不动产估价方法之基准地价修正系数法

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5. 计算各因素影响地价的修正系数 F1i = F1 X Wi F2i = F2 X Wi 式中： 式中： F1i——某因素影响地价的最大上调幅度； 某因素影响地价的最大上调幅度； 某因素影响地价的最大上调幅度 F2i——某因素影响地价的最大下调幅度； 某因素影响地价的最大下调幅度； 某因素影响地价的最大下调幅度 Wi——某因素影响地价的权重值。 某因素影响地价的权重值。 某因素影响地价的权重值 6. 编制宗地价格修正系数表（按优、较优、一般、较劣、 编制宗地价格修正系数表（按优、较优、一般、较劣、 劣）
第八章
1
基准地价评估的基本原理
基准地价修正系数法
基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 基准地价评估区域的确定 基准地价评估资料的调查
2
建设用地基准地价评估
资料整理 样点数据检验 基准地价评估 基准地价的确定与公布 基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤 基准地价系数修正法的操作步骤
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3．划分基准地价评估区域的步骤 ． (1)选择划分区域的因素。 选择划分区域的因素。 选择划分区域的因素 (2)确定区域划分标准。 确定区域划分标准。 确定区域划分标准 (3)调查有关资料。 调查有关资料。 调查有关资料 (4)初步划分区域 (4)初步划分区域。 初步划分区域。 (5)实地校核调整。 实地校核调整。 实地校核调整 (6)确定区域边界。 确定区域边界。 确定区域边界
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(三)确定估价对象宗地的价格修正系数 三 确定估价对象宗地的价格修正系数 (四)计算宗地价格（以级别宗地价格修正系数表为例） 四 计算宗地价格 以级别宗地价格修正系数表为例） 计算宗地价格（
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第1节 节
基准地价评估的基本原理
基准地价的概念 基准地价是指在宗地估价的基础上， 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级 别或各个区域土地的平均价格。 别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价 和农用地基准地价。 和农用地基准地价。 基准地价评估的任务是以城市（ 基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针 整体为单位， 对城镇内的各土地级别的不同区域类型， 对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估 出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、 出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分 析地价影响因素与地价的关系， 析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上 评估宗地价的修正体系。 评估宗地价的修正体系。
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第2节 节
建设用地基准地价评估
建设用地基准地价评估的步骤 (一)基准地价评估区域的确定； 一 基准地价评估区域的确定 基准地价评估区域的确定； (二)基准地价评估资料的调查； 基准地价评估资料的调查； 二 基准地价评估资料的调查 (三)资料整理； 资料整理； 三 资料整理 (四)样点数据检验； 样点数据检验； 四 样点数据检验 (五)基准地价评估； 基准地价评估； 五 基准地价评估 (六)基准地价的确定与公布。 基准地价的确定与公布。 六 基准地价的确定与公布
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基准地价评估的原理 1．土地收益是基准地价评估的基础； ．土地收益是基准地价评估的基础； 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价 ． 的基础； 的基础； 3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 ； ． 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和 ． 不断变化的前提。 不断变化的前提。
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商业用地地价因素修正系数表
优劣程度 影响因素 优 修 正系数 （％） 较优 一般 修 修正系 正系数 （％） 数（％） 8～0 ～ 4～0 ～ 6～0 ～ 4～0 ～ 2～0 ～ 2～0 ～ 1～0 ～ 0 0 0 0 0 0 0 较劣 修 正系数 （％） 0～8 ～ 0~～2 ～ 0~～3 ～ 0～2 ～ 0～2 ～ 0～2 ～ 0～1 ～ 劣 修 正系数 （％）
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3
基准地价系数修正法
重点掌握内容： 重点掌握内容： 重点掌握基准地价的概念、特点、及其评估原理、原则， 重点掌握基准地价的概念、特点、及其评估原理、原则， 并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤， 并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤， 最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价。 最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价。
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基准地价系数修正法的估价步骤 (一)确定级别或区域基准地价 一 确定级别或区域基准地价 (二)编制宗地价格修正系数表 以级别宗地价格修正系数表为例 二 编制宗地价格修正系数表 以级别宗地价格修正系数表为例) 编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例 1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三 ．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 2．确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法） 特尔斐法、层次分析法） ． 3．样点地价整理 ．
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理论基础 基准地价系数修正法的理论依据是替代原理， 基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的 市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地， 市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具 有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。 有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。 适用范围 基准地价系数修正法， 基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量 土地价格的一种估价方法， 土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格 修正系数体系密切相关。 修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修 正系数体系成果的城镇的土地价格评估。 正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
