千万级豪宅市场及客户研究

Part1 北京豪宅市场销售情况
去化趋势
样本市场2010年1-11月去化走势
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 161
第一轮新政 第二轮新政
110
101 76
93 66
44 13 1月 2月 3月 4月 19 5月 22 6月 21 7月 8月 9月 10月 11月
0 3月
0 4月
供应套数
销售套数
销售均价
供应套数
自样本中选出典型在售豪宅公寓霄云路8号，及与本项目具同面积同户型且同总价项目远 洋万和城及华远九都汇进行分析，月均去化均值在5套以内且进入11销售明显放缓。
Part1 北京豪宅市场销售情况
项目名称
公园1872 首开铂郡 远洋万和 城 PARK北京 合计
个案去化趋势
远洋万和城2010年1-11月去化走势
25 20 15 10 6 5 0 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 0 0 0 0 2 0 1 0 20 43533 49086 44661 19 15 44384 30077 7 49452 50348 48481 14 36892 10 48481 50000 48481 40000 30000 20000 10000 0 0 00 00 0 60000
北京豪宅市场思考
目录
Part1：北京豪宅市场销售情况 Part2：函馆成交分析 Part3：北京豪宅客户特征
Part1 北京豪宅市场销售情况
样本选取
5
6
3
序号 1
2 4 12 8 9
项目 万科蓝山 太阳公元
2
3
4 5 6 7 8
远洋万和城
红玺台 绿城北京诚园 融华世家 长安8号 华远九都汇 霄云路8号 圣世一品 富力十号
现剩余套数 122 4
精装修价格 (元/㎡）
—— 7000
成交价格 （元/㎡）
39990 44987
项目均价 （元/㎡）
39990 44762
总价区间 （万元）
900-1200 881
远洋万和城
红玺台 绿城北京诚园 融华世家 长安8号 华远九都汇 霄云路8号 圣世一品 富力十号 四季世家 禧瑞都 山水文园
200-280
260-295 170，300-330 232 267-479 203-258 430-515 153-390 229-288 241-317 168-174 200-300
11
62 62 20 201 53 149 87 105 95 49 6
6000
6000 6000-8000 3000 10000 5600 10000 6000 6000 8000 8000 5000
9 1013 7 11 1 10 14
9 10 11
12
13 14
四季世家
禧瑞都 山水文园
研究范围界定： 我们选取北京市东部区域在售“千万级”高端公源自文库产品进行分析。
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Part1 北京豪宅市场销售情况
项目名称 万科蓝山 太阳公元
销售情况
月均套数 （套）
—— 2.9
面积区间 （㎡）
240-241 196
户型套数
约200 15 80 约40 约335
8.5
0.54 14.5 5.6 6.2 3.1 7.3 3.5 —— 3.6 6.7 20
48181
55097 49980 38939 60694 45039 59994 61921 —— 80542 62430 46000
48181
55097 52836 38939 59994 37607 59994 61921 A3#:44675、A5#:48814 80542 61667 45000
华远九都汇2010年1-11月去化走势
14 12 44560 10 8 41552 5 6 4 2 2 0 0 0 1月 2月 10 44796 13 45608 50054 60000 50000 44039 50054 38040 40000 38040 38040 38040 30000 20000 2 2 1 0 00 00 00 0 0 0 0 10000 0 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 销售套数 销售均价
远洋万和城 竞争产品户型：三居 潜在供应：约70套 入市时间：2010年12月
潜在供应
物业类型
住宅
建筑面积 （万平方米） 31 15 31 5.36
容积率
2.6 3.97 2.6 3.4
潜在房源（套）
约200 265 80 98
户型
四居 四居 三居 三居
面积区间（平 方米） 230-280 210-270 200-300 210-260
963-1349
898-1743 903 1620-2907 910-1160 2579-3089 947-2414 994-1405 1941-2537 1048-1086 920-1320
合计
——
1026
——
82.4
——
——
——
样本中“千万级”产品存量1026套，月均去化82.4套。函馆套量占市场总量的11.9% 样本中产品为四居且面积与函馆存在交叉的的项目：华远九都汇、远洋万和城、融华世家三个。现存量84套，月 去化17.2套。函馆套量占市场总量的59% 样本中与蓝山同总价项目有：远洋万和城、华远九都汇、富力十号、禧瑞都、山水文园，现存量224套，月去化 38.3套。函馆套量占市场总量的35.1% 函馆为千万级产品中唯一的毛坯项目。
2010年豪宅市场，各月之前销售情况震荡幅度较大，各月销售额在年均值上下浮动大； 年关传统淡季也是豪宅市场相对淡季，在冬三月出现低谷。由图可见进入11月已经呈下行 趋势。 4月份后，后新政时期豪宅市场陷入低谷，较前月相比大幅下降
Part1 北京豪宅市场销售情况
霄云路8号2010年1-11月去化走势
30 25 25 20 15 40000 10 5 0 0 1月 2月 3月 4月 5月 供应套数 6月 7月 销售套数 8月 9月 10月 11月 4 0 1 0 0 0 4 0 4 0 1 0 0 1 2 0 0 0 0 30000 20000 10000 57751 18 55353 61306 62768 20 59864 59995 59995 60000 50000 75981 78796 82101 71943 90000 80000 70000