最新城市更新项目操作流程
城市更新项目的流程
城市更新项目的流程
1.确定更新区域：市政府或相关部门确定需要更新的区域，包括旧城区、工业区、商业区等。
2. 制定更新规划：根据区域特点、市场需求和政府政策，制定更新规划，包括土地利用、建筑设计、交通规划等。
3. 招商引资：市政府或相关部门通过招商引资的方式，吸引开发商或投资者参与城市更新项目。
4. 筛选开发商：经过评估和筛选，选择合适的开发商或投资者参与城市更新项目。
5. 签订合同：开发商或投资者与政府部门签订合同，明确双方权利和义务。
6. 实施更新项目：开发商或投资者按照规划进行建设和开发，包括拆迁、建筑、道路、公园等。
7. 进行验收：政府部门对完成的城市更新项目进行验收，确保符合规划要求和质量标准。
8. 使用和管理：城市更新项目完成后，正式投入使用。
政府部门对更新区域进行管理和维护，确保项目持续发展和改善城市环境。
- 1 -。
深圳市 更新改造项目流程
其他准备工作
1、项目所在地建设及规划现状（基本现状调查，建设规模，新旧程度，产业情况、分布、
规模）；
2、确定城市更新项目在运作中的申报主体
拟定城市更新项目方案 3、项目资金来源及计划安排；
征求意见稿
4、城市更新理由（是否符合拆除重建类城市更新条件及要求）、实施城市更新计划及目
标，建设规划远景；
5、其他内容。
街道办事处
区城市更新 职能部门
区城市更新 职能部门
由专人负责每月5日前《填写拆除重建类城市更新项目进度 跟进表》报送区城改办
方案制定后，由社区居委会在本社区工作站张贴方案进行 公示，多方面、多层次征求意见，公示期不低于30日。公 示期间，社区居委会应注意收集社会各界提出的建议、意
见，并对草案进行反复论证修改，形成终稿。终稿形成 后，社区居委会代表大会进行表决，通过后申报主体开展
1、申请表； 2、申报主体身份资料（营业执照、法定代表人证明书、法人委托书、法定代表人及受托 人的身份证明)； 3、改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告（含改造范围的整体现状地形图）； 4、改造范围内土地权属认定资料； 5、改造范围内房屋及地上附着物的权属认定资料； 6、收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表； 7、测绘结果、权属调查及收购补偿安置情况公示表； 8、街道办出具的项目审查意见（权属调查、拆迁补偿安置情况等）； 9、涉及城中村、旧屋村改造的，需提交经公证的社区股份合作公司股东大会表决文件； 10、城市更新单元规划批复； 11、其他(区城改办审查后要求提交的有关资料)。
街道办负责对改造范围内房地产权属进行核查。已确权发 证的房屋，其权利人、土地面积和房屋建筑面积以发证登 记的为准。未确权发证的房屋，由街道办牵头组织社区居 委会、社区股份公司、业主及测绘单位进场开展测量、分 宗定界和房屋建筑面积查丈及附着物勘查登记工作。房屋
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
南京市“城市更新”工作流程
南京市“城市更新”工作流程一、背景介绍随着城市快速发展和人口增长，城市更新成为南京市的重要任务之一。
城市更新旨在促进城市更新与发展的协调，提升城市功能、形象和居民生活品质。
本文档旨在介绍南京市的城市更新工作流程，以便有关部门和市民了解并参与其中。
二、城市更新工作的主要步骤1. 规划和设计阶段在城市更新的规划和设计阶段，需要进行以下主要工作：- 定义城市更新区域和范围，明确更新计划的目标和任务。
- 进行实地调研和数据收集，分析城市更新的需求和问题。
- 制定城市更新的总体规划和设计方案，包括土地利用、建筑设计、交通规划等。
- 进行可行性研究和评估，考虑经济、社会和环境等方面的影响。
- 听取市民和相关利益相关方的意见和建议，征集公众意见。
2. 许可和准备阶段在许可和准备阶段，需要完成以下主要任务：- 根据规划和设计方案，申请相关的行政许可和批准。
- 完善更新区域的基础设施，包括道路、供水供电等。
- 调整和优化相关的行政和法律法规，为城市更新创造良好的法规环境。
- 协调相关部门和利益相关方的合作，确保城市更新的顺利进行。
3. 实施和监督阶段在实施和监督阶段，需执行以下主要任务：- 按照规划和设计方案进行城市更新工程的实施，包括拆除、建设和改造等。
- 加强对城市更新工程的监督和管理，确保质量和安全。
- 进行项目的进度追踪和评估，及时调整和优化项目实施方案。
- 加强与市民和相关利益相关方的沟通和协调，解决问题和纠纷。
4. 完成和评估阶段在城市更新工作完成后，需要进行以下主要工作：- 进行城市更新工作的验收和评估，确保达到规划和设计的要求。
- 总结城市更新的经验和教训，为今后的城市更新工作提供借鉴。
- 向市民和相关利益相关方公布城市更新的成果和效果。
- 收集市民和相关利益相关方的反馈和意见，进一步完善城市更新工作。
三、参与和支持城市更新的方式市民和相关利益相关方可以通过以下方式参与和支持城市更新工作：- 参与公众听证会和座谈会，表达自己的需求和意见。
深圳城市更新旧改操作流程全套版PPT47页
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
城市更新项目实施的主要步骤
城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。
