第三章房地产权属登记制度

第一节房地登记概述

一、房地产登记概念和特点


（一）房地产登记的概念 不动产登记：是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法 定事项记载于不动产登记薄的行为。
房地产登记：不动产登记机构依法将房地产的所有权、他物权等 权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。 （二）特点 1、房产与地产的统一登记。不动产登记机构、登记簿册、登记 依据和信息平台“四统一”。——国务院国土资源主管部门。 2、房产与地产一体登记。
房地产登记的类型



（一)首次登记-初始登记 房地产权利的第一次登记。 自然资源、国家所有权可以不登记。 （二）变更登记 房地产权利的要素发生变动时所进行的登记。 （三）转移登记——物权变动登记 房地产权利转移时所进行的登记。 （四）注销登记 又称为涂销登记，是指对消灭的房地产权利所进行的登记。

（2）预告登记的效力是使经登记的请求权具备物权的效力， 未经预告登记权利人同意，不得处分房地产，否则不发生物权 的效力。 （3）预告登记的期限性。债权消灭或者自能够进行不动产登 记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（4）预告登记的作用——只是保障债权目的的实现。


4、预告登记的权利类型 （一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的； （三）以预购商品房设定抵押权的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。
二、房地产登记的性质和功能 （一）性质 1、行政行为说 2、民事行为说 3、双重行为说 （二）功能 1、物权变动功能——首要功能 房地产登记是物权变动的要件，原则上非经登记，不能发生物 权的变动。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属 于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、物权确认功能 房地产登记具有的确认房地产权属状态的功能。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 注意：不动产登记薄与不动产权证书的关系
注销登记的情形


（一）不动产灭失的； （二）权利人放弃不动产权利的； （三）不动产被依法没收、征收或者收回的； （四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动 产权利消灭的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登 记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请 人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书 面材料。
（1）前提条件是利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不 同意更正。 （2）存续期间为异议登记之日起15日。逾期不起诉，异议登记失效。 （3）异议登记不当的法律后果是产生申请人赔偿责任。 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动 产登记机构不予受理。
（四）更正登记

1、概念 是指在房地产权属登记记载的事项有错误时所作的改正登记。 2、申请人：权利人、利害关系人、登记机关 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通 知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理 的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更 正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登 记、预告登记和查封登记的除外。
三、房地产登记的类型
首次登记 所有权登记 登记 权利 他项权利登记 宅基地使用权登记 地役权登记
土地承包经营权登记
转移登记
变更登记 登记类型
注销登记
预告登记 更正登记 异议登记 查封登记
抵押权登记




登记范围 （一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承 包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权； （七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 换证原则 不动产登记按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更 换。 登记类型 不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注 销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。


（五）异议登记
1、概念
是利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利 害关系人可以申请异议登记。 异议登记效力： 1）登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力 2）异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。 3）异议登记是对真正权利人利益的临时性保护措施。
2、申请人：利害关系人 3、异议登记应注意一下几点：
问题：异议登记后，在异议登记期间是否可以办理权利转移登记？ 能否适用善意取得制度？

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条异议登记期间， 不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登 记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在 异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办 理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面 承诺。
（八）查封登记





1、概念是指人民法院等有权机关为依法查封已登记的房地产 所进行的登记。 2、类型 1）正式查封 2）预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将 来可能会进行登记的房地产进行的一种预先的限制性登记。 在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补 办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。 3）轮候查封是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依 次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院 进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自 动转化为正式查封的制度。
（七）预告登记
1、预告登记又称为预登记，是指当事人为了保障将来实现房 地产权利，针对将来发生的房地产权利变动所进行的登记。 2、申请人：双方
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请 预告登记，预购人可以单方申请预告登记。



3、预告登记注意问题：
（1）预告登记的前提条件—当事人签订买卖房屋或不动产物 权的协议
第三章房地产登记制度

相关法律规定： 《物权法》 《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》自 2010年11月18日起施行。 《土地登记办法》自2008年2月1日起施行。 《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。 《不动产登记暂行条例实施细则》2016年1月1日起实施。




3、物权公示功能——核心功能 房地产登记具有的将房地产权利变动的事实向社会公开，以 保障房地产交易安全的功能。（查询、复制） 4、物权管理的功能 房地产登记所具有的通过登记实现国家对房地产进行监督、 管理的功能。 （1）产籍管理功能 通过房地产权属登记建立户籍资料，为房地产税收、规划提 供依据。 （2）审查监督功能 通过房地产审查程序，对房地产的自然状况及权属的真实性 状况进行调查，对房地产权利的变动情况进行合法性审查， 以取缔或制止违法交易的发生。
《物权法》权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可 以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证 明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 《不动产登记暂行条例实施细则》利害关系人申请更正登记的，应当提交 利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

五、房地产登记的原则

（一）严格管理的原则 （二）稳定连续的原则 （三）方便群众的原则 六、房地产登记机构 （一）房地产登记机构的确定 1、国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 2、县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构， 负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 （二）房地产登记的管辖 属地登记为原则 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设 区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办 理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不 成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛， 中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同 有关部门规定。
四、房地产登记的效力
房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制 力。 三种立法体例： (1)登记生效（要件）主义 以德国为代表的瑞士、荷兰、奥地利等国家以及我国台湾地区 采此体例。此种主张认为房地产权属变动以登记作为生效要件， 没有登记的不发生权属变动的法律后果。 (2)登记对抗主义 以法国为代表的日本、西班牙、意大利、比利时等国家采此体 例。此种主张认为房地产权属变动依当事人的意思表示就可以 发生法律效力，但在没有登记前，房地产权属变动不具有对抗 力，不得对抗第三人。 （３）登记折中主义 视不同情况兼采对抗和生效主义。
变更登记的情形



（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发 生变更的； （二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （四）同一权利人分割或者合并不动产的； （五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权 顺位发生变化的； （六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期 间等发生变化的； （七）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （八）共有性质发生变更的； （九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变 更情形。
我国《物权法》对房地产权属登记采用了第三种，以登记生效为原 则、以登记对抗为例外。 法律连接： 《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。 第一百二十九条 ：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转 让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承 包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第一百五十八条 ：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求 登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善 意第三人。 注意： 房地产权属登记的效力与房地产权利合同的效力的不同




3、房地产登记采取实质审查主义。
4、房地产权属登记采取登记发证制度。




登记机构对当事人申请的审查，两种立法模式。 （1）形式审查主义：登记机构在不动产登记时，只对当事人的申 请进行形式审查，对申请所记载权利事项是否真实在所不问。契约 登记制度的国家采用。 （2）实质审查主义：登记机构在不动产登记时，审查申请材料的 形式完备性和申请材料的真实性、登记事项的真实性。 权利登记制度的国家采用。 《不动产登记暂行条例》第二十九条 不动产登记机构登记错误给 他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害 的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。 《物权法》第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造 成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。 登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
转移登记的情形


（一）买卖、互换、赠与不动产的； （二）以不动产作价出资（入股）的； （三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利 发生转移的； （四）不动产分割、合并导致权利发生转移的； （五）继承、受遗赠导致权利发生转移的； （六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的； （七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权 利发生转移的； （八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的； （九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； （十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。