宝龙地产专题研究
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其他优惠条件待定
7 宝龙商业地产
项目租赁政策规划(2)
制订统一基本商务条件
递增率：5%，从第五年开始递增； 免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度
免租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月； 租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日；
5 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场商业实际经营情况
目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7% （实地考察空置率在40%-50%左右）。
主要租户租金水平
租户
青岛奥 特莱斯 青岛乐园
租赁面积 （平方米）
33822
18563
年限 15 10
年度租金 （万元）
1484
1425
李沧东部打造青岛中央居住区
在未来的8到10年内形成一个，总投资
160亿元、总建筑面积约500万平方米、
李沧中部打造青岛北部商贸中心
吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成
为市区北部最适宜发展和安居的新城区
16
宝龙商业地产
李沧宝龙广场区位图
17 宝龙商业地产
李沧宝龙广场鸟瞰图
综合经济技术指标（1#、2#、3#块地）
2.596 48132.8
45% 26940 25.10%
18 宝龙商业地产
青岛李沧宝龙广场——地块条件
的每月市场租金范围
均每月市场租金
半年预测增长租金
49–162
104
2.37%
第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。
投资物业总 建筑面积 （㎡）
127106
城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料）
租赁部分建 筑面积 （㎡）
出租率
空置部分建筑面积（㎡）
已签订意向书 未签订意向书
对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算
自持业态
面积
市价（元/平方米）
核心商业 高档酒店
204,928 39,711
9148 10000
住宅停车位
107,756
2000
商业停车位
39,690
2000
合计
25．66亿元
3 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场的客户群
1、宝龙地产规划的目标客群：
一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的 目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休 闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。 二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基 本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳 定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。 三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半 岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋 友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场 未来的辅助消费群体。
至09年销售合计：19.6亿元
租金：3千万元
自有资金3亿元
开发节点： 7月拿地
2006年
地价款：2.5亿元
开发成本 实际支出
2.8亿元
销售3.724亿元 贷款3.3亿元
4月开工 7月开盘
2007年
4.95亿元
销售10.633亿元
销售5.242亿元 IPO后注资1.5
亿元
11月一期封顶
2008年 地价款：0.782亿元
已销售金额合计
17.249亿元
待销金额合计 合计
来源：截止2010年4月2日
住宅462万元+商业3.94亿元=4亿元 21.249亿元
备注：宝龙城阳预售物业预收款
预售所得（亿元）
2006 ——
2007 3.724
2008 10.636
09年前6月 5.242
来源：宝龙招股说明书
9.279 7.97
合计 19.6
3月超市开工 10月部分开业
2009年 地价款：0.703亿元
4.95亿元
4.65亿元
销售1.65亿元
5月竣工 10月整体开工
2010年
3.3亿元
工程尾款 3亿元
至09年实际支出：18.85亿元
总投资：25亿元
11 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场项目盈利测算
青岛宝龙城市广场主要经营指标
静态投资回收期(包括建设期)
营 • 企业资金实力影响项目整体开发
外部威胁(Threats)
• 项目在新区正在形成的核心商圈之外
• 项目长期经营的市场竞争力不突出
13 宝龙商业地产
宝龙青岛李沧项目研究
14 宝龙商业地产
青岛李沧区介绍
李沧区位于青岛市区北端，青岛是个半岛型的城市，而李沧属于咽喉地带，是目前 进出青岛的咽喉之地，从地缘关系来看，李沧具有非常重要战略地位。
空置部分 总建筑面积
78404
61.70%
5573
43128
48701
已签订租赁协议 或意向书的总建
筑面积比例
66.10%
宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而 言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其 它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建 设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。 商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 — 与主力店订立租约以 提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 — 达到至少80%出租率；及 (iii)综合性商业地产项目开业后一年 — 达到90%以上出租率。
8 宝龙商业地产
售后包租与租金政策
独立店租赁政策
按销售回报率比例返算租金（按该出租商铺房款总价的百分比）
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年起（含第5 年）
5% 6% 7%
8% 前一年基础上
....