城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。
2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。
本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。
具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。
依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。
最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。
二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。
三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。
应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。
城市更新项目操作程序
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
城市更新项目操作的程序 (2)
1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办；2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。
街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。
区旧改办
1、区旧改办审核更新单元范
围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函；
2、将区旧改办的复函连同相
辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。
区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。
区国土局更新科
旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。
1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复；
2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。
安排准备上会。
市政府
针对《深圳市城市更新单元专项规划》的更新范围、目标与功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和网络构成、环境景观涉及和公共空间规划、实施机制（分歧实施计划和相关的配套措施）等进行审议。
《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》及土地利用计划草案上会审定批准。
2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：市规土委更新办主办。区更新科办在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处，地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。
市场主体实施拆除重建类城市更新项目操作流程
涉及原农村集体经济组织的 需经其继受单位同意；以旧 住宅区改造为主的项目，由 区城市更新部门申报更新单 元计划、区政府组织实施、 区城市更新部门委托编制更 新单元规划
备注
5、发布项目申报途径、申报所需证明材料
申报审批阶段
区城市更新职能部门认定计划申报主体资格、更新单元内现状建 设情况核查、认定更新意愿达成情况后报送主管部门 提交申报材料至区城市更新职能部门，报批城市更新单元计划 主管部门协助提供土地、建筑物权属资料 主管部门审查申报资料后形成更新单元计划草案，公示后报市政 府批准并公告 向主管部门申请对更新单元范围内土地、建筑物权属资料信息核查、汇 主管部门核查申报主体汇总资料，并汇总出更新范围内土地及地 总 上建筑物信息 整理汇总出土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图 、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料 主管部门审查申报资料后形成更新单元规划草案，公示后审议通 委托具有资质机构，编制城市更新单元规划 过并公告 向主管部门报批城市更新单元规划 区政府组织制定更新单元实施方案并组织、协调实施方案的落 编制搬迁补偿安置方案 实，内容如下： 涉及合作实施的城中村改造 1、项目基本情况、进度安排 编制搬迁进度安排方案 项目，单一主体应当与原农 2、单一主体形成指导方案 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议或权利主体房地产被收购 权利主体向搬迁人提交房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书 更新范围内形成单一主体 向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认 建筑物拆除工作，并申请确认 3、搬迁补偿安置指导方案 4、搬迁及建筑物拆除进度安排 5、监管措施 区城市更新职能部门核查申请人符合实施主体确认条件，公示后 与申请人签订项目实施监管协议并核发实施主体确认文件 区城市更新职能部门出具建筑物已经拆除确认文件
