对我国房地产市场政策和形势分析

-0.2
全国
同比增加6.4%
还比增加0.3%
第六届中国产业投资高峰会
2010年全国商品房销售面积
地区 全国
商品房销售面积 （万平方米） 104349.11
销售面积增速 10.1%
东部地区
50822.01
4.1%
中部地区
26223.44
19.9%
西部地区
27303.66
13.5%
三、调控加码的原因 第六届中国产业投资高峰会
4.5% 5.5%
2010年房屋销售面积 2009年房屋销售面积
10.43亿平方米 9.37亿平方米
10.1% 42.1%
第六届中国产2业0投1资0高年峰会70个大中城市房屋销售价格涨幅指数
地区
房屋销售价格涨幅比例 地区 房屋销售价格涨幅比例
同比
还比
同比
还比
合肥
9.1
1.0
青岛 5.5
0.5
郑州
8.8
持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房 人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的， 可免税
第六届中国产业投资高峰会
重庆方案：
征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新 购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征 收房产税，其税率为0.5%-1.2%
征收标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积 交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑 面积均价3 倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3 倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税 率为1.2%
2010年商品房月均销售面积为8700万平 方米
二、2010年房地产市场继续过热的主要原因
一是贯彻落实“国十条”差距较大 二是社会资金过多进入地产 三是居民消费过于集中 四是市场房屋供应量不足 五是土地管理、市场管理力度不够 六是二、三线城市房价全面上涨
第六届中2国0产0业9投-资2高0峰1会0年房地产开发和销售主要指标对比情况
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人 新 购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率 为0.5%
第六届中国产业投资高峰会
房地产税对市场的影响
一是当前试点方案属于浅试水，波及面较 小
二是从趋势看，范围会越来越大，相关内 容会逐步充实和完善
三是对市场的预期，影响会逐步加大
第六届中国产业投资高峰会
2、频繁加息对市场的影响难以评估
2、房地产税方案
上海方案：
征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房 和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房 价高低分别暂定为0.6%和0.4%
征收标准：人均建筑面积60平方米的免税
差别化税率 ：一般适用税率暂定为0.6%，但对 应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品 住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为 0.4%
五是严格住房用地供应管理 六是完善市场管理秩序 七是保障房建设开始全面规划 八是建立约谈问责机制
五第六、届中国限产业投购资高峰、会 房产税、加息对市场的影响
1、限购对市场的影响 一是使用的是市场排除法、政策倾斜法、
长期过度法 二是限购时间不会短期停止，对市场的
影响是全面的，市场供需矛盾会有所缓解
第六届中国产业投资高峰会
9.5 7.8
9.3 9.1 8.6
7.7
5.7
6.4
3.9
2.8 2
8 9 10 11 12月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月
2、开发投资增长过快
全国房地产开发投资增幅情况
%
35
33.2
30.2
30
25 19.8
20
21.8
20.9
16.1
15
10
5
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010 年
3、房屋销售历史最好
万平方米
120000 100000
80000 60000
2010年全国商品房销售情况
76193
62089
93713
104349
40000
20000
0 2007
2008
2009
2010
年
第六届中国产业投资高峰会
2007-2009年商品房月均销售面积为 6444.28万平方米
第六届中国产业投资高峰会
对我国房地产市场政策和形势分析
住房和城乡建设部政策研究中心
一、2010年我国房地产市场形势
1、房价仍处高位
2009-2010年商品房价格同比涨幅情况
%
14
12
10
8
6
4
2
1
1
-0.6 0.2
-0 1.2-1.3-1.1
1234567
-2
12.8 12.4
11.7 10.7
11.4 10.3
一是连续加息会增加消费者还贷的负担、 会增加开发企业还贷带来的压力
二是对市场的影响是全面，波及的范围 是最大的
三是潜在的调控力度远大于限购措施和 税收政策
第六届中国产业投资高峰会
二套房三次加息前后的对比变化
（贷款120万,时间20年）
加息前后时间
月供增加 年总利息增加
去年未加息与10月加息比较
156.29元 37508元
完成数量
同比增幅
2010年房屋施工面积 40.55亿平方米 26.6%
2009年房屋施工面积 31.96亿平方米 12.8%
2010年房屋新开工面积 16.38亿平方米 2009年房屋新开工面积 11.54亿平方米
40.7% 12.5%
2010年房屋竣工面积 2009年房屋竣工面积
7.60亿平方米 7.02亿平方米
0.1
济南 4.7
0.4
石家庄 8.7
1.3
长春 3.9
0.3
沈阳
8.3
0.3
福州 2.5
0.1
呼和浩特 7.3
0wk.baidu.com5
太原 2.3
0.1
武汉
6.6
0.2
上海 2.2
0.4
北京
6.4
0.3
厦门 1.5
0.1
大连
6.1
0.2
南京 1.2
0.1
哈尔滨 5.9
0.1
宁波 0.8
0.0
天津
5.6
0.8
杭州 0.5
一是“十二五”规划中提出的目标和要求 二是“国十条”的要求需要进一步落实 三是物价膨胀带来的巨大压力 四是房价潜在全面反弹迹象 五是把握住两会召开前的战机
四、2011年调控政策重点
一是各个城市都要确定房价涨幅指标 二是限购城市范围全面扩大 三是房地产税改革逐步推进 四是调整二套房首付比例
第六届中国产业投资高峰会
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳
退免税条件：
上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售 该居民家庭原有唯一住房的，可退税
上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要 而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一 住房的，可免税
符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、 重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海 工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一 住房的，可免税