递增5%
宝龙城市广场一层的平均售价在25000元/m2,二层的平均售价在12500 元 /m2，三层的平均售价在8000元/m2，负一层的平均售价在24000元/m2。 按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算，前三年一层的平均租金在 125元/m2/月，二层的平均租金在62.5元/m2/月，三层的平均租金在40元 /m2/月，负一层的平均租金在120元/m2/月，较目前城阳商圈所能接受的 租金价格偏高一些。
青海老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发 展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于 城市地理中心。
15 宝龙商业地产
李沧区位发展空间
李沧区西部是传 统工业区，目前 区域规划将工业 企业搬迁到远郊 区 ，本区域未来 规划定位于发展 现代生产服务业 为主的城市副都 心。
李沧区规划的 三大组团，将 推动李沧从青 岛城市地理中 心向功能多元 复合、环境生 态友好、都市 特色鲜明的城 市中心转变。
青岛宝龙城市广场自持与销售比例
其他部分 20.90%
持有部分 34.68%
可销售部分 44.42%
青岛宝龙城市广场销售与自持面积规划
已售面积 合计：12.45
待售面积 合计：18.90
1.36
4.34 17.53
8.10
商业
住宅
青岛宝龙城市广场销售进度（单位：万平米）
1
宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场销售情况
2、实地考察的消费客群：
宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。 城阳区以及周边地区的年轻消费人群。
4 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场商业经营理想进度
城阳宝龙城市广场预期租金水平
（单位：每月元/平方米）
第一太平戴维斯于2009百度文库6月30日采纳 于2009年6月30日按地区加权的平 第一太平戴维斯编制的2009年下
采取售后包租形式吸引投资者，散售部分整体经营。
2009年，推行以旧带新计划，该计划旨在为现有客户提供奖励，并鼓励彼等 介绍新客户至宝龙城市广场。
项目部分开业后，于假期举办各种推广活动，邀请意向客户实地考察。
10 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场资金平衡情况
自有资金+销售收入=24.1亿元 自有资金+可销售总额=25.75亿元 自有资金+销售收入+贷款=27.4亿元
2 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场自持部分收益
➢第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。
➢第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿 元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿 元。于2009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。
项目租赁政策规划(1)
主力店租赁政策
基本商务条件
按规划，分业态制订商务条件 （合作方式、租金定价、递增 率、免租期、租赁年限等）洗 浴、健身、娱乐类：G、H区2F、 3F前四年20元/㎡/月，第5年起在 前一年的基础上递增5%（含第5 年）；
其他优惠条件待定
次主力店租赁政策
基本商务条件
按规划，分业态制订商务条件 （合作方式、租金定价、递增 率、免租期、租赁年限等） 连锁知名品牌及面积需求在300㎡ 已上的次主力店，由于数量不 多，变数较大，建议租金条件一 事一报。
9 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场营销推广
青岛市部分最高发行量的报章进行广告宣传，包括青岛日报及青岛晚报， 以有效增加客户关注及物业于媒体的曝光率。 突出室内游乐场会成为中国最大的室内游乐场之一。会吸引大量访客前往青 岛市，从而有助于推广整体物业及鼓励销售。
主推室内游乐场、百货公司及其它外围零售店。
序号 1 2
3
4 5 6 7 8 9
项目
规划用地面积
总建筑面积
地上总建筑面积
其中
商业（公建） 住宅（含物业）
地下总建筑面积
容积率
建筑占地
建筑密度
绿地面积
绿地率
单位 m² m² m² m² m² m²
m²
m² m²
指标 107150.2 352656.1 278134.5 166790.6 111343.9 74521.6
世界500强：一事一报； 大店 （租赁面积3500㎡以上）：8—15年； 中型店（租赁面积300㎡以上）：5—8年； 小型店（租赁面积300㎡以下）：5年
租金调整方案
按招商率及开业周期制订租金调整方案
租金上浮原则：
根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。 一期开业区域：
独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%； 独立店商铺招商签约率达到60%时，独立店商铺租金上浮10%； 独立店商铺招商签约率达到80%时，独立店商铺租金上浮20%； 二期开业区域： 在原租价政策基础上统一上浮30%
月租金（元/平方米） 日租金（元/平方米）
36.56
1.22
63.97
2.13
楼层 (共3层)
F2
F2 F1
