事故的性质等级及原因（一）事故性质等级该起事故的性质是“生产安全责任事故”，等级为“一般事故”。
（二）事故的直接原因1.在挖掘机钩挖工字钢过程中，因工字钢未捆绑导致受力不均，其中一根工字钢弹出，将在作业区内的非作业人员击倒致死。
2.华实公司未制定挖掘机操作规程，组织挖掘机作业时未要求非作业人员离开作业区。
（三）事故的间接原因1.华实公司安全生产规章制度不健全，未制定挖掘机操作规程，未按要求在该项目配备专职安全生产管理人员，未对从业人员进行教育培训、安全技术交底等，项目经理杨*国长期不在岗履职。
2.鸿新公司未建立安全生产责任制，将建设项目发包给不具备相应资质的华实公司；在未取得施工许可证情况下擅自动工建设。
3.工程监理公司履行监理职责不到位，未及时对施工单位资质不足、专职安全生产管理人员配备不足情况等问题隐患进行处理。
三、对事故责任单位和责任人员的处理建议同意由区综合执法与应急管理局依法对常州华实市政工程有限公司予以行政处罚。
福州市发展和改革委员会关于福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程项目建议书暨可行性研究报告的批复
福州市发展和改革委员会关于福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程项目建议书暨可行性研究报告的批复文章属性•【制定机关】福州市发展和改革委员会•【公布日期】2023.11.08•【字号】榕发改审批〔2023〕198号•【施行日期】2023.11.08•【效力等级】地方行政许可批复•【时效性】现行有效•【主题分类】正文福州市发展和改革委员会关于福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程项目建议书暨可行性研究报告的批复福州市市政建设开发有限公司：你司《关于审批福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程项目建议书暨可行性研究报告的请示》（榕市建[2023]823号）及有关附件收悉。
为缓解交通拥堵，完善片区路网建设，带动周边地块开发，经研究，原则同意福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程项目建设，具体批复如下：一、项目名称：福州市江南CBD片区地块四周边配套道路工程（项目代码：2110-350100-04-01-345398）二、建设地点：项目位于仓山区盖山镇，浦C路起于规划纵三路延伸段，止于规划金浦路；浦D路起于浦C路，止于规划金浦路。
三、项目单位：福州市市政建设开发有限公司四、建设规模和内容浦C路道路长780米，规划红线宽度31米，在CK0 224处新建1座桥梁；浦D路道路长400米，规划红线宽度18米。
项目主要建设内容包括道路、桥梁、电气照明、配套管线、绿化、交通及安全设施等。
五、项目总投资及资金来源：项目估算总投资9805.25万元，其中工程费用7466.69万元、工程建设其他费用1912.97万元（含建设用地费867.89万元），预备费425.59万元。
项目建设资金由福州市财政统筹安排。
六、建设工期：10个月七、招标内容：根据招标投标法及国家、省相关规定，项目单位申请勘察、设计、施工、监理和重要设备材料采取公开招标方式发包，其招标事项不再核准，请严格依法依规组织开展招标投标活动。
八、社会稳定风险评估项目单位委托开展社会稳定风险分析，并委托对项目社会稳定风险分析进行评估，评估结论为低风险等级。
房地产开发项目前期策划的案例分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
福州市人民政府关于长乐至平潭高速公路(长乐古槐至松下段)工程长乐段建设用地的批复
