土地一级开发项目投资收益分析PPT

改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自 治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。

土 地 一 级 开 发 概 述
每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。 城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开 发不规范、房地产市场秩序混乱、 国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、 社会矛盾上升等不良后果。 原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，
城市规划纲要
土
地
一
协调
级
土地利用总体规划
城市总体规划
开
发
概
述
土地利用年度计划
分区规划
城市经济和社会发展规划
微观层面：决定着土地开发 的区域、布局、规模、质量 和开发内容
控制性详细规划 修建性详细规划
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1、平台优
土 （政府、资金、品牌）
地
一
级
开 发 概
3、收益大 （约是城市综合体的3
述 倍，住宅的5倍）
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
通过项目投资获得 持续现金
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• 目录 • ■第一部分：土地一级开发概述 • ■第二部分：国内土地一级开发市场状况 • ■第三部分：本项目现状介绍 • ■第四部分：效益预测及可行性分析 • ■第五部分：本项目的融资模式 • ■第六部分：防城港城市介绍
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第一部分：土地一级开发概述
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土地一级开发的背景
——基于战略层面的研究
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从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：
商业角色
土 地 一 级 开 发• 概 述
土地运营商
• 房地产开发商
土地开发
房地产开发
商业管理运营
土地规划/土地融资/土地 项目规划/项目设计/项目 销售营销/运营管理 一级开发/开发招商（营销） 建造/销售营销
PPP开发公司（合作）
防城港防城区河西新区土地一级开 发项目投资收益分析
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前言
• 在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用 发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度 上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧 缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地” 的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏 和方向。
参与土地规划、一级开 发和运营、土地营销
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
• 房地产代理商/中介 机构
• 运营管理/物业管理
宣传，吸引 驻商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
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在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点
土 地 一 级
●区域开发是一 个价值创造的过 程。
• 我们PPP开发公司介入防城港市防城区土地一级市场开发，凭借整合强大的资金实力 和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合 理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到区域化商业模式价 值最大化的战略部署，完成从房地产开发商到城市运营商的转变。
• 我们的合作可全面提升的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、 跨步超越的良好态势。
收 回
土地一级开发权 （Leabharlann Baidu限土地使用权）
土地使用权
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相关利益者
原土地使用者
土
地
一
级
开
专业咨询机构、
发 概
金融机构
五大相关利益者
工程承包商、 材料设备供应商等合作伙伴
述
二级开发商
政府机构
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土地一级开发流程
向当地国土局提交土地一
土 级开发申请 地 一 级 开 当地国土局受理申请并进 发 行土地开发项目预审 概 述
组织编制土地储备开发实 施方案
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准，合同已经达到签署条件
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土
地 一 级
土地一级开发中的机会与
开 发 概
盈利模式
述
5 、竞争小 （跳出传统二级开发竞争）
土地一级 开发特点
2、技巧高 （高水平运作模式）
4、风险小 （风险可控）
6、易掌控 （既可进行一级开发， 又可进行二级开发）
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土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体
土
政
府
地 一
熟
生
地
地
级 开
出
出
协
让
让
助
发
概
述
一级开发主体
服 务
二级开发单位
权属
土地所有权
概
述
所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设
计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的
项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市
建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。
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城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据
宏观层面：对城市未来发展 起着控制和引导作用
土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。
为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、 出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出 了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土 地一级开发应运而生。
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什么是土地一级开发
土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域
土
范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进
地 一 级 开 发
行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套 设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进 行有偿出让或转让的过程。
开
发
概 述
●开发主体通过
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力，来创
造价值和获得利
益。
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发(基 建)
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发(自 营、合资、股权转让 等)