上海深圳产权式酒店酒店式公寓案例分析

深圳市新浩房地产开发 有限公司
地址
深圳中心区金田路与福华 路交汇
物业类型
商务公寓，写字楼及酒 店式公寓
酒店式公 寓体量
总体量约4万
客户情况
一手购买以投资客为主
酒店式公 寓面积段
32-116㎡
配套设施
大型会议室及宴会厅， 商务中心，美容美体， 商场花店，桑拿按摩及 健身中心
物管公司
深圳市中环物业管理有限 公司
酒店公寓价格
产权式酒店公寓
开发商出让产权或收益权获得一次性收益，负责后续管理经营，小业主获得投资回报
产权式酒店公寓是典型的投资型产品，开发商虽然一次性获得出让收益，仍需负责后续管 理经营，存在较多变数，实际操作中大致存在以下经营模式
1、利润分成经定返租经营
3、混合收益方式经营
开发商对特定产权或收益权进行出 让，引入酒店公司后续经营
直接出售房产，引入酒店管理公司 进行后期管理，高档公寓
持有型酒店式公寓
开发模式
持有型酒店公寓
自主开发
经营模式
聘请酒店管理公司进行后续经营管理
收益模式
长期经营收益，与经营状况息息相关
后续发展
酒店的持续经营发展，与开发商相关
持有型酒店式公寓实质为开发商自行经营的公寓型酒店； 持有型酒店经营依靠酒店管理公司，盈利依靠酒店租金，盈利需要长期开发， 盈利较为稳定，不能实现一次性开发收益。
金中环酒店公寓
物管公司
经营模式 功能
项目优势
客户群
租金/管理费用
酒店服务式公寓
开发模式
服务式酒店公寓
自主开发
经营模式
聘请酒店管理公司进行后续管理
收益模式
直接出售房产，获利高，回现快
客户群体
客户群体广泛，涵盖投资与自住需求
后续发展
不考虑发展，维持物管水平即可
服务式酒店溢价能力高，能够摆脱周边价格天花板，并且销售风险小，回款快， 发展商资金压力小，没有后续经营压力。
➢ 酒店式管理的客户群主要集中在：跨国企业的高管，在深的外籍人士，及来往深 港两地的商务人士，以长租客为主。
➢ 由于这部分客户一般是由公司为其提供长期在深居住地，因此愿意选择酒店式公 寓，不仅服务周到，方便快捷，而且相对于公司购买等方式，能节约成本。同时， 跨国企业高管、外籍人士、国内外商务人士等高端消费群，处于金字塔消费顶端， 有丰厚的津贴和补助，有较强的消费实力。因此，这些客户就租金的承受力较高。
最大卖点 硬件配置
双地铁物业，地铁会展中心站在其地下室无 缝接驳
电梯：通力电梯。主楼36部。垂直梯20台，自动扶梯16台。实用率 约70%；层高 7-36层3.5M,37层以上3.7M，外墙：中空low-E镀银 膜玻璃幕墙，框架核心筒外墙：中空low-e镀银膜玻璃幕墙大堂：豪 华五星级三入户大堂电梯；超高空泳池；
酒店式公寓及产权酒店案例分析
2014.9
报告结构
Analyze System
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产品分析概述 深圳酒店式公寓案例 上海酒店式公寓案例
三种酒店公寓分类
市场上酒店式公寓根据所有权形态，可大致分为以下三种
持有型酒店公寓 产权式酒店公寓 服务式酒店公寓
开发商全部持有进行经营，不寻求 出让获得销售回报
三种酒店公寓成功要素：
高尚地段 统一经营 极致奢华
报告结构
Analyze System
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产品分析概述 深圳酒店式公寓案例 上海酒店式公寓案例
深圳酒店式管理
➢ 目前深圳市的酒店式管理和服务主要依托口岸优势、CBD区位优势和稀缺景观资 源等优势；
➢ 在经营模式上，高端产品以持有型物业为主，如东方银座，泰格公寓等；产权式 物业以销售返租，提供统一的酒店式管理为主。
金中环酒店公寓
金中环酒店公寓客户可选择与酒店管理公司签长期租赁合同，价格为市场价格6570%
金中环酒店式公寓位于项目附楼， 产品略好于项目商务公寓，以居 住型需求居多，主要是外地在深 企业高管人士，该公寓起到替代 酒店作用（相比酒店有价格优 势），项目酒店式公寓的价格明 显高于项目商务公寓价格
开发商
➢ 对于产权式物业，由于采取统一销售后，酒店管理公司统一管理，因此能较好的 保证高租金回报率及收益稳定性，因此对酒店式管理的高管理费接受度也较高。
固定返租型酒店式公寓
经营型酒店式公寓重要营销方案，通过承诺固定收益，促使业主购买产品
金中环酒店公寓
趣园私人公寓
丹枫白露
固定返租型酒店公寓是此前酒店式公寓常见的一种操作方式，销售时期，通过 向客户承诺固定比例收益，吸引投资客户购买 据了解，现在市场流通返租酒店公寓有金中环公寓、趣园公寓、丹枫白露 这部分酒店公寓现在购买后都需以固定价格同酒店管理公司签订长期返租合同
持有型酒店公寓
持有型酒店公寓瞄准细分市场，有效吸纳酒店分流客户，价格与同等级酒店拉开距离
持有型酒店公寓可以视为公寓型酒店，比起普通酒店， 酒店公寓功能 更注重居家及长期居住功能
上述酒店式公寓的客户以商务客户为主，多为长期租 酒店公寓客户群体 住，高端酒店公寓国际群体需求非常大
短租价格接近不是很理想；长租价格有优势。
产权式酒店公寓
开发模式
产权式酒店公寓
自主开发
经营模式
聘请酒店管理公司进行后续管理
收益模式
直接出售房产，获利高，回现快
客户群体
纯投资产品，客户相对较少
后续发展
不考虑发展，维持物管水平即可
产权式酒店公寓，服务式酒店溢价能力高，能够摆脱周边价格天花板，并且销售风 险小，回款快，发展商资金压力小，没有后续经营压力。
服务式酒店公寓
服务式公寓价格实现能力强，客户面广，市场认可度高，品牌形象好，开发商风险低
溢价能力强
产品结合酒店式服务及居住性质，容易为客户接受， 能够高于同片区物业价格80%-100%,甚至更高
客户面广
产品摆脱纯粹投资品属性，包括投资需求和自住需求 都会购买，远远超越产权式酒店的客户范围
产品容易被接受，形象较好，产品素质高，客户及市 形象佳，认可度高 场认可高，能够提升开发商品牌价值
产权式酒店公寓
目前市场上采用固定比例分成与不固定利润分成结合方式为主流。
收益模式
业主每年享受总价一定比例（大大高于银行利率）的 固定回报，同时可以享受酒店经营管理带来的分红。
业主权益
业主每年还可以享受一定期限的免费入住权，可以转 让他人使用，也可以获取收益
购买方式
投入低：首付即便五成就可以拥有一套不断赚钱酒店 公寓；即可享受经营收益，又可享受溢价收益。