香港住房体制探究
香港公共住房制度的经验及启示
香港公共住房制度的经验及启示内容摘要：香港地少人多,人口稠密，却是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。
土地公有制使香港政府具备通过土地批租获得财政收入的能力，能够为公共住房的发展给予补贴。
香港政府通过推行公共房屋计划,为中低收入居民提供适当的房屋, 使中低收入居民的居住条件得到很大的改善。
探讨香港公共住房制度的经验,对于我国内地住房制度改革与完善具有一定的借鉴意义。
关键词：公共住房制度经验启示香港一、香港公共住房制度的发展历程二战以后，香港面临大量难民回流、内地居民涌入，以及人口快速的自然增长，总人口从1945年的60万激增到1950年的200多万和1961年的300多万,使得住房问题十分严峻。
1954年，以解决九龙石峡尾地区因大火引发的居民住房问题为契机，港英政府成立了徙置事务署，兴建“徙置住房”（人均使用面积仅2.2平方米，配套施舍简陋的住房），开始实行公共房屋制度。
上世纪70年代，随着居民收入水平的提高，早期兴建的徙置住房已不能满足居民住房需求。
1973年,港英政府重组了徙置事务署等机构，成立了香港房屋委员会，全面统筹香港公共住房的建设和管理(房屋协会建造的公共住房除外)。
在1973~1982年的10年间，房屋委员会通过实行“十年建屋计划”，以人均使用面积3.3平方米为最低标准，为150万香港居民建设了居住条件较好的租住公屋（简称“公屋”）。
为了鼓励收入水平提高的租户退出租住公屋，腾退给低收入家庭，同时满足部分市民自购住宅的需要，香港政府分别于1977年和1978年开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”。
“居者有其屋计划”是由政府免费拨地，由房屋委员会兴建居屋，然后以低于市场价30%~45%的优惠价格出售给市民。
“私人机构参建计划”由政府采用招标的形式把土地批租给私人开发商，私人开发商依照与政府约定的容积率和面积标准建成住房后，再以约定低于市值的价格出售给市民。
到1996年，房屋委员会已出售了约20万个居屋给符合申请条件的家庭，其中约6.6万个居屋是按照“私人机构参建计划”提供的。
香港私人住楼调查报告研究
香港私人住楼调查报告研究香港私人住宅调查报告摘要：本调查报告研究了香港私人住宅的情况，包括住宅类型、价格、面积、地理分布、居住环境等。
通过对香港私人住宅市场的调查，我们分析了其特点、趋势和挑战，并提出了相关建议。
1. 引言香港作为一个国际金融中心，人口密度高，土地资源有限，住宅问题一直是社会关注焦点。
私人住宅是大部分香港人居住的选择，了解香港私人住宅的情况对于制定相应的政策和措施具有重要意义。
2. 方法本研究采用问卷调查的方式，对香港不同区域的私人住宅进行了抽样调查。
我们采集了住宅类型、价格、面积、地理分布、居住环境等数据，并通过统计分析的方法进行了整理和解读。
3. 结果3.1 住宅类型香港私人住宅类型包括公寓、别墅和联排别墅。
其中，公寓是最常见的住宅类型，占据了香港住宅市场的主导地位。
别墅和联排别墅则主要集中在较为富裕的地区。
3.2 价格香港私人住宅的价格较高，主要受到地理因素和供需关系的影响。
例如，位于市中心和商业区的住宅价格较高，而一些偏远地区的住宅价格相对较低。
此外，供需关系的变化也会对房价产生影响。
例如，在供应量紧缺的情况下，房价会上涨。
3.3 面积香港私人住宅的面积较小，这与香港土地资源有限的特点密切相关。
大部分住宅单位的面积介于500至1000 平方尺之间。
由于土地供应紧张，一些新楼盘的住宅单位面积更小。
3.4 地理分布香港私人住宅的地理分布相对集中。
大部分私人住宅位于港岛、九龙半岛和新界，而离岛地区的私人住宅相对较少。
市中心和商业区的私人住宅较多，而郊区和偏远地区的私人住宅较少。
3.5 居住环境香港私人住宅的居住环境因地理分布和社会经济因素的影响而有所不同。