青岛宝龙城市广场市场租金报价
面积 (平米)
32
租金 (元/日/平米)
50元+5%营业额
>50+5%营业额
28
4.17
102
3.92
备注
格子铺 格子铺 面向游乐场 乐天玛特超市门头
6 宝龙商业地产
竞争优势(Strengths) • 项目良好的地理位置 • 极具竞争力的土地价格 • 大型商业、五星酒店的城市综合体效 应 • 室内游乐场在销售期引导投资预期 • 成熟的造势宣传能力
潜在机会(Opportunities)
• 城阳区区域发展的提升空间
• 商业经营改善空间
竞争劣势(Weaknesses) • 商业体量过大，造成商业规划无序 • 商业动线设计不合理 • 项目的商业辐射范围偏小 • 商业运营能力不足，项目回收期延长 • 控制建筑成本，项目品质影响长期经
109个月
动态投资回收期
净现值（房地产行业平均净资产收益率 10%贴现）
股权价值（项目初期06年）
163个月 32010万元 38643万元
税后净利率(06-13年)
28%
内部收益率
15%
青岛宝龙城市广场现金流图示
项目后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。
12 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场SWOT分析
青岛市政府提出大青岛概念，把李沧区建成青岛的核心区域。
李沧区2004-2007年人口基本情
况
年份（年）
常住人口 （万人）
流动人口 （万人）
2004 2005 2006
28.65 29.1 34.18
6.35 10.9 10.82
2007
47.02
35.3
2006年完成全区生产总值(GDP)161.05亿元 ，三次产业的比例关系为0.1：75.8：24。 总量居市内四区第二位，增速居市区四区第 三位
我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元
青岛房地产管理网上的销售收入（亿元）
宝龙国际社区
销售面积16.92万平方米。其中已售住宅面积16.38万平方米，商 业为5381平方米。累计销售均价5483元/㎡。
宝龙城市广场
累计销售8.71万平方米，其中住宅11481㎡，商业7.57万平方米， 累计销售均价9148元/㎡。
7 宝龙商业地产
项目租赁政策规划(2)
制订统一基本商务条件
递增率：5%，从第五年开始递增； 免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度
免租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月； 租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日；
5 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场商业实际经营情况
目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7% （实地考察空置率在40%-50%左右）。
主要租户租金水平
租户
青岛奥 特莱斯 青岛乐园
租赁面积 （平方米）
33822
18563
年限 15 10
年度租金 （万元）
1484
1425
李沧东部打造青岛中央居住区
在未来的8到10年内形成一个，总投资
160亿元、总建筑面积约500万平方米、
李沧中部打造青岛北部商贸中心
吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成
为市区北部最适宜发展和安居的新城区
16
宝龙商业地产
李沧宝龙广场区位图
17 宝龙商业地产
李沧宝龙广场鸟瞰图
综合经济技术指标（1#、2#、3#块地）
2.596 48132.8
45% 26940 25.10%
18 宝龙商业地产
青岛李沧宝龙广场——地块条件
的每月市场租金范围
均每月市场租金
半年预测增长租金
49–162
104
2.37%
第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。
投资物业总 建筑面积 （㎡）
127106
城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料）
租赁部分建 筑面积 （㎡）
出租率
空置部分建筑面积（㎡）
已签订意向书 未签订意向书
对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算
自持业态
面积
市价（元/平方米）
核心商业 高档酒店
204,928 39,711
9148 10000
住宅停车位
107,756
2000
商业停车位
39,690
2000
合计
25．66亿元
3 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场的客户群
1、宝龙地产规划的目标客群：
一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的 目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休 闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。 二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基 本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳 定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。 三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半 岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋 友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场 未来的辅助消费群体。