城市更新专规后流程
城市更新专规后流程的步骤和流程引言城市更新是指在城市发展过程中，对老旧、落后、低效的城市区域进行改造和升级的一系列行动。
为了保障城市更新工作的顺利进行，各地政府通常会制定城市更新专规，明确更新目标、范围、程序等内容。
本文将详细介绍城市更新专规后的具体步骤和流程，确保流程清晰且实用。
步骤一：确定城市更新专规的目标和范围在制定城市更新专规之前，需要明确更新的目标和范围。
这包括确定要更新的区域范围、改造的重点和方向等内容。
通常需要进行前期调研和分析，了解该区域现状及存在的问题，为制定专规提供依据。
步骤二：制定城市更新专规基于前期调研和分析结果，政府部门可以委托相关设计机构或专家团队来制定城市更新专规。
制定过程中需要考虑以下几个方面：1.更新目标：明确要实现的目标，如改善居住环境、提升经济发展水平等。
2.更新范围：确定更新的区域范围，包括具体街道、社区或片区。
3.更新方向：确定更新的重点和方向，如改造老旧住宅、提升交通设施等。
4.规划布局：制定更新区域的规划布局，包括土地利用、道路网络、绿化空间等。
5.设计标准：制定更新工程的设计标准，确保改造后的城市符合相关要求。
6.环境保护：考虑环境保护因素，制定相应的措施和标准。
7.社会参与：鼓励社会各界参与城市更新规划，提出意见和建议。
步骤三：公示和听证完成城市更新专规的制定后，需要进行公示和听证程序。
这是为了增加透明度，让公众了解并参与到城市更新工作中来。
具体步骤如下：1.公示：将城市更新专规公示在相关政府部门或机构的网站上，并在公告栏、社区等场所张贴公告。
公示期一般为15天至30天，让公众有足够时间了解专规内容。
2.听证：在公示期结束后，组织听证会。
听证会上，相关政府部门和专家团队将解读专规内容，并接受公众提问和意见。
听证会的时间、地点和方式需要提前公布，确保公众能够参与。
步骤四：审批和批准经过公示和听证程序后，城市更新专规需要进行审批和批准。
具体步骤如下：1.内部审查：相关政府部门对城市更新专规进行内部审查，检查是否符合相关法律法规和政策要求。
城市更新项目报批流程
城市更新项目报批流程我呢，在城市建设这个大圈子里也混了好些年了。
城市更新这个事儿啊，就像给咱城市这个大姑娘重新梳妆打扮一样，让她变得更漂亮、更有活力。
那城市更新项目要落地，报批流程可不能马虎。
今天我就来给大伙唠唠这城市更新项目报批流程到底是咋回事儿。
咱先说项目立项这一步。
这就好比是你要盖房子，得先有个想法，然后告诉大家你为啥要盖这房子。
在城市更新里，项目主体（这可能是个企业，也可能是政府部门牵头的某个组织）得先对更新区域进行详细的调研。
就像你要了解一块地的脾气秉性一样，得知道这个区域现在有啥建筑、有多少居民、基础设施咋样等。
这时候啊，就会有一群像侦探一样的人在这个区域穿梭，统计数据、拍照记录。
然后呢，根据这些调研结果，项目主体得制定一个初步的更新方案。
这个方案啊，得有大目标，比如说要把这个老旧小区变成现代化的智慧社区；还得有小细节，像哪几栋楼要翻新，绿化怎么搞等。
这就像是画一幅画，先有个草图。
完成这个初步方案后，就得向相关部门提交立项申请啦。
这时候，项目主体就像个紧张的考生，等着相关部门的“考官”来评判。
相关部门呢，就会仔细审查这个方案，看它符不符合城市的整体规划，有没有可行性。
要是方案写得乱七八糟，就像你做饭没个菜谱乱炖一样，那肯定是通不过的。
假设立项通过了，那可就进入到规划审批这一关键环节了。
这规划审批可不得了，就像是给这个城市更新项目定个严格的规矩。
项目主体得找专业的规划设计团队，把之前的初步方案变成详细的规划设计方案。
这个方案得精确到每一寸土地的用途，每一栋建筑的高度和样式。
我就见过一个项目，原本规划的是盖个小花园，结果设计方案里给整成了停车场，这哪行啊？就像你本来要做个蛋糕，结果做成了馒头，完全不是那么回事儿。
这个详细规划方案做好后，就得向规划部门报批了。
规划部门的那些专家们可都是火眼金睛啊。
他们会审查这个方案是否符合城市的空间布局、是否满足环境要求等。
有时候啊，规划部门可能会提出一些修改意见。
城市更新项目操作流程和时间
城市更新项目操作流程和时间一、城市更新项目操作流程1. 项目启动发现需求。
就像是你走在城市里，看到有些老旧小区破破烂烂的，或者有些商业区人气不高，这时候就可能有城市更新的需求啦。
这可能是居民觉得居住环境不好向政府反映，或者商家觉得生意难做想改变现状。
然后就会有相关的部门或者企业开始关注这个事儿，就像有个热心人发现问题后拉大家来一起商量怎么解决。
初步调研。
这一步呢，就是要把这个地方的情况摸清楚。
比如说这个区域有多少房子，多少人口，都是些什么类型的建筑，有没有什么历史文化遗迹之类的。
就像你要给一个人治病，得先知道他哪里不舒服，身体状况怎么样。
这时候可能会有工作人员到处走访，找居民聊天，看看大家对这个地方的看法和期望。
2. 规划设计制定目标。
根据前面调研的结果，大家要确定这个城市更新项目想要达到什么效果。
