房地产大盘营销策略

滨湖郡亮点解析
中信泰富朱家角新城最新推出的滨湖郡地块一 经推出即引来市场强烈反响。
亮点
三面环水设计，环境与风水兼顾 纯别墅社区，对标高端客群 高附加值产品 现代唐风立面，建筑风格上的创新发展 紧邻未来繁华地段，万达车行5分钟即达
滨湖郡260平方双拼户型
地下一层
南北双向采光， 超大全明地下室。
逆市之下，英雄已然诞生
青浦市场深耕五年，品牌深入人心，事实表明：
——
中信泰富代表的不仅是青浦楼市赢家，
更是一个沉淀的品牌传奇！
优质的客户资源、优秀的口碑传递为我们激荡市场提供 了必然的保障
大盘营销体系下总结发展
产品体系 产品形象
配套体系
开盘亮点 传播系统
产品体系 产品形象
线下精准拓客
青浦城区 竞品 活动
小蜜蜂覆盖 社区巡展
城区竞品派单 项目周边竞品拓客
定期暖场+专场推荐保持项目持续热度
整体推广策略
户外形象占位——品牌形象传播，拔高整体的整体形象调性 线下精准拓客——精准营销，通过项目诉求，覆盖区域内与竞品客群
项目形象上通过网络、户外大牌及活动形成立体精准传播角度，深入人心；
配套体系
开盘亮点 传播系统
丰富产品线打造大盘形象
2014年初B6雅苑的刚需与刚改类公寓洋房产品极大的满足了市场需求，
D2滨湖郡双拼及叠加产品的推出则完成了整个产品系的华丽转型
翠苑二、三期 翠苑一期
B6雅苑 低密度 花园洋房/联排 锦苑/联排 公寓
文苑
D2滨湖郡纯别 墅住区
悦湖郡
水悦坊 幸福小镇滨湖 商业风情街
线上推广手段（传统方式）
网络硬广+软文推送
结合现阶段推广主题，保持线上硬广和软文推广节奏，保证项目的“出镜率”,以 提升项目的关注度。
户外形象
户外大牌、高炮、道旗、公交组成立体形象传播网
针对区域内的主力购房人群，广拓传播渠道，目前为止强销期内基本做到覆盖青浦城 区的主要街道道旗，户外大牌与公交线路和站台，做到全方位立体的户外阵地传播。
产品体系 产品形象
配套体系
开盘亮点 传播系统
B6雅苑开盘案例解析
开盘周密筹划助力项目热卖
开盘当日，到场客户约300组。由于人数较多，特采取内外场的形式对客户进 行有效分流，外场分为2个等候区（酒店大堂等候区和中餐厅等候区），内场 分为内场等候区、选房区、签约区、财务区、审核区。 客户按叫号顺序有序进入各个区域进行选房签约等，确保了开盘顺利进行。
现场软性安排合理，认购流程等公 示，展示清晰，大屏幕的实时播报 内场信息
B6雅苑开盘案例解析
单循环操作，全程有序进行
酒店大堂等候区
外场等候区
内场等候区
财务、审核区
签约区
选房、喊控区
B6雅苑开盘案例解析
开盘当日共计销售236套，其中小平层135套，大平层96套，联排5套，合 计大定金额约3.8亿元，成为青浦当月销冠。
大盘营销策略
以上海市青浦区朱家角板块为例
目
录
现状 思路
朱家角板块，在压力中稳步发展 营销思路总结 大未来大发展
改变
政策
政策松动，但影响力不足，客户观望情况浓厚， 四季度，房企销售指标压力大
北上广深坚守楼市调控最 后底线，政府短期不会轻 易松绑，
上海限购政策取消的可能
性极小
2012-2014年青浦区域商品住宅量价走势
区域商品住宅供大于求，去库存力度持续加大，成交价同比上涨5.8%
2012-2014年至今，青浦区商品住宅共供应269万㎡（合计23034套），其中2014年1-10月供应76万㎡（合计6622套），同比去 年供应面积下降-27.3% ； 2012-2014年期间，本区域商品住宅成交245万㎡（合计21155套），其中今年1-10月成交63万㎡（合计5533套），同比成交面积 -28.6% ； 2012-2014年期间，区域成交均价19060元/㎡，其中2014年1-10月，区域成交均价20505 元/㎡，同比去年成交均价19389 元/㎡ ，同比上涨5.8% 。
2012-2014年朱家角板块商品住宅量价走势
板块依然供大于求，今年大户型（别墅）集中上市，价涨 24.8%，板块去化明显放缓
2012-2014年至今，朱家角板块商品住宅供应面积32万㎡（合计2027套），其中2014年1-10月供应面积12.7万㎡（合计778套） ，同比去年同期10.6万㎡（合计900套），同比供应面积20.1%，板块大面积（别墅）产品今年集中上市； 2012-2014年期间，板块商品住宅成交面积29.4万㎡（合计2030套），其中今年1-10月成交面积12.1万㎡（合计821套），同比成 交面积上升28.4%； 2012-2014年期间，板块商品住宅成交均价15942元/㎡，其中2014年1-10月成交均价17241 元/㎡，同比去年同期上涨24.8%。