至09年销售合计：19.6亿元
租金：3千万元
自有资金3亿元
开发节点： 7月拿地
2006年
地价款：2.5亿元
开发成本 实际支出
2.8亿元
销售3.724亿元 贷款3.3亿元
4月开工 7月开盘
2007年
4.95亿元
销售10.633亿元
销售5.242亿元 IPO后注资1.5
亿元
11月一期封顶
2008年 地价款：0.782亿元
已销售金额合计
17.249亿元
待销金额合计 合计
来源：截止2010年4月2日
住宅462万元+商业3.94亿元=4亿元 21.249亿元
备注：宝龙城阳预售物业预收款
预售所得（亿元）
2006 ——
2007 3.724
2008 10.636
09年前6月 5.242
来源：宝龙招股说明书
9.279 7.97
合计 19.6
3月超市开工 10月部分开业
2009年 地价款：0.703亿元
4.95亿元
4.65亿元
销售1.65亿元
5月竣工 10月整体开工
2010年
3.3亿元
工程尾款 3亿元
至09年实际支出：18.85亿元
总投资：25亿元
11 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场项目盈利测算
青岛宝龙城市广场主要经营指标
静态投资回收期(包括建设期)
营 • 企业资金实力影响项目整体开发
外部威胁(Threats)
• 项目在新区正在形成的核心商圈之外
• 项目长期经营的市场竞争力不突出
13 宝龙商业地产
宝龙青岛李沧项目研究
14 宝龙商业地产
青岛李沧区介绍
李沧区位于青岛市区北端，青岛是个半岛型的城市，而李沧属于咽喉地带，是目前 进出青岛的咽喉之地，从地缘关系来看，李沧具有非常重要战略地位。
空置部分 总建筑面积
78404
61.70%
5573
43128
48701
已签订租赁协议 或意向书的总建
筑面积比例
66.10%
宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而 言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其 它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建 设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。 商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 — 与主力店订立租约以 提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 — 达到至少80%出租率；及 (iii)综合性商业地产项目开业后一年 — 达到90%以上出租率。
8 宝龙商业地产
售后包租与租金政策
独立店租赁政策
按销售回报率比例返算租金（按该出租商铺房款总价的百分比）
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年起（含第5 年）
5% 6% 7%
8% 前一年基础上
....
递增5%
宝龙城市广场一层的平均售价在25000元/m2,二层的平均售价在12500 元 /m2，三层的平均售价在8000元/m2，负一层的平均售价在24000元/m2。 按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算，前三年一层的平均租金在 125元/m2/月，二层的平均租金在62.5元/m2/月，三层的平均租金在40元 /m2/月，负一层的平均租金在120元/m2/月，较目前城阳商圈所能接受的 租金价格偏高一些。
青海老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发 展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于 城市地理中心。
15 宝龙商业地产
李沧区位发展空间
李沧区西部是传 统工业区，目前 区域规划将工业 企业搬迁到远郊 区 ，本区域未来 规划定位于发展 现代生产服务业 为主的城市副都 心。
李沧区规划的 三大组团，将 推动李沧从青 岛城市地理中 心向功能多元 复合、环境生 态友好、都市 特色鲜明的城 市中心转变。
青岛宝龙城市广场自持与销售比例
其他部分 20.90%
持有部分 34.68%
可销售部分 44.42%
青岛宝龙城市广场销售与自持面积规划
已售面积 合计：12.45
待售面积 合计：18.90
1.36
4.34 17.53
8.10
商业
住宅
青岛宝龙城市广场销售进度（单位：万平米）
1
宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场销售情况
2、实地考察的消费客群：
宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。 城阳区以及周边地区的年轻消费人群。
4 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场商业经营理想进度
城阳宝龙城市广场预期租金水平
（单位：每月元/平方米）
第一太平戴维斯于2009百度文库6月30日采纳 于2009年6月30日按地区加权的平 第一太平戴维斯编制的2009年下