是想把这里变成一个现代化的商业区，还是一个舒适的居民区，或者是一个充满文化氛围的地方呢？这就像是给这个地方画一幅蓝图，想象一下它未来的样子。
规划布局。
确定了目标之后，就要开始规划具体的布局了。
哪里建高楼，哪里建公园，哪里是商业街，哪里是住宅区。
这就好比是在画蓝图上添加细节，就像设计一个拼图，每一块放在哪里都要精心考虑。
而且这个过程中要考虑到很多方面，像交通是否方便，有没有足够的停车位，采光好不好之类的。
这时候会有很多专业的设计师参与进来，他们会用电脑软件画出各种各样的设计图。
3. 项目审批提交方案。
把规划好的方案提交给相关的部门，像城市规划局、建设局之类的。
这就像是把你的作业交给老师检查一样，得让专业的人看看这个方案合不合理，符不符合城市的整体规划和相关的规定。
审批流程。
相关部门会对提交的方案进行审核，他们会检查这个方案有没有违反什么建筑规范、环保要求之类的。
这个过程可能会有点漫长，因为要经过很多人的手，大家都要仔细看看。
有时候可能会发现一些问题，那就得修改方案再重新提交。
就像你的作业有错误，老师让你改了再交一样。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目(xiàngmù)操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件(wénjiàn)规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及(shèjí)政府部门的工作程序一、计划(jìhuà)申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定(zhìdìng)计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
城市更新项目工作流程
城市更新项目工作流程随着全国各地陆续出台城市更新政策文件，城市更新项目工作的总体流程也逐渐清晰。
虽然不同地方在细节上有所差异，但总体上是一致的，可按照先后顺序划分为规划计划阶段、立项与审批阶段、实施阶段等三大环节。
一、规划计划阶段规划计划阶段的主要工作是制定城市更新专项规划和单元规划。
具体包括三项任务：开展城市体检。
城市体检是检验城市建设中不能满足社会发展和人民需要的因素，并提出改进的措施。
城市体检的结果是制定城市更新规划的重要依据。
编制城市更新规划。
城市更新专项规划是城市更新工作的纲领性文件，其应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划等。
城市更新单元规划是基于专项规划要求，划定城市更新单元，并依照单元所在区域的控制性详细规划制定具体的更新方案。
制定城市更新计划。
部分城市在完成城市更新规划后，还要求制定城市更新年度工作（投资）计划，明确重点推进的城市更新单元（项目）、投资规模、资金筹措方式等，指导年度城市更新工作实施。
二、立项与审批阶段立项审批阶段主要工作是完成项目策划。
具体任务包括:确认实施主体。
城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。
实施主体主要职责：负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新实施方案以及统筹、推进更新项目的实施等。
（北京等城市先由地方政府组织编制实施方案再确定实施主体；广州、深圳、上海等城市先确定实施主体再编制实施方案）编制实施方案。
项目实施主体应在区域现状调查、更新意愿征询等基础上，编制城市更新项目实施方案。
编制实施方案过程中，实施主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询相关部门以及利害关系人的意见。
方案审批。
项目实施方案需要城市更新管理部门（或城市更新责任主体）组织审批，实施方案批复文件作为后续规划管理和办理城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等相关审批手续的重要依据。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
2021/6/5
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
前提
全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元
确定申报主体，由其组织展开申报：
权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门
改造意愿征集：
单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积；
1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和 过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权 属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的 声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
旧改基础分享
