中介人未将必要事项写入合同,导致合同无法履行,无权要求支付居间费用

中介人未将必要事项写入合同，导致合同无法履行，无权要求

支付居间费用

裁判要旨：

居间人在所提供的格式合同中并未将其反复强调的事项写入合同中，导致买卖双方在履行合同过程产生分歧，最终未能得到履行，视为居间人未履行如实告知义务，无权要求支付居间费用。

案情：

某房地产经纪公司申请再审称，请求撤销云南省昆明市中级人民法院作出的（2017）云01民终6197号民事判决，并依法改判或发回重审，依法支持被申请人向再审申请人支付佣金13000元及违约金；被申请人承担本案一审、二审、再审全部诉讼费用。事实和理由：申请人的申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，理由如下：二审判决适用法律错误，再审申请人已全面履行完乙方居间义务且促成涉案合同的订立，根据法律规定及涉案合同约定均有权全额收取居间报酬（佣金）13000元。被申请人构成违约依法依约应当向再审申请人支付上述款项。1．二审法院错误认定兰某享有先履行抗辩权，系事实认定错误，适用法律错误。“定金公证”，是办理过户之前涉及买方垫付赎证款的一个公证。办理定金公证是常规程序，是为了垫资赎证一方的资金安全而设立的，这个设定是合法合规、约定成俗的，并且我方工作人员已经在签约当场与买卖双方确认。被申请人未能就定金公证提出任何异议，是默认、默许的。原审第三人江莉已经举证证明在办理赎证当天自己的银行流水是足够支

付25万元的赎证款，只是由于被申请人的不配合，导致房屋买卖合同未能实际履行，进入到后期的步骤。二审法院的认定严重脱离交易习惯及正常生活逻辑。一审庭审中申请人提供的录音资料及原审第三人提交的银行流水足以证明，在签约当时，申请人工作人员一再强调定金公证的相关事项，而被申请人在清晰了解的情况下并未提出任何异议，且原审第三人对25万垫资款具备足够的支付能力。被申请人在明确知晓签约时申请人所一再强调的办理定金公证一事，却在合同签订后，枉顾签约时的口头约定甚至在二审庭审中声称并未“承诺”配合办理“定金公证”一事，该行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则。因此，关于约定定金公证一事不应当只从合同上的只言片语来进行机械认定，而应当综合考虑签约背景来进行认定。2．二审法院错误的认定是否办理定金公证并不影响本案合同的履行，系事实认定错误，适用法律错误。合同约定的2万元定金是履约定金，合同签订后约定垫资赎证的定金公证，是公证处为了垫付钱款这一方的交易资金安全而设立的、保证交易安全的措施，以防垫付钱款一方钱房两空。综上，二审法院适用法律错误，事实认定错误，恳请法院依法再审。

判决结果：

云南省高级人民法院经审查认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定（现为《民法典》第962条）：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”，本案中，某房地产经纪公司作为居间人，在所提供的格式合同中并未将其反复强调的定金公

证事项写入合同中，导致买卖双方在履行合同过程产生分歧，最终未能得到履行。某房地产经纪公司作为提供专业服务的居间人，对合同不能履行负有责任。现某房地产经纪公司主张在签合同之前的录音中有关于定金公证的约定，但从其提供的录音内容看，并没有兰某明确的知道定金公证并同意的完整意思表示，且该录音发生在签订合同之前，并不能据此证明有定金公证的约定。因此，某房地产经纪公司主张兰某违约、并要求兰某支付居间费及违约金并没有合同约定，不能成立；其次，房产居间费支付的前提条件是居间事项完成，当事人委托的事务得以实现。本案中，买卖双方签订合同后并未得到最终的履行，兰某卖房的目的并未实现。最终，云南省高级人民法院裁定驳回某房地产经纪公司的再审申请。

评析：

《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

从规定本身来看，“如实报告”义务是中介人在提供居间服务是必须遵守的最基本的规定。中介人提供有偿的居间服务，本质上是利用自身的专业知识，未委托人提供缔约的机会，并降低交易风险。

实践中，法院在处理居间服务纠纷的时候，往往会对中介人的“如实报告”义务做扩大解释，对中介人所要求告知的的信息，往往高于一般人，结合《房地产经纪人管理办法》第二十一条的规定：应当书

面告知的内容主要包括（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。

因此，中介人在促成交易过程中，应当严格按照约定履行告知义务，同时，作为委托人亦是如此，要求将告知事项形成书面文件，也可以作为中介人完成居间服务的量化标准和支付服务费用的依据。