采取售后包租形式吸引投资者，散售部分整体经营。
2009年，推行以旧带新计划，该计划旨在为现有客户提供奖励，并鼓励彼等 介绍新客户至宝龙城市广场。
项目部分开业后，于假期举办各种推广活动，邀请意向客户实地考察。
10 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场资金平衡情况
自有资金+销售收入=24.1亿元 自有资金+可销售总额=25.75亿元 自有资金+销售收入+贷款=27.4亿元
2 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场自持部分收益
➢第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。
➢第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿 元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿 元。于2009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。
项目租赁政策规划(1)
主力店租赁政策
基本商务条件
按规划，分业态制订商务条件 （合作方式、租金定价、递增 率、免租期、租赁年限等）洗 浴、健身、娱乐类：G、H区2F、 3F前四年20元/㎡/月，第5年起在 前一年的基础上递增5%（含第5 年）；
其他优惠条件待定
次主力店租赁政策
基本商务条件
按规划，分业态制订商务条件 （合作方式、租金定价、递增 率、免租期、租赁年限等） 连锁知名品牌及面积需求在300㎡ 已上的次主力店，由于数量不 多，变数较大，建议租金条件一 事一报。
9 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场营销推广
青岛市部分最高发行量的报章进行广告宣传，包括青岛日报及青岛晚报， 以有效增加客户关注及物业于媒体的曝光率。 突出室内游乐场会成为中国最大的室内游乐场之一。会吸引大量访客前往青 岛市，从而有助于推广整体物业及鼓励销售。
主推室内游乐场、百货公司及其它外围零售店。
序号 1 2
3
4 5 6 7 8 9
项目
规划用地面积
总建筑面积
地上总建筑面积
其中
商业（公建） 住宅（含物业）
地下总建筑面积
容积率
建筑占地
建筑密度
绿地面积
绿地率
单位 m² m² m² m² m² m²
m²
m² m²
指标 107150.2 352656.1 278134.5 166790.6 111343.9 74521.6
世界500强：一事一报； 大店 （租赁面积3500㎡以上）：8—15年； 中型店（租赁面积300㎡以上）：5—8年； 小型店（租赁面积300㎡以下）：5年
租金调整方案
按招商率及开业周期制订租金调整方案
租金上浮原则：
根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。 一期开业区域：
独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%； 独立店商铺招商签约率达到60%时，独立店商铺租金上浮10%； 独立店商铺招商签约率达到80%时，独立店商铺租金上浮20%； 二期开业区域： 在原租价政策基础上统一上浮30%
月租金（元/平方米） 日租金（元/平方米）
36.56
1.22
63.97
2.13
楼层 (共3层)
F2
F2 F1
青岛宝龙城市广场市场租金报价
面积 (平米)
32
租金 (元/日/平米)
50元+5%营业额
>50+5%营业额
28
4.17
102
3.92
备注
格子铺 格子铺 面向游乐场 乐天玛特超市门头
6 宝龙商业地产
竞争优势(Strengths) • 项目良好的地理位置 • 极具竞争力的土地价格 • 大型商业、五星酒店的城市综合体效 应 • 室内游乐场在销售期引导投资预期 • 成熟的造势宣传能力
潜在机会(Opportunities)
• 城阳区区域发展的提升空间
• 商业经营改善空间
竞争劣势(Weaknesses) • 商业体量过大，造成商业规划无序 • 商业动线设计不合理 • 项目的商业辐射范围偏小 • 商业运营能力不足，项目回收期延长 • 控制建筑成本，项目品质影响长期经
109个月
动态投资回收期
净现值（房地产行业平均净资产收益率 10%贴现）
股权价值（项目初期06年）
163个月 32010万元 38643万元
税后净利率(06-13年)
28%
内部收益率
15%
青岛宝龙城市广场现金流图示
项目后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。
12 宝龙商业地产
青岛宝龙城市广场SWOT分析
青岛市政府提出大青岛概念，把李沧区建成青岛的核心区域。
李沧区2004-2007年人口基本情
况
年份（年）
常住人口 （万人）
流动人口 （万人）
2004 2005 2006
28.65 29.1 34.18
6.35 10.9 10.82
2007
47.02
35.3
2006年完成全区生产总值(GDP)161.05亿元 ，三次产业的比例关系为0.1：75.8：24。 总量居市内四区第二位，增速居市区四区第 三位
我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元
青岛房地产管理网上的销售收入（亿元）
宝龙国际社区
销售面积16.92万平方米。其中已售住宅面积16.38万平方米，商 业为5381平方米。累计销售均价5483元/㎡。
宝龙城市广场
累计销售8.71万平方米，其中住宅11481㎡，商业7.57万平方米， 累计销售均价9148元/㎡。