（上）
2021/6/5
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
综合整治类
功能改变类
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
相关政府机构
市领导小组：
市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策
主管部门：
深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督
区政府及其相关职能部门：
如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造 实施主体；
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商定拆迁补偿标准阶段
• 在深圳市采用赔偿面积 的方式比较普遍，一般的 拆赔比为1:0.8左右，成 熟旺区更高
则深度研究
收购
地占比达70%
2、符合市区产业规划 2、拆除重建区内容与深 2、完成租户清退
条
3、产业规划定位符合 定位
度（土地利用与地块控制 3、完成物业拆除
市区规划发展
3、产业规划与产业落 、城市设计、配套设施、
件
4、更新单元范围合理 地相结合
道路交通、市政工程）
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城市更新项目操作流程
城市更新项目操作流程
实施主体操作流程中的注意事项：
编制专项规划阶段
• 容积率、物业配比等技 术指标，直接涉及到开发 商利益和政府利益，易引 发赔付和规划问题，需加 以重视
物业查丈、确权阶段
• 困扰城市更新项目进展的首先是产权困境，大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特 殊性的矛盾，易令项目开发陷入两难境地
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非农指标的使用说区域
相关规定及内容
深圳
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若 干规定》:居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2）， 按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5 ），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告 基准地价的100%缴纳地价
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非农指标交易说明
>空地申请进入市场交易 的，按照规定缴纳地价 >非农指标仅可在同区等 价置换 >非农指标无基准价格， 需双方协商处理
龙岗某开发商，购买14万平 米指标，2000-2500元/㎡ 宝安某开发商，购买5万平米 指标，1500元/㎡
Code of this report 2
工改工类城市更新流程
<签署项目合作协 议>
召开股东代表大会 表决更新意愿
签署合作协议
签署私人物业
流
更新意愿委托书
程
<城市更新单元 立项>
街道办审议
更新办审议 规土局审议 规土委审议 市常委会批准
<产业规划报批> 街道办审批 经促局审批 经信委审批 规土委审议 市常委会批准
龙岗
《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》，第五条：非 农建设用地指标折算实行等价置换的原则，市、区政府另有规定的除外
宝安
《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》，土地置换原则上仅限 在本社区内划定，按照“已建调已建、未建调已建、未建调未建”的原则进行 调整置换
非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易
• 村民一般要求拆一赔一
谈判及签订补偿协议阶段
• 此阶段利益纠葛复杂， 谈判难度较大，开发商需 重视与村委建立良好的合 作关系，借此减少过程中 产生的矛盾，可能涉及部 分公关成本，如喝茶费
其他值得注意的问题 •开发成本高：包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、 测绘费、评估费、拆除费等 •工程进度缓慢：历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均 会影响工程进度 • 法律难题：基于对《物权法》的理解不一致，需有相关 法律作为制定决策和方法的基础
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结束语
谢谢大家聆听！！！
5
<专项规划报批> 规土局审议 区更新办审议 规土委审议 建环委审议
<确认实施主体>
完成拆迁分期物业、 土地收购
区更新办审批
纳入年度更新计划
纳入年度更新计划
前 置
1、项目更新定位 2、初步拆迁赔偿 标准
1、更新意愿达到2/3 1、符合区域产业规划 1、规划深度按照法定图 1、完成拆迁物业、土地
2、更新单元内合法用 定位