市中心和商业区的住宅环境较为繁忙和拥挤，而郊区和偏远地区的住宅环境相对较为宁静。
此外，一些私人住宅提供了共用设施和服务，如游泳池、健身中心和保安服务等。
4. 讨论根据调查结果，我们发现香港私人住宅市场存在一些挑战和问题。
首先，私人住宅价格高企，使得大部分普通家庭无法轻松购买房产。
论中国香港和韩国住房保障制度简介及启示
中国香港和韩国住房保障制度简介及启示概述住房保障制度是一个国家或地区用于解决居民住房问题的政策体系。
中国香港和韩国作为亚洲地区两个发达的经济体，他们的住房保障制度在解决居民住房问题方面具有一定的经验和启示。
本文将着重介绍中国香港和韩国的住房保障制度，并从中总结出一些值得其他国家或地区借鉴的经验。
中国香港住房保障制度中国香港作为一个高度发达的经济体，住房问题是该地区面临的重要挑战之一。
为了保障香港居民的住房权益，香港政府制定了一系列住房保障政策。
其中最为重要的是“保障房”政策。
根据香港政府的规定，保障房主要面向低收入家庭提供廉租或租金补贴的住房。
此外，香港政府还通过提供公租房的形式来满足不同阶层人士的住房需求。
香港的住房保障制度在政府管理、资金投入、住房供给和社会参与等方面具有以下特点： - 政府管理：香港政府在住房保障方面发挥着重要的作用，负责制定政策、监管住房市场和提供住房补贴等。
政府通过住房委员会和房屋署来实施相关政策。
- 资金投入：香港政府在住房保障方面投入了大量的资金，用于修建和维护保障房、公租房等住房项目。
此外，政府还提供贷款和补贴给低收入家庭购买住房。
- 住房供给：为了满足不同层次的住房需求，香港政府通过不同的方式提供住房。
其中保障房主要以出租形式提供给低收入家庭，公租房则面向更广泛的人群。
- 社会参与：香港的住房保障制度注重社会参与，通过设立相关委员会，并与不同的社会组织合作，来确保住房政策的实施和效果。
韩国住房保障制度与中国香港类似，韩国也面临着住房问题。
为了解决住房问题，韩国政府也制定了一系列住房保障政策。
韩国的住房保障制度主要有以下几个方面的特点： - 公共住房供给：韩国政府通过不同的方式提供公共住房，包括公共租赁住房和公共出售住房。
公共租赁住房主要面向低收入家庭，而公共出售住房则面向中等收入家庭。
- 低利率贷款：为了帮助人们购买自己的住房，韩国政府为低收入家庭提供低利率贷款的机会。
香港、澳门房屋安全管理法律制度浅论
香港、澳门房屋安全管理法律制度浅论一、香港特区在房屋安全管理和旧城改造方面的经验（一）法律规定健全香港房屋安全方面的成文法律主要有《建筑物条例》、《建筑物管理条例》、《消防条例》、《水务设施条例》、《气体安全条例》等，规定了房屋维修和管理方面的具体要求和限制。
《建筑物条例》共有条文98条，附表6份，近10万文字，内容已非常详尽、细化和周全，甚至具体规定了修缮工程撑桩、排栅和废弃工料的处理。
有些单个条文的篇幅超过三千字，几乎相当于国内一部中型法规的篇幅，操作性很强。
（二）违反房屋安全责任的惩罚措施严厉根据香港判例法，每一位业主均有定期维修保养和妥善管理其物业的法律责任，以保证物业安全、健康和适合使用，范围包括房屋结构、墙体和设施的定期保养和维修。
业主无法确定或找寻时，由建筑物的代理人或使用人先行承担责任；多个业主共有的，承担连带责任。
（说明：香港是采用英美法律体系的地区，因此，香港房屋安全方面的法律制度表现出“判例法与成文法合一、实体法与程序法合一、行政法与刑事法合一”的特点。
由法院判例形成的判例法主要对维护、保养房屋的民事责任，以及民事责任的归责原则加以规定和指引。
与之相对应，香港的成文法很少直接涉及房屋安全民事责任的规定，主要是从行政管理的角度来约束和规范私人使用、维修房屋的行为，督促或强制私人履行房屋安全责任。
）同时，《建筑物条例》赋予香港屋宇署监督和强制业主履行房屋安全责任的权力，并相应规定了非常严厉的惩罚性责任。