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(四)样点数据检查 四 样点数据检查 1．样点资料归类 ． 2．样本总体分布类型检验 ． 3．剔除异常样本数据 ． (五)基准地价评估 五 基准地价评估 1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用 利用指数模型、 ． 算术平均数模型） 算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、 多元非线性模型） 型、多元非线性模型）
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(一)基准地价评估区域的确定 一 基准地价评估区域的确定 1、划分基准地价评估区域的作用 、 (1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求 基准地价是区域平均地价， 基准地价是区域平均地价 (2)划定区域是基准地价评估的基础 划定区域是基准地价评估的基础 (3)突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精 突出重点区域的交易样点资料调查， 突出重点区域的交易样点资料调查 度 (4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算 保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大， 保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大 (5)有助于分析地价与影响因素的关系 有助于分析地价与影响因素的关系 2．划分基准地价评估区域的方法 ． 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种： 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响 城镇土地使用价值的因素， 城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致 划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
4．计算各级各类用地的最大修正幅度 ． Inb - Ilb F1 = X 100% Ilb Ilb - Ini F2 = X 100% Ilb 式中： 式中： F1——各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度； 各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度； 各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度 F2——各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度； 各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度； 各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度 Ilb——某类用地的某一级别的基准地价； 某类用地的某一级别的基准地价； 某类用地的某一级别的基准地价 Inb——该类用途、该级别内最高的正常样点地价； 该类用途、 该类用途 该级别内最高的正常样点地价； Ini——该类用途、该级别内最低的正常样点地价。 该类用途、 该类用途 该级别内最低的正常样点地价。
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(六)基准地价的确定与公布 六 基准地价的确定与公布 1．基准地价确定的原则 ． 2．基准地价确定 ． 3．基准地价的公布 ．
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第3节 节
概念
基准地价系数修正法
利用基准地价评估成果， 利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件 及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确 及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上， 定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正， 定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从 而Leabharlann Baidu取估价对象宗地于估价期日价格的方法。 而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。
区 商业繁华状况 域 因 临路情况 素 交通便捷度 人流量 个 形状 别 因 地形 素 地质
15～8 ～ 8～4 ～ 11～6 ～ 7～4 ～ 4～2 ～ 3～2 ～ 3～1 ～
-4～15 ～ -2～4 ～ -3～6 ～ -2～4 ～ -2～4 ～ -2～3 ～ -1～3 ～
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(二)基准地价评估资料的调查 二 基准地价评估资料的调查 (三)资料整理 三 资料整理 1．市场交易资料整理 ． (1)样点地价计算 （ 分别根据土地使用权出让或转让资料 、 土 样点地价计算（ 样点地价计算 分别根据土地使用权出让或转让资料、 地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等） 地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）； (2)样点地价修正 （ 年期修正 、 交易期日修正 、 容积率修正 、 样点地价修正（ 样点地价修正 年期修正、 交易期日修正、 容积率修正、 样点地价其他修正） 样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。 样点地价资料整理（ 样点地价资料整理 分类统计与分布图的编制） 2.土地利用效益资料整理 土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分； 土地利用类型的划分； 土地利用类型的划分 (2)单元土地质量指数的计算； 单元土地质量指数的计算； 单元土地质量指数的计算 (3)企业标准资本额的计算； 企业标准资本额的计算； 企业标准资本额的计算 (4)企业合理工资量的计算。 企业合理工资量的计算。 企业合理工资量的计算
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基准地价评估的原则 1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； ．以现实的土地用途为主， 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； ．各类用地分别评估， 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； ．与社会经济水平相适合、 5．选择合适的估价技术路线原则。 ．选择合适的估价技术路线原则。
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基准地价的特点 1．基准地价是一种区域性的价格 ； ． 2．基准地价是一种分用途的价格 ； ． 3．基准地价是一种平均价格 ； ． 4．基准地价是有限年期的价格； ．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性； ．基准地价具有时效性； 6．基准地价是一种控制性价格。 ．基准地价是一种控制性价格。