推荐微大号：青浦为主 + (阅读量2000 /篇) 1. 每日青浦（粉丝3W ） 2. 青浦本地生活 推送形式： 软文为主，硬广为辅
+
线下推广手段
拓客：社区覆盖
高密度社区覆盖推广，持续 性派驻销售代表进驻社区、 商圈、政府及学校进行推广 活动；进一步将中信泰富品 牌深入人群。
通过与新浪的合作，目前为
地上一层
大尺度四开门设计
地上二层
私属景观露台，
地上三层
双南向卧室套房
午后休闲至臻之选
滨湖郡290平方双拼户型
地下一层
极致空间设计（约220㎡）
地上一层
中庭挑空设计，恢 弘大气中西双橱
地上二层
主卧双开门设计，将宫
通透户型，全明采光
廷生活的阶层体验带入
生活。
产品体系 产品形象
配套体系
开盘亮点 传播系统
青浦板块未来供应
——板块内新增项目将不断涌现，未来竞争激烈
待上市公寓项目3个：泰禾红桥、运杰御澜山、鑫苑壹品世家（青浦镇板块） 待上市别墅项目2个：建工颐湾（联排）、嘉涛湾（联排），（朱家角板块） 待开发土地2块：上海紫宝（嘉宝青浦镇地块）、上海源昌（中铁赵巷地块）
总结
政策表现——限购仅剩一线城市未松绑，短期内上海限购不会松绑 信贷表现——执行乏力，政策唱空，对市场影响力小 房企表现——房企借势炒作，但实为营销手段，非实质性涨价 市场表现——市场仍处下行通道，价格呈结构性上涨
近期市场波动大，政策松动，但影响力不足，客户观望情况浓厚；四季度，房企销售指标压力大，
就目前市场而言，价格不会呈大幅上涨趋势
综合产品体系KPI分析：
丰富的产品体系 / 大景观资源 / 人文积淀 / 大体量成规模 / 大尺度舒适空间/ 高品质物业规划 / 一线品牌开发商……
在竞争格局中跳脱而出，独具风范 成为朱家角市场当仁不让的领衔主角！
更加精准的定位策略
通过滨湖郡提升整体项目高端形象
原状：只是针对湖、水的概念做为推广的主要方向 调整：更加关注客群心理，整体形象在原有的基础上体现 未来区域优势，通过交通拉近消费者心理距离，通过滨湖 郡别墅的形象拉伸项目的整体调性
配套体系
产品体系 产品形象
配套体系
开盘亮点 传播系统
止已经对青浦对标社区的覆 盖达到近百余个，这也成为 朱家角新城热销的保障之一
借用行业协会资源打响项目影响力
客户答谢，推出新产品打响项目影响力
2014滨湖郡客户答谢暨新品发布会
谢 谢！
5, 2%
96, 41% 135, 57%
小平层
大平层
联排
B6雅苑开盘案例解析
媒体报道
媒体报道
新浪乐居 搜房 微信
产品体系 产品形象
Байду номын сангаас
配套体系
开盘亮点 传播系统
项目整合营销传播体系
线上打造大盘品牌、产品形象
传统媒体 新媒体
户外分阶段产品形象推广 杂志、网络、电视广告打造产品、品牌解读 微信微博形象及活动推广
线下推广手段
媒体的合理运用
对前期运用反响较好的媒体，如上海楼市等的进行“专题报道+ 软文”，配以部分硬广形式 进行推广
青浦公寓周度量价走势
线上推广手段（新媒体）
微大号推广
微信越来越深入人心，微营销也 越来越普遍。手绘样板房在每日 青浦推送后，阅读量一周内达 10 万以上，起到较好的品牌与产品 传播效果。
店对区域人气的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现，除日常接待游 客、商务功能外，也为中信泰富品牌的展示提供了良好氛围
配套体系
【便捷生活】
随着沿街商铺的商家陆续进驻，居民活动中心的开放， 社区食堂的投入使用，进一步为小区内的便捷生活提供 保障
配套体系
【客户接待】 青浦城区售楼处启用，让城区市民能更方便了解产品， 了解朱家角新城，
配套体系
配套体系的进一步提升为朱家角注入更多活力
中信泰富锦江酒店的投入使用 项目底商的开放，水果店、便利店等配套型商业，社区食堂， 社区活动中心的投入使用给项目带来更多人气 除朱湖路售楼处作为主接待点外，陆续在B6、青浦城区设立接 待点，产品传播进一步得到强化
配套体系
【商务度假】中信泰富锦江酒店是中信泰富朱家角新城中期核心配套；酒