1.危险、破旧建筑物的维修责任《建筑物条例》规定，屋宇署在检查中，发现任何建筑物存在危险，或者存在任何破旧、欠妥、不符合卫生状况（如出现霉变）的情况，有权命令业主按要求进行勘测、修缮、或清洁。
业主不履行命令，屋宇署可指定政府承建商代为勘测、修缮或清洁，工程费用悉数向业主追讨，并可通过香港土地注册处在该建筑物的产权记录中注记，房产转让时如数追回。
同时，业主无合理辩解不履行义务的，即属犯罪，经屋宇署向法院提出检控并经法院定罪后，可处罚款5万元及监禁1年，屋宇署命令不获遵从的情况每持续1天，另处罚款5000元。
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
香港住房现状
香港住房政策的未来 展望
• 香港住房政策未来将继续面临诸多挑战，如供应不足、房价上涨 等
• 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升，供应不足 问题将更加突出
• 高房价导致社会矛盾加剧，政府需要采取更加有效的措施来调 控住房市场
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香港人口持续增长，导致住房需求不断上升
• 随着香港出生率的上升和移民的涌入，香港人口不断增加 • 人口增长导致住房需求不断扩大，对住房市场产生压力
香港经济发展与住房需求的关系
香港经济发展导致居民收入水平提高，对住房需求 产生影响
• 随着香港经济的发展，居民收入水平 不断提高，对住房的品质和舒适度要求 更高 • 居民对住房需求的提高导致住房市场 供应紧张，房价、租金上涨
• 香港住房市场具有明显的阶层分化 • 高收入家庭通常选择居住在豪宅、独立屋等地段，享受优质的生活环境 • 中等收入家庭主要居住在居屋、康居屋等地段，享受相对较好的居住环境 • 低收入家庭主要依靠公共房屋解决居住问题，居住环境相对较差
• 香港住房市场面临严重的供应不足问题 • 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升 • 土地资源紧张，政府难以大规模增加住房供应 • 住房供应不足导致房价、租金持续上涨，社会矛盾加剧
香港住房现状深度解析
01
香港住ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场整体概况
香港住房市场的发展历程
20世纪50年代至70年代初期，香港 住房市场以公共房屋为主
20世纪70年代中期至 90年代，香港住房市 场逐渐向私人房屋转变
20世纪90年代至今， 香港住房市场面临诸多
香港住房体制探究
私营部门优先策略
自制居所贷款计划
香港房 屋策略
中等收入阶层的住房问题
香港长远房屋策略
夹心层住房计划
帮助推行计划
夹心层住屋贷款计划
主体计划
香港房屋重新定位
政府的资助房屋政策，应着重帮助没 有能力租住私人楼宇的低收入家庭
政府应尽量减少干预私人物业市场
三大原则
政府应确保土地供应充足和提供配 套优良的基建设施，维持公平和稳 定的环境，让物业市场持续健康发展
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
在此期间，政府宣布实行 十年建屋计划，该计划要求在80 年代中期为180万人提供居所； 每个家庭都有独立水、电、卫生、 厨房设备的居住单位；人均居住 面积不少于3.25平方米；室外环 境优美，有绿化园地、休想场所、 娱乐设施。这种设施齐备、集中 建造的高层楼房住宅区被称为 “屋村”。 为了实施这一计划，1973年 港英政府将徙置事务处和屋宇建 设委员会合并，成立了香港房屋 委员会，新成立的房屋委员会行 使政府管理房屋发展的职能。公 屋由房屋委员会实行统一计划、 统一建设、统一分配和统一管理。
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
