某某别墅洋房项目规划方案书
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2012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别 墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平 的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积184万平，按近年的 去化速度，需3.7年。
别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。 （3）产品分析
东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成 以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地 区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的 双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。
2、产品形态方面的共性与个性 根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部 地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和 联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风 格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划 建筑。 另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即 为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及 著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑 提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂•诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显 自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配 套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。
各板块特性
板块 名称
板块 特点
蒲河板块
Baidu Nhomakorabea
棋盘山板块
机场板块
浑南、长白板 块；铁西、于
洪板块
北二环板块
临 近 蒲 河 ， 景 得天独厚的自 空港别墅区， 城市型别墅、 城市型别墅，
观资源好，配套日 然环境与人文环境，依 靠 桃 仙 机 场 ，交 通 便 利 、 靠 规划 配套处于
趋完善。
区域发展迅速，高 景 观 自 然 资 源 近 市 中 心 、 配 完善阶段
3、面积对比共性与个性 棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创 琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在 220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅， 地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。 但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别 墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突 起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修 、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。
棋盘山项目
别墅、洋房规划建议书
2013年3月
目录
沈阳别墅市场整体分析 棋盘山区域别墅推售情况 重点项目案例分析 项目情况分析 项目经济技术参数分析 开发策略定位建议 产品规划建议 投资收益预算表
沈阳别墅市场整体分析 别墅项目板块分布图
沈阳别墅市场发展趋势
目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东 陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋 盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、 保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气； 毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不 可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉 煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发 展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。
2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。 其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万 平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。
沈阳别墅市场销售情况 (1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。 别墅供求
•2011年别墅销量仅占商品住宅 的4.1%，市场份额较小。
•别墅年成交量约50万平，呈平 稳发展。
•近年来，沈阳别墅市场出现严 重的供大于求，库存体量较大。
（2）供销分析 别墅市场销售压力进一步增大
数据截止于2012年5月20
郡、龙湖香醍漫步、创 棋 盘 山1 号 、保 罗伦斯。
园银河城、宏
龙湖滟澜山、荣盛 利十二橡树、唯美
发唐宁道
香缇澜山、三盛颐 十方等项目。
景园
1、沈阳别墅市场的发展格局 目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下： •区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源， 如棋盘山、蒲河、浑河…… •区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围； •积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力； •该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。
联排别墅主力供应面积
首创琥珀湾 保利十二橡树湾
中旅国际小镇 桑堤亚纳
万科兰乔圣菲
150
208 220
210
200
229 269
250
260 270
250
300
340 350
530 400
4、价格对比共性与个性 本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，
其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区 间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋 价格最高2万元/㎡。
端产品聚集。
差，区域形象 套日渐成熟、
较差，配套不 主打城市别墅
完 善 ， 发 展 滞 生活
后
代表 项目
新 湖 仙 林 金 谷 、 万科兰乔圣菲、 富力塞戈维 金地长青湾、 华润橡树湾 、
碧桂园太阳城、汇 万科惠斯勒小镇、 拉 、 听 雨 观 澜 、中 海 龙 湾 、 格 中海城
智尚都、越秀岄湖 中旅国际小镇、首 美 地 庄 园 、 圣 林 观 堂 、 碧 桂
别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。 （3）产品分析
东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成 以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地 区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的 双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。
2、产品形态方面的共性与个性 根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部 地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和 联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风 格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划 建筑。 另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即 为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及 著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑 提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂•诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显 自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配 套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。
各板块特性
板块 名称
板块 特点
蒲河板块
Baidu Nhomakorabea
棋盘山板块
机场板块
浑南、长白板 块；铁西、于
洪板块
北二环板块
临 近 蒲 河 ， 景 得天独厚的自 空港别墅区， 城市型别墅、 城市型别墅，
观资源好，配套日 然环境与人文环境，依 靠 桃 仙 机 场 ，交 通 便 利 、 靠 规划 配套处于
趋完善。
区域发展迅速，高 景 观 自 然 资 源 近 市 中 心 、 配 完善阶段
3、面积对比共性与个性 棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创 琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在 220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅， 地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。 但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别 墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突 起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修 、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。
棋盘山项目
别墅、洋房规划建议书
2013年3月
目录
沈阳别墅市场整体分析 棋盘山区域别墅推售情况 重点项目案例分析 项目情况分析 项目经济技术参数分析 开发策略定位建议 产品规划建议 投资收益预算表
沈阳别墅市场整体分析 别墅项目板块分布图
沈阳别墅市场发展趋势
目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东 陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋 盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、 保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气； 毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不 可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉 煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发 展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。
2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。 其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万 平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。
沈阳别墅市场销售情况 (1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。 别墅供求
•2011年别墅销量仅占商品住宅 的4.1%，市场份额较小。
•别墅年成交量约50万平，呈平 稳发展。
•近年来，沈阳别墅市场出现严 重的供大于求，库存体量较大。
（2）供销分析 别墅市场销售压力进一步增大
数据截止于2012年5月20
郡、龙湖香醍漫步、创 棋 盘 山1 号 、保 罗伦斯。
园银河城、宏
龙湖滟澜山、荣盛 利十二橡树、唯美
发唐宁道
香缇澜山、三盛颐 十方等项目。
景园
1、沈阳别墅市场的发展格局 目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下： •区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源， 如棋盘山、蒲河、浑河…… •区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围； •积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力； •该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。
联排别墅主力供应面积
首创琥珀湾 保利十二橡树湾
中旅国际小镇 桑堤亚纳
万科兰乔圣菲
150
208 220
210
200
229 269
250
260 270
250
300
340 350
530 400
4、价格对比共性与个性 本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，
其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区 间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋 价格最高2万元/㎡。
端产品聚集。
差，区域形象 套日渐成熟、
较差，配套不 主打城市别墅
完 善 ， 发 展 滞 生活
后
代表 项目
新 湖 仙 林 金 谷 、 万科兰乔圣菲、 富力塞戈维 金地长青湾、 华润橡树湾 、
碧桂园太阳城、汇 万科惠斯勒小镇、 拉 、 听 雨 观 澜 、中 海 龙 湾 、 格 中海城
智尚都、越秀岄湖 中旅国际小镇、首 美 地 庄 园 、 圣 林 观 堂 、 碧 桂