市场背景分析

1.城市资源状况：

长沙为湖南省省会，是全省政治、经济、文化的中心，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东邻江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111°53'~114°5'，北纬27°51'~28°40'，东西长约230公里，南北宽约88公里，地域呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、平原大体各占四分之一。长沙市辖长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。长沙市总面积11819.5平方千米（即1.18万平方千米），长沙市总人口7044118人，户籍人口为6511888人；其中长沙市区面积1938平方公里，长沙市区人口约363万，建成区面积约为320平方公里。

2.全国宏观经济运行情况及房地产市场运行情况

（1）2014年全国宏观经济运行情况

2014年是中国经济跌宕起伏的一年，在宏观经济放缓的大环境下，转型提质成为现在乃至今后发展经济的着力点。2014年我国国内生产总值将达61.7万亿元，折合美元将首次超过10万亿美元。主要经济指标处于合理区间内，GDP增长7.3%，城镇新增就业超过1300万人，调查失业率稳定在5%左右，居民消费价格指数增长2.1%,实现了年初预期的目标。中国经济正在全面向新常态转换，今年的变化是房地产结束了长达15年的超级繁荣期，进入调整期，这也是导致今年经济下行压力明显增大的主要因素，由之带动投资增长明显下滑。新常态不仅意味着经济增长转向中高速，而且伴随着深刻的结构变化、发展方式变化和体制变化。而结构、方式和体制的变化不断推进、显现，正是新常态下中国经济新动力所在，机遇所在。与此同时，新的适应新常态发展的宏观经济政策也逐步成型，成为保持经济平稳增长、促进经济活力增强、结构不断优化升级的有力支撑。展望2015年，由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产

调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，预计经济增长将下调到７%左右，但就业形势仍将比较乐观，深刻的结构变化和动力机制变化将继续递进，特别是一些领域的改革攻坚将会为经济中长期发展注入持久的活力和动力。

（2）2014年全国房地产市场运行情况

2014年1-11月全国房地产投资额、土地购臵面积、商品房销售面积等指标均出现重挫，多个二线城市房地产市场重挫，宏观上催生了930新政，解禁限购、限贷，央行降息等一系列刺激政策。

一、新特点：1、经济全面转型，“慢下来”成为新特点2、经济失速与楼市下滑相生相伴据住建部公布数据， 2014年1-11月全国房地产投资额、土地购臵面积、商品房销售面积等指标均出现重挫，全国性的房地产拐点已然到来。

二、新常态：1、调控思路变化。政府转将工作重心放到保障房和棚改上，商品房逐步由行政调控过渡到市场调节。政府基本放手商品房市场，在遵循“保障房归政府，商品房归市场”大原则基础上，逐步建立不动产登记、房地产税、公积金和保障房新政体系，政府放手了实施4年有余的房产限购并取消银行限贷，楼市调整就此步入“新常态”。2、不动产登记全面铺开。短期来看，二手房市场受影响最大，新房销售影响基本停留在心理层面。长期来看，将为房产税征收创造条件，或将成为长效调控一部分。

三、新动向：1、房地产税试点改立法。2、保障房成施政重点，保障房立体建设将会更加趋于完善和科学。3、公积金全面松绑。4、限购取消。5、降息利好限贷放松， 2014年11月的降息通道启动后，房贷实际利率有望从阶段性高位逐步回落。

3.长沙市2014年经济运行情况

尽管前三季度经济增速有所放缓，但长沙市GDP总量依然稳居中部第二，赶超第三名819.31亿元，GDP同比增速10%，居中部第一位，远超7.4%的全国

平均水平，国民经济继续运行在合理区间。前三季度中部六省固定资产投资增幅均超全国，长沙市增幅达19%，稳居中部第二，绝对值来看，长沙市位居中部

第三，与第二名差距仅57亿元。

4.长沙市2014年房地产市场运行情况

2014年，长沙楼市遭遇震荡，量价齐跌。湖南出台“湘五条”，长沙各行政区域也出台了自身的刺激措施，在以货币为主要手段的刺激下，2014年的最后3个月长沙楼市有了筑底企稳的迹象。2014年，全市完成房地产投资1310.50亿元，同比增长13.60%。全市新建商品房累计批准预售2711.58万平方米，同比大幅提升21.36%；新建商品房网签1698.59万平方米/156291套，同比分别下降13.64%、16.46%；二手房成交417.66万平方米，同比下降20.54%；全市商品房网签均价6319元/平米，同比下降3.32%；内六区新建商品房网签价6940元/㎡。供应大幅上升而成交量、价双降，全市房地产市场景气指数全年有8个月位于低景气区间，楼市遭遇拐点无疑。

2014年，土地市场供应量及成交量均萎缩三成，土地推量跌至近三年最低。市场调整迹象明显。长沙内六区供应土地107宗，同比下跌28.19%；供应面积605万方，同比下跌23.84%，较2012年下跌8.05%。2014年长沙内六区成交土地86宗，同比下跌34.35%；成交面积499万方，同比下跌31.33%。成交量同时也受制于供应量的萎缩，整体的容积率由2013年的3.13降低至2.82。2014年成交土地面积499万方，其中49%为商住用地、40%为商业用地、11%为住宅用地。成交建筑面积1408万方，其中商业体量占比55.98%，住宅体量占比44.02%。2014年成交用地商业体量占比过半，因住宅市场遇冷，推地重点转向商业，而如此大的商业用地出让，未来运营压力和风险随之增加。2014年长沙内六区宗地楼面地价1834元/㎡，同比下降8.41%。2014年望城区成交228万方、岳麓区154万方、雨花区51万方、天心区7万方、开福区37万方、芙蓉区23万方。其中岳麓、望城区土地成交面积占内六区的76%，与2013年持平，而雨花区、天心区、开福区占比分别下跌不到1个百分点。土地成交量各区较往年均有所下跌，但主力区域依然分布在岳麓、望城两区，河西土地市场区域集中度依旧。