70年代末，港英政府推出了 居者有其屋计划（简称“居屋计 划”）和与之相配套的私人机构 参建居屋计划，以满足居民自置 物业的要求。该计划由房屋委员 会负责推行，政府提供居者有其 屋计划基金，以低于市值的价格 将兴建的房屋出售给中低收入家 庭。到1986年，房屋委员会共出 售约20万套居室，其中有6.6万 套是私人机构按私人机构参建居 屋计划兴建的。该阶段住宅政策 的重点是福利性与商品性相结合， 同时也使房委会逐步实现了收支 平衡。
香港住房现状调研报告
香港住房现状调研报告香港住房现状调研报告随着人口的不断增加和城市化的快速发展，香港的住房问题愈发突出。
本次调研旨在了解香港住房现状，帮助政府和相关机构制定更有效的解决方案。
首先，房屋价格高企。
香港的土地资源有限，人口密度大，导致房屋供不应求，价格水涨船高。
一线城市的房价普遍高达数百万元，甚至上千万元。
即使是远离市中心的郊区，房价也不低。
这对普通市民来说几乎成了无法企及的奢望，造成了巨大的负担。
其次，公共房屋供应不足。
香港政府实施了一系列的公共房屋计划，但供应量远远不能满足需求。
据统计，截至目前，约有280,000户家庭在等待公共房屋。
这些人们不得不在狭小的居住空间中艰难生活，给他们的身心健康造成了很大的压力。
此外，租房市场竞争激烈。
由于购房对于大部分人来说几乎是不可实现的梦想，他们只能转向租房市场。
但是，由于大量租房需求，市中心地段的租金也飙升。
很多人不得不居住在拥挤的公寓里，甚至与多个陌生人共享一间房，这使得他们的生活质量大大下降。
最后，借住问题突出。
由于房价高昂和公共房屋供应不足，不少人不得不寄希望于借住。
他们与亲戚、朋友甚至陌生人合租一间房居住，人口密集度往往远远超过了正常范围，给居住环境和安全带来了很大的隐患。
针对以上问题，政府和相关机构应采取积极措施。
首先，加大公共房屋建设的力度，增加供应量，使更多人能够享受到经济合理的住房。
其次，加大土地开发的力度，增加供应量，降低房价水平。
同时，应加强对租房市场的监管，打击黑中介，保护租房者的权益。
最后，可以考虑推出一些购房补贴政策，帮助有购房需求的人们实现住房梦想。
综上所述，香港的住房问题严重，需要政府和相关机构的共同努力来解决。
通过加大公共房屋建设和土地开发力度，加强租房市场监管以及推出购房补贴政策等措施，可以有效缓解住房问题，提升人民的幸福感和生活质量。
香港公屋管理中的问题及经验启示
香港公屋管理中的问题及经验启示标题一：公屋应有的管理制度及其问题在香港，公屋是政府为市民提供的住房保障，其管理制度非常重要。
目前，公屋的管理存在一些问题，主要体现在以下方面：1.管理体系不合理现有的公屋管理体系不够完善，缺乏有效的管理制度，导致管理混乱，无法有效控制公屋中居民的行为。
例如，缺少有效的入住及退出制度，以及缺乏住户的义务与责任。
2.管理困难公屋中居住的人数众多，涵盖面广，管理人员难以全面覆盖。
同时，由于公屋居住人口的流动性较大，因此管理也十分棘手。
3.缺乏公平原则在公屋的入住申请、分配及管理中，缺乏公平原则，容易出现不公正的现象。
例如，一些具有权势或关系的人可能会获得优先给予的住房。
4.资金闲置政府不合理分配和利用资金，导致很多公屋设施和维修工作一直处于处于闲置状态，无法得到充分的利用。
5.缺乏社区管理许多社区中缺乏有效的社区管理机制，导致社区治理混乱。
例如，噪音、卫生、安全等问题长期存在，而没有得到有效的治理和协调。
针对以上问题，需要建立完善的公屋管理制度，以提高公屋的管理水平。
应该增加管理人员数量，并加强入住、住户义务，以及维修工作的监管和管理。
同时，应该采取一系列措施来解决公屋管理中出现的不公正现象，保障社会公平和公正。
总之，公屋管理的问题来源广泛，必须通过建立合理的管理和制度体系，实现有效的管理和掌控。
只有这样，公屋才能够更好地发挥其作用，为人们提供更加优质的住房服务。
标题二：公屋居民的管理及其问题公屋居民是公屋管理的重要组成部分，其行为和素质直接影响到公屋的整体管理水平。