福州市人民政府关于长乐至平潭高速公路(长乐古槐至松下段)工程长乐段建设用地的批复文章属性•【制定机关】福州市人民政府•【公布日期】2014.08.06•【字号】榕政地[2014]134号•【施行日期】2014.08.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文福州市人民政府关于长乐至平潭高速公路（长乐古槐至松下段）工程长乐段建设用地的批复（榕政地〔2014〕134号）长乐市人民政府：根据国土资源部《关于长乐至平潭高速公路（长乐古槐至松下段）工程建设用地的批复》（国土资函〔2014〕270号）和《福建省人民政府关于长乐至平潭高速公路（长乐古槐至松下段）建设用地的批复》（闽政文〔2014〕228号），长乐至平潭高速公路（长乐古槐至松下段）工程长乐段建设用地已经国务院和省政府批准，现具体批复如下：一、同意长乐市将农民集体所有农用地92.5482公顷（其中耕地43.1908公顷）、未利用地7.4691公顷转为建设用地并办理征地手续，另征收农民集体所有建设用地4.028公顷；同时使用国有建设用地4.5619公顷。
以上共计批准建设用地108.6072公顷，由长乐市人民政府按照有关规定提供，作为长乐至平潭高速公路（长乐古槐至松下段）工程长乐段建设用地。
其中改路改河改沟用地2.699公顷由长乐市人民政府按规划和供地政策合理安排使用，其余建设用地以划拨方式提供。
长乐市国土资源局要及时核发划拨决定书并上传土地市场监测与监管系统。
二、长乐市人民政府要切实做好被征地单位、农民的生产生活安置和社会保障工作。
新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和征（用）地管理费按规定缴纳。
三、福州市国土资源局负责督促耕地责任单位认真按照补充耕地方案，补充数量相等、质量相当的耕地。
四、长乐市国土资源局要对征收土地方案的实施情况进行跟踪检查，督促地方政府和有关部门、单位做好相关工作。
征地批后实施情况，按照反馈制度的要求报国土资源部。
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竹
屿
体的大型文旅综合体项目，总投资不低于150亿元。项目的签约落地对于打造平潭文旅引爆性项目，
湖
优化平潭旅游产品结构，提升平潭旅游产品品质，推动平潭国际旅游岛建设和全域旅游发展具有重要
畔
的意义;
市场分析
城市发展宏观利好：城市交通持续升级，加速融入福州主城1小时生活圈，快速辐射闽台两岸
交通规划
• 平潭“一环两纵三横”的岛内主干道交通体系 逐 步 完善升级 ， 公铁两用大桥、跨海大桥、渔平、长平高速、福平高铁、平潭 机场......实验区基础建设条件愈加完善；
即将通车。 • 金井湾大桥:便利两岸的客运和货运,它的建设意味着环岛路距离
环岛又近了一步。 • 有轨电车：满足日常通勤生活出行，打造风景独特的观光线路。
市场分析
城市发展宏观利好：调控环境相对宽松，房地产市场板块清晰，运转良性；
平潭紧随福州进行楼市调控政策，在“房住不炒、因城施策”的总基调下，实行项目一盘一价；于2018年9月推出公证摇号，以按照“台胞购 房优先”、“首套刚需优先”原则公开销售，整体房地产销售环境健康，价格理性回归，趋于稳定；
交通配套
• 高铁两用公路大桥：是福州至平潭铁路、长乐至平潭高速公路， 是合福铁路的延伸、京福通道的重要组成部分，是连接长乐副 中心城市和平潭综合实验区的快速通道，是中国第一座公铁两 用跨海峡大桥。总投资120亿，预计2020年通车。
• 高铁站：将建成平潭高铁中心站综合交通枢纽，即将落地。 • 海峡二桥：位于平潭主岛苏澳镇梧峰村西侧，总投资5.5亿元，
交通路网中完楼/善卢洋升级，四通八达串联 组团 福台
恒大御景
岚城
组团 潭城组 岚湾正荣府
金地天逸
蓝光鼎新雍景湾
金海湾
团 奥园翡翠岚都
正荣首府
组团 世茂海峡城
光明城
三盛国际海岸
海坛古城
类别 限购 限贷 限售
限价/限签
公证摇号
政策规定 不限购
首套二成，二套三成 本地二套房或外地一套房需取证满两年后方可上市交易； 以划分的四大片区2017年第四季度新建商品住房销售平均价格为基准
市场分析
城市发展宏观利好：文旅大咖华侨城150亿元建设助力岚城未来旅游影响力再上新台阶。
平潭旅游吸引力及区域影响力不断提升，扩大城市辐射半径，国际旅游岛雏形已具雏形。
平
潭
奇
2017-2019年平潭黄金周旅游业态发展
