第八章房地产交易法律制度

第八章房地产交易法律制度

目的要求

如果说房地产权益是一种静态的法律制度，那么房地产交易则是一种动态的法律制度。本章对房地产交易的特征、形式和基本原则作了阐述，并着重对房地产交易中转让的法律规范进行了深入分析。探讨转让形式中几种特殊的合法转让形式，强调我国房地产转让的必备条件和禁止性条件，这对于准确地、全面地理解房地产转让的法律规范具有极其重要的现实意义。

教学重点

第一节房地产交易概述

一、房地产交易的概念及其特征

房地产交易是指房地产交易主体就房地产的土地使用权、所有权及其他项权利的流通。房地产交易的形式包括房地产转让和房屋租赁。房地产交易具有以下的特征：

1．房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点。房地产交易与一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一个固定场所看样定货而完成交易行为，而房地产交易必须对每宗房地产进行实地调查，可以说是一个没有柜台的市场。

2．房地产交易是土地使用权和房屋所有权的转移。作为交易标的的房地产本身并不发生流通，而是房屋及其占用范围内的土地使用权在平等主体之间的流转。

3．房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。房地产交易不能做到“一手交钱、一手交货”，交易双方需在较长时期内保持相应的法律关系。例如，以抵押贷款方式购买房屋，或者以租赁方式取得房屋的承租权。

4．房地产交易环节的复杂而离不开中介服务。由于房地产个别差异性大，质量标准技术性强，交易手续复杂，因而房地产交易往往需要诸多的中介服务，即各种交易咨询、融资和估价等中介机构。总之，房地产交易中介机构起着重要的辅助作用。

二、房地产交易的一般规定

（一）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易

在处理土地与建筑物的关系时我国的立法是采取相结合的原则，通常称为“房随地走，或地随房走”。《房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这条规定是为了避免因房屋和土地权利人不同而可能造成的矛盾，这可从两个方面加以理解：

一是房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必

须同时转让、抵押。

二是土地使用权转让、抵押时，土地使用权范围内的土地上的房屋必须同时转让、抵押。

（二）房地产交易的价格评估和申报

为了加强国家对房地产价格的宏观管理和调控，维护房地产市场的秩序，促进房地产业的健康发展，应当切实地实行房地产交易价格评估和申报的制度。房地产价格评估和申报制度在我国有着重要的意义和作用。

国家实行房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时，必须及时如实申报成交价格。所谓如实申报就是不能隐瞒不报，也不能作不实的申报。否则就构成违法，这将由有关部门按照规定进行处理。

（三）房地产交易的依法登记

房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，依法获得土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当申请房产变更登记和土地使用权变更登记。房地产抵押时，也应当办理抵押登记。

三、房地产交易的管理

（一）房地产交易市场

房地产交易市场，按照不同标准、不同方法，可以作出不同的分类。目前国家对房地产市场的分类，主要是依据市场结构及层次把房地产市场分为一、二、三级市场。

1．房地产一级市场，是指在土地所有权与使用权相分离的基础上，国家与土地经营者之间的土地使用权有偿有限期的让渡关系，也就是通常所说的土地使用权出让市场。

2．房地产二级市场，•是指房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场，其具有经营性质。也就是通常所说的新建商品房(又称增量房地产)交易的市场。 3．房地产三级市场，是房地产使用者或消费者之间的交易市场，是房地产重新调整和配置的市场。在房地产三级市场中交易的房地产都是已投入使用的房地产(又称存量房地产)，这就是人们通常认为的“二手房”交易市场。

(二)房地产交易市场管理机构

房地产交易管理涉及面很广，包括合同管理、价格管理、信息和房地产交易统计等。房地产交易管理的行政管理部门有工商、税务、物价、金融等，而作为房地产交易管理的主要部门则是房地产交易管理所。

（三）房地产交易价格管理

在房地产交易中价格是一个重要的问题，有时甚至是一个决定性的问题。国家对房地产交易市场管理的主要方面就是对房地产价格的宏观管理和调控。为了适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，由国家计划委员会颁布了《城市房产交易价格管理暂行办

法》，该办法自1994年12月1日起施行。

第二节房地产转让概述

一、房地产转让的概念及其特征

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是平等主体之间的民事法律行为，属于民事法律关系的范畴。房地产转让的当事人也受民法中“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则的调整。房地产转让的法律特征是：

(一)房地产转让人必须是房地产权利人。

(二)房地产转让的客体是特定的房屋所有权和土地使用权。

(三)房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的权利和义务关系。

二、房地产转让的形式

房地产转让的形式，是指房地产转让的具体形态和方法。目前，法律明确规定的城市房地产转让形式主要有三种，即房地产买卖、赠与和其他合法方式。

(一)房地产买卖。

(二)房地产赠与。

(三)房地产转让的其他合法方式。根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有：将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。

三、房地产转让的条件

(一)房地产转让中土地使用权转让的必备条件

1．以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2．以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，一种情况是应由转让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。对于后者缴纳土地收益金的规定一般适用于私有住宅转让后仍用于居住的，按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅等情况。

(二)房地产转让的禁止性规定

1．以出让方式取得土地使用权，尚不符合土地使用权转让必备条件的。

2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。如人民法院对不动产进行财产保全，扣押、查封等，或通知有关产权登记