房地产现状分析与项目建议

自贡房地产现状分析与项目建议目录

一、楼盘综合素质篇

1、调查前述

2、经济指标对比

3、建筑风格对比

4、产品组合对比

5、区域认可度对比

6、价格对比

7、其他亮点挖掘

8、小结：购房促成因素组合结论

二、产品专项研究

1、优质户型分析

2、劣质户型分析

3、特别产品调研

4、实际运用调研

5、关注点专项调研

三、购房者心理研究

1、区域性:区域局限性研究

2、付款方式/置业次数/年龄/职业:购买行为及动机

3、认知途径调研

四、自贡未来住宅发展研究

1、住宅的全新理念

2、可引进的全新产品

五、项目立地情况及客群分析

六、项目产品建议

七、营销代理建议

八、营销体验中心与招商中心建议

一、楼盘综合素质篇

1、调查前述

在房地产销售的淡季，策划部针对自贡市房地产项目做了一次专项调查,调查的主要目的是为了找出在惨淡的市场环境下,是什么在支撑各楼盘的销售去化，在眼花缭乱的各种楼盘风情、配套与优势中，是谁在充当销售的黑马,引领客户购房的方向?策划部针对本次的调查对自贡购房者的心理、自贡未来住宅发展的方向、项目立地情况及客群等方面进行了简要分析。

本次调查的楼盘一共13个,且均为自贡房地产市场上质素较高的楼盘；调查区域分为南湖、龙湖、西城三大片区，南湖片区为重点调查区域；调查重点为各楼盘的价格、户型和卖点。

南湖片区：调查楼盘为南湖国际社区、南湖骏景、南湖郡、南湖公馆、东方威尼斯、新加坡花园、水岸豪庭、金域国际，占调查总量的62%；

龙湖新城：调查楼盘为恒大绿洲、龙湖郡，占调查总量的15%;

西城片区:调查楼盘为贡山一号、雅筑、林涧美墅（暂分类到西城），占调查总量的2３%。

2、经济指标对比——楼盘素质排序

通过对楼盘体量、容积率、绿化率的对比，可以科学合理的对楼盘属性进行等级划分,不同的等级的楼盘,所推出的产品与针对的客户群也各有不同。

高端楼盘:从上表可以看出恒大绿洲、南湖郡、东方威尼斯、贡山一号等楼盘都属于质素较高的楼盘，楼盘体量较大,容积率低，宜居指数高,属于自贡的高端楼盘。推出的产品多样化,如别墅、花园洋房（电梯花园洋房)，户型也以舒居户型为主，小户型和迷你户型较少,大部分以舒居2、3房为主，特别是恒大绿洲,无两室产品，最小户型为98㎡的三房。主要针对注重生活品质的二次置业客群。

普通刚需楼盘:南湖国际社区、新加坡花园、水岸豪庭、雅筑等楼盘均为普通刚需楼盘,产品以高层电梯为主，兼有电梯小高层，户型以1房到功能3房为主,兼有部分舒居三房，舒居三房在市场的销售去化上表现平平,部分1室户型设计阳台或灰空间,便于日后改为２房。主要针对客群为普通大众、刚需客户与投资型客户。

项目产品的配置受地块的影响,地块较大的楼盘可做多样产品提升项目品质感与可选性，地块较小的楼盘可做单一产品，集中资源着力打造,使产品的配置与布置达到最好的效果。

3、建筑风格对比

从上表可以看出,所调查的楼盘风格可以分为7种,最多的是简约欧式建筑风格,该建筑风格外观、线条简约大方、成本低,是自贡大多数楼盘青睐的一种建筑风格;

其次是Ａrt deｃｏ艺术装饰建筑风格，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号,是自贡在２011年新出现的一种建筑风格,主要运用于高端住宅,打造成本较高，但就目前的楼盘来看，打造与运用的并不好；

另外，现代风格和地中海风格也被广泛运用于自贡的楼盘，特别是西班牙风格的建筑,浓郁的色彩，闲适、浪漫又不缺宁静，消费者与开发商都较为青睐,楼盘建成后具有浓郁的异域风情。现代风格的建筑在众多的极具个性的建筑风格已逐渐淘汰，其呆板的外观,生硬的线条已不能很好的满足现代购房者的审美需求。

对于目前自贡所出现的楼盘风格，消费者并无过多的表现喜好，一方面是因为购买的都是期房,楼盘的风格呈现较晚，另一方面是各楼盘对这些风格的打造都还不纯粹，较为粗糙。在今后新建的楼盘中可针对自贡天气阴霾的特征，多打造一些色彩浓郁、鲜亮的楼盘外观，提升楼盘形象并与其他项目形成差异化的直观视觉感受。

４、产品组合展示

从上表我们可以看出,所有高端楼盘的产品设计产品以多层为主,电梯为辅,少量配置有别墅产品，可满足不同客户的需求。

多层产品是项目的利润来源，也是购房者最为亲睐的产品类型。

电梯多层产品能增加住宅的附加值，提升客户的居住品质感,近年来成为高端楼盘中的的一款明星产品。从最开始的稀有产品到现在的遍地开花,加之价格的导向,电梯花园洋房经历了一个从热到冷的销售周期。

电梯住宅产品目前在房地产市场上占有最高的比重,由于自贡的房地产市场还处于刚性需求的阶段，大部分首次置业的人群更愿意

选择价格实惠,户型紧凑实用的电梯住宅产品,该类产品相比花园洋房价格更低，面积更小，更经济实惠，是去化最快、开发商现金流保障的一类产品。

别墅类产品属于市场上的超高端产品，受众人群少，属于满足小部分人群,提高楼盘品质与档次的产品，但目前自贡别墅类产品的品质较低,且产品规划有较大缺陷，因而此类产品在自贡的销售情况和口碑不佳。

所以，从目前市场上的产品组合来看，不超过3０0亩的项目,产品配置最好是高层或高层加多层，多层作为利润最大化，高层保证现金流。

5、区域认可度对比

6、价格对比

从上表可以看出，从区域价格来看,整体价格最高的还是南湖片区，高端楼盘较多,特别是临南湖的楼盘,基乎都是走的高端路线。该区域的其他刚需楼盘也较为注重品质的打造，售价还是处于一个较高的水平。

龙湖片区的产品几乎是锁定注重品质的高端人群，除高端产品外,其它产品价格较低,性价比较高。

综合比较,南湖片区楼盘售价相对其他区域更高，但由于该区域地价、成本较高,所以利润不一定高于其他区域。

７、其他亮点挖掘

亮点一：精致时尚的小跃层。从以往的市场来看,小型的跃层产品较受年轻人的青睐,如晶舍、新美帝景，一推出来几乎就能达到销售告罄的效果,目前的市场只有天骄国际推出了这样的产品,可变性强,时尚度高,深受青年人群的喜爱，该类产品是目前市场上的一个亮点。具有自住兼投资的多功能性小户。