观
国庆旅游人数（万/人）
国庆旅游收入（万/元）
90
80000
： 蓝
80
74400
70000
盛起平潭 璀璨岚城
平潭世茂竹屿湖项目营销提案
福州同策 2019.12
世茂集团，城市中心的缔造者
世茂海峡城
全方位诠释“璀璨天工，备出天造”的造诣，匠 心品质，耀领金井湾璀璨奇迹
不负城市所望，只为颠覆而来
——同策对世茂竹屿湖项目的价值认知和发展高度
加速岚城生长的引擎级项目 焕新城市印象的第一品质住区
25000 20000
15000 4
10000
2
5000
0
0
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
城市发展规 划双重利好
平潭 中国第二个国际旅游岛
城市房地 产基础优良
腾飞正当时
交通系统持 续升级
旅游影响力 持续扩大
本体观
从品牌和价值梳理提炼项目排他性
本体解读
品牌价值：千亿房企，世茂品牌，深耕平潭；一座海峡城，半个平潭岛；
2011年，世茂首入平潭，一座海峡城落地平潭，嘹亮发声，至今已有8年光景，多个项目纷纷落地，近300万㎡建筑体量，远超其他品牌房企 （金地25万㎡、中辉20万㎡、奥园30万㎡、正荣200-万㎡），市占率及市场影响力不言而喻；
奥园—2019年首入平潭
中辉—2013年首入平潭
世茂海峡城2011年
世茂璀璨湖郡2018年
编制片区调控实施方案；一盘一估，销售价格超过备案价格的不予备 案
以台胞购房优先、首套刚需优先为原则，实行公证摇号方式公开销售
认筹金20万，一户一名额，区分刚需和非刚需意向登记后分两批次摇 号
2018年1月-2019年5月岚城板块商品住宅销售市场月度走势
8 6
15478 18200 19520 14454 15948 16387 16529 17731 16790 16809 16154 16004 13542 13521 13497 13545 13562
市场观
从城市格局研判未来项目市场格局
市场分析
城市发展宏观利好：国际旅游岛与实验综合区双重规划利好，岚城未来不可限量
平潭综合实验区总体规划（2018-2035年）
功能定位：围绕“一岛两窗三区”的战略定位。 一岛：国际旅游岛； 两窗：闽台合作窗口和对外开放窗口； 三区：新兴产业区、高端服务区和宜居生活区。 人口控制规模：常住人口65万人，服务人口100万上限。
奥园翡翠岚都
正荣—2013年首入平潭
中辉紫御府
金地—201ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ年首入平潭
岚湾正荣府
金地天逸
本体解读
居住价值：首屈一指的低密小高层住区，独领区域；
项目占地5.72万㎡，可售面积11.27万㎡，容积率2.0，规划11-18F小高层为主，同比区域2.7-3.9的高容积率，28-41F的高层、超高层建筑， 低密舒适价值不言而喻；
《平潭国际旅游岛发展规划（2018-2030）》
发展定位：国际知名旅游目的地、海岛生态旅游示范区、两岸同胞 共同家园、对外开放重要窗口。 发展目标：到2020年，年接待游客规模超过600万人次；到2025 年，年接待游客规模超过1000万人次； 空间布局：“一廊两环五区”。“一廊”为海峡旅游廊道，“两环” 分别为陆上旅游环、海上旅游环。“五区”为坛南湾滨海度假区、 海坛湾中心商务区、坛东民俗旅游区、坛北文化体验区和离岛生态 休闲区。
比较因素
本案
定位
璀璨社区
占地 （万㎡）
5.72
项目总建 （万㎡）
15.23
容积率
2.0
建筑密度
20%
绿化
35%
层高 10栋11-18F，4栋20F
眼 泪
70
60000
景
60
50
40
30
26053
49043
65.49
50000
85.3
40000
30000
20
52.61
10
20000 10000
0
0
平
潭
华侨城集团与平潭政府签订框架协议：
华 侨
城
平潭竹屿华侨城:项目以建设国际级滨海旅游目的地、旅产城融合发展示范区、国际旅游岛城市客厅和
落 址
两岸同胞共同家园为目标，打造集滨海旅游、科技创意、生态康养、都市娱乐、文化演艺等功能于一