房地产基础知识与相关法律法规

第一章房地产基础知识

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。

1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、

2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道

路等。

二、房地产开发

1、房地产开发的概念：

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

2、房地产开发的原则：

房地产开发必须遵循以下原则：

A、严格执行城市规划的原则；

B、讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；

C、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

3、土地征用的审批权限：

征收下列土地，由国务院批准：

A、基本农田；

B、基本农田以外的耕地超过35公顷的；

C、其他土地超过70公顷的。

征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

三、房地产投资

1、概念：

地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。

2、特点：

A、投资成本高

B、投资回收期长

C、投资风险大

D、收益性好

3、储蓄和投资的比较：

4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：

A、花园公寓影响因素；销售时机

B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等

C、商业：商圈、楼层、临街状态等

D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等

E、酒店：地段、价格、配套、服务等

四、房地产开发程序

1.企业注册：有1000万以上的注册资本；

2.立项审批；

3.工程建议书批准之后，向城市规划经管部门申请建设用地选址；

4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供

气、排污）供应的可行性；

5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交工程建议书及批准文

件；

6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；

7.向土地经管部门办理建设建设用地批准书；

8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划

许可证执照费；

9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；

10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按工程各实施阶段送主管部

门验核；

11.领取拆迁、办理拆迁工作；

12.向城市规划经管部门申请审定规划设计技术方案；

13.向城市规划经管部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；

14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议；

15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；

16.持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费用；

17.到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续；

18.申请办理商品房销（预）售许可证（建委）；

19.工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；

20.取得竣工验收备案表。

五、五证、两书、一表

1、五证

A、国有土地使用证：

经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

B、建设用地规划许可证：

经城市规划行政主管部门，确认有关建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。

C、建设工程规划许可证：

经城市规划经管部门，确认建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。

D、建设工程开工证：

本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的运行其开工的批准性证件。

E、商品房销（预）售许可证：

本证是房地产行政经管部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、两书

A、商品房质量保证书：

是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。

B、商品房使用说明书：

即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、规范等作出说明，并提出使用注意事项。

3、一表：商品房竣工验收备案表。

六、房地产交易制度

房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。

1、预售

A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购

人，由承购人支付定金或房款的行为。

B、商品房预售的条件：

①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

③、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度

和竣工交付日期；

④、向县级以上人民政府房地产经管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2、商品房现房销售

A、商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用

证且尚未销售的房屋。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行的销售。

B、商品房销售，应当符合以下的条件；

①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

②、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

③、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

④、已通过竣工验收；

⑤、拆迁安置已经落实；

⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备

交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

⑦、物业经管技术方案已经落实。

按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