下面是公屋居民管理中面临的问题：1.居民素质不高公屋中居住的很多人有着较低的素质，如乱扔垃圾、过度使用公共设施等，不仅导致房屋设施的损坏，还影响了整个社区的形象。
2. 应付保障不足由于居民的流动性和一些特殊因素，公屋管理人员往往难以有效地应付和维护居民生活和安全。
3. 社区治理混乱由于缺乏有效的社区管理机制，社区的治理经常处于混乱状态，无法得到迅速、有效地处理。
ID149-赵若曦-北京与香港住房制度的比较研究
北京与香港住房制度的比较研究赵若曦1北京大学城市与环境学院，北京，100871，中国。
摘要：香港的住房环境经历了近百年的发展历程，目前已经建立了双轨制住房供应体系，成功解决了香港广大市民的住房问题。
近年来北京提出“世界城市”、“宜居城市”的发展目标，如何满足和处理好首都巨大而又复杂的住房需求成为了关键问题之一。
本文首先从香港和北京的经济发展和城镇化发展两个角度展开比较，论述了香港经验对北京发展的可借鉴性。
其次从比较两地的住房政策演变、住房供应体系、住房管理机构和住房供应结构入手，提出了北京建立“多层次的住房供应体系”的合理性，以及要加大住房的总量供应和加强住房供应的结构调整，完善北京住房管理结构体系，增强北京住房管理职能机构的专业化和职能力。
最后，从住房需求的角度，北京可以学习和借鉴香港在1996年提出的“香港房屋需求估算模式”来完善对未来一定阶段的房屋需求量的估算。
关键字：住房政策演变、住房供应体系、住房供应机构、住房供应结构、房屋需求估算1.经济和城镇化环境1.1香港和北京经济趋势比较图 1 1978-2009年北京和香港经济发展情况住房是一个特殊的商品。
它有四个特性：必需性、耐用性、高值性和不动性。
对于必需性，“衣食住行”是人生活的必要保障，所以从最基本的人类需求来讲，住房的需求价格弹性系数具有较大的刚性。
随着经济水平的提高，收入、家庭人口、工作性质、环境、审美观等发生变化，人们已经不再满足于基本的生理需求，而产生了新的住房需求趋势1：居住面积增长进入相对稳定阶段，住房品质需求开始扩张；居住需求由群体性消费向个体消费转变，进入异质性和个性时代；居住小区开始分层和分化，居住对社区综合服务功能的需求大增；老年人等特殊人群的住房需求开始旺盛等。
另外，由于我国住房市场的开放，住房高价值性和升值性凸显，住房的投资性需求也越来越多，二套房和投资性住房导致住房的需求量和价格快速上升。
1作者简介：赵若曦（1986—），女，北京大学城市与环境学院硕士研究生，研究方向为地理学（城市与区域规划），E-mail：zhaoruoxi30@。
香港和内地制度比较
香港和内地制度比较中国内地和香港地区的住房制度比较一、香港住房体系的发展历程香港公屋的发展及政府的介入要追溯到20世纪50年代，其住房政策的演变大致可分为三个阶段：第一阶段：消除“房荒”阶段。
在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。
1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。
兴建临时性安置所、中转房屋和公共屋村为无家可归者和低收入者提供了基本的住房保障。
第二阶段：住房条件改善阶段。
随着战后香港经济的发展，政府财力的增强，1972年，港府推出了“十年建屋计划”，这是政府积极从供给方面入手，全面改善港人住房品质的重大举措。
这些由政府出资、承建商建造，并以优惠价格出租给符合扶持对象居民的公屋，对初步改善香港居住条件产生了不可低估的作用。
第三阶段：推进“居者有其屋”阶段。
进入20世纪80年代，香港居民收入的增长带动购房需求的高涨，1976年，港府推出了“居者有其屋计划”，旨在帮助那些无支付能力在市场上购买私营楼宇，又不符合政府公屋扶持对象的中等和中等偏下收入居民购房置业。
香港房屋委员会负责“居屋计划”的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价(低于市价的1/3或1/2)出售给中等偏下收入者。
经过政府多年的努力，香港已告别了昔日的房荒，但政府仍是住房租赁市场上的主导者，从增量上分析，政府兴建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50％左右；但从存量上分析，政府供给的出租房和补贴出售的住房所占比重略低于私营部门；就人口的分布来看，居住在公房和私房的人口各占一半，从而形成了公营与私营并存、相互补充，租与售平分秋色的市场格局。
二、香港公屋的具体操作方法1、公屋的财政支持在公屋建设初期，香港政府迫切需要解决的是当时石硖尾寮屋区一场大火后大量灾民的安身立命问题，因而采取优先资助徙置大厦用来安置灾民和寮屋清拆居民的政策，对低收入人士的资助有限。
论中国香港和韩国住房保障制度简介及启示【论文】
论中国香港和韩国住房保障制度简介及启示论中国香港和韩国住房保障制度简介及启示【论文关键字】住房保障制度廉租房经济适用房住房政策【论文摘要】在我国城市经济建设发展进程中，低收入群体的住房问题不仅关系到经济的发展、社会的稳定，也是影响和谐社会建设的重要因素之一。
本文分析了中国香港和韩国的住房保障制度，从中得出住房保障制度的规律性经验，对我国住房保障制度的构建和完善具有重大的指导意义。
住房保障制度是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当的住房，解决他们的住房问题。
因受各国和地区政治制度、经济发展水平和文化传统等因素制约，其在各国和地区各有不同。
因此，在逐步完善我国的住房保障体系时，我们不仅要借鉴欧美等发达国家的经验，更要向与我国有相似文化传统和人口规模的东亚地区学习，而中国香港和韩国是东亚地区住房问题解决的比较好的代表，可为我国住房保障制度的构建和完善提供参考。
一、中国香港、韩国住房保障制度简介1、中国香港的住房保障中国香港土地资源稀缺，是世界上人口最稠密的地区之一，对住房的需求巨大。
中国香港通过建立私人开发商和政府部门共同发展的双轨制的住房供应体系，成功地解决了不同阶层住房供应的难题，使中国香港成为世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。
截至201X年，在中国香港240.8万套住宅中，公共住房有109.6万套，私人房屋有131.2万套；在中国香港694万总人口中， 49.6%的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中，50.4%的居民住在私人住房中。
2、韩国的住房保障起初，韩国解决低收入家庭住房问题最基本的政策，是由政府出资或资助建设公租房，以低廉的价格出租给低收入家庭。
近年来，随着住房短缺问题的缓解，韩国政府又逐步减少了新建公租房，转而通过租金补贴、低息贷款、减免税收等方式向低收入阶层提供支持，从而更有效、直接地解决了低收入者住房问题。
香港住房制度、房地产市场现状及其启示
香港住房制度、房地产市场现状及其启示*孟蓼筠郭玉鑫摘要：本文梳理了香港住房制度的演变历程、框架体系，描述了香港房地产市场的运行情况，建立AＲDL－ECM模型对影响香港房价变动的因素进行了实证分析，并据此，思考内地如何建立房地产调控长效机制，以推动房地产市场制度改革，从而促进房地产市场长远健康地发展。
关键词：香港房地产市场AＲDL－ECMJEL分类号：Ｒ31，L85DOI:10.19895/ki.fdr.2020.09.003一、引言近年来，我国房地产市场迅速发展，部分城市暴露出高房价、高杠杆风险等问题。
从香港房地产市场发展的历程可知，人口持续增长背景下，土地供应不足、金融环境宽松，导致香港房价持续大涨，且涨幅居全球前列。
由于香港经济对房地产过度依赖，且深陷高房价困境，加之香港模式是内地房地产市场的启蒙，因此，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、如何解决高房价难题有着较强的现实意义。
已有文献着重对香港房产税收制度及房地产市场泡沫的研究，本文在此基础上进行拓展，较全面地梳理了香港住房制度变迁，深入地分析了房地产市场现状、影响房价变动的主要因素及房地产市场对香港经济社会发展的影响。
但限于相关数据的可得性，本文指标选取不够丰富和全面，样本量较小，可能会导致实证结果存在一定偏差。
二、文献综述目前关于香港房地产运行情况的相关研究主要集中于香港住房制度的研究和香*孟蓼筠，经济师，人民银行郑州中心支行调查统计处，Email：68648342@；郭玉鑫，人民银行郑州中心支行，Email：1142762022@。
本文仅为作者个人观点，不代表所在单位意见。
本文文责自负。
港房价的影响因素探析。
一是制度研究方面。
郭雨松（2012）梳理了英国侵占香港后建立的土地制度，包括土地所有权制度、出让制度的具体内容，土地出让金、地租和地税的征收方式及土地出让金的管理方式。
骆祖春、赵奉军（2016）和张莹雪（2019）分析了香港房地产财税制度体系。
香港住房现状调研报告
香港住房现状调研报告香港住房现状调研报告香港的住房问题一直以来是社会热议的话题。
本次调研旨在了解香港住房现状，并分析其原因和对策。
首先，香港的住房供应紧张是当前最突出的问题之一。
由于土地有限，香港的住宅供应无法满足需求。
根据统计数据显示，每年新增住宅单元数远远落后于人口增长速度，导致住房市场供不应求。
其次，高房价也是香港住房问题的主要表现之一。
由于供需失衡，房屋供应严重不足，使得房价持续上涨。
据统计，香港的房价已经连续多年居高不下，很多家庭难以负担得起购房负担。
造成香港住房问题的原因主要有以下几个方面。
首先，缺乏土地资源是导致香港住房供应紧张的主要原因。
香港地域狭小，土地供应有限，很难满足人们对住房的需求。
其次，政府管控政策的效果不彰。
政府过去的住房政策主要是依靠公屋供应，然而公屋供应不足以满足需求。
此外，土地政策不灵活，很难及时调整土地供应以适应市场需求。
为了解决香港住房问题，可以考虑以下措施。
首先，加大土地供应。
政府应该优化土地使用规划，提高土地供应的效率。
此外，有必要调整土地政策，鼓励土地的多元化利用，提高土地利用效率。
其次，多渠道供应住房。
不仅要加大公屋建设力度，还应鼓励和支持民间住房建设，通过多渠道供应住房来满足不同层次的需求。
此外，政府还可以引进外来建设企业，加强住房建设技术和经验的交流。
最后，加强住房管理和监管。
政府应建立更加完善的住房管理体系，加强对房地产开发商和中介机构的监管，确保住房市场的稳定和秩序。
综上所述，香港住房现状调研表明，住房供应紧张和高房价是当前香港住房问题的主要表现。
这一问题的根源在于土地资源有限以及政府政策的不够灵活和有效。
为解决住房问题，政府应加大土地供应力度，多渠道供应住房，并加强住房管理和监管。
只有通过综合施策，才能有效缓解香港住房问题，提高居民的居住条件和生活质量。
香港住房保障制度
房价负担水平与家庭年收入的比例 第一 香港12.6倍 第二 温哥华 10.6倍 第三 悉尼 9.2倍 第四 檀香山 8.7倍 第五 多塞特 8.7倍 第六 墨尔本8.4倍 第七 科夫斯港8.3倍 第八 黄金海岸7.6倍 第九 阳光海岸 7.5倍 第十 德文 7.4倍
香港高房价原因
港府作为惟一土地供应者，囤积居奇推高了 地价，市场无可奈何要接受。数百万高生产力人 口被迫拥挤在狭小的地块上，楼价不可能不挤到 天上去。而政府大建公屋居屋，则等于强迫中产 阶级住在狭窄的居所内。在香港，一百平方米就 算豪宅，一家人挤住三五十平米决不鲜见。
就是这样的住房，还需要申请、排队、抽号， 许多人等上七八年才有机会买到一套小小的居屋， 且仍需要支付高昂的按揭月供，为银行打工若干 年。以整体住房条件论，今天一般的北京人远比 香港人要好。
公屋制度存在的问题
一、变相鼓励年轻人抢夺低收入工作 福利越来越完善，自然会吸引更多人申请或滥用。截至去年9月， 香港排队轮候公屋的人数已升破21万宗的历史新高。而其中5.65万 宗是30岁以下单身人士，过半有大专学历。一名正轮候公屋的大学 生，早前接受媒体访问表示，毕业后会“积极”考虑找一份低于 9000元的工作，方便轮候公屋。但如果以一个二人都领取最低工资 的家庭，其入息已超出上限，不符合申请公屋的资格，的确变相惩罚 了努力工作的人。 二、富户钻政策空子不肯搬走 按现行政策，公屋居民住满10年后，才要申报全家入息，若到 时入息超逾限额3倍，才需要开始交双倍租金。 但即使如此，可能仍较市值租金便宜。之后每隔2年申报入息及 资产，若然资产再超标，才要交市值租金及在1年内迁出。就是说， 只要当时申请批准，就算其后几年收入及储蓄已完全超过低收入的标 准，前前后后还可以拥有该公屋起码13年。导致该资源不能分配到 真正有需要的人手上。 三、闲置单位浪费了资源 市场上还有一批闲置户，他们取得公屋后，却租而不住，或把单 位当作货仓，甚至转给他人居住。可是房署打击效率低，有房委会委 员便曾称打击力度不足，指发现9000个用水量低的单位，但只收回 约700个。
香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一
香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一摘要我国保障性住房问题是社会经济发展、城市化加速的必然产物，全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院做出的重大决策。
但是，由于我国保障性住房的大规模供应起步晚、起点低，所以还存在诸多现实问题。
然而在香港，作为保障民生的主要住房供应形势——公屋，已经取得了举世瞩目的成绩。
独立专业的公共住房机构的建设，清晰惠民的的土地划拔政策，统筹有序的的住房供应模式，持续多元的专项资金来源。
文章希望通过对香港公屋的发展历史与建设管理体制进行实地考察和初步研究，吸收经验，为我国的保障性住房建设与供应提供有益的借鉴。
香港公屋建设发展告诉我们，公屋建设需要建立长远目标与合理规划，并在不同的阶段确定不同建设计划；建立完善的福利住房职能部门及其科学的组织管理模式是香港公屋发展成功的宝贵财富；效仿香港公屋建设运营模式，保障性住房建设需要政府在土地和财政上的长期资助；在保障性住房建设中采用标准化、工业化的生产方式，对于提升住宅产品质量、实现“住有所居”的住房保障总体目标，有着无可比拟的优势，同时可以提高建造效率，提升性能，减少资源浪费，从而实现“住有所居”的住房保障总体目标。
关键词：香港公屋建设建设管理调查思考一、香港公屋历史与阶段性发展香港集合住宅的发展及政府的介入要追溯到20世纪50年代。
其住房的演变大致可分为四个阶段，即1）消除房荒阶段；2）条件改善阶段；3）长远战略阶段；4)持续稳定阶段。
1．第一阶段：消除房荒阶段香港公屋发展的起始是在第二次世界大战结束后，由于大批难民涌入，使得香港人口激增。
另外，1953年12月，发生在九龙半岛石硖尾木屋区的一场大火使5.3万人无家可归，“房荒”成为当时香港社会的首要问题，这迫使香港政府开始介入保障性住房市场。
1953年，香港政府推出了旨在救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层住房问题的公共房屋计划，设立“徙置事务处” ，负责“ 徙置屋”的建设，为其提供临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。
香港公屋制度发展的一些启示(精)
香港公屋制度发展的一些启示香港是世界上公认的住房问题解决的比较好的地区之一，尤其是在中低收入阶层居民的居住需求满足方面。
考察香港公屋制度的发展，能够为我们提供一些有益的启示。
1 香港保障性住房制度的产生与发展概述(1)香港公营房屋概述香港土地资源稀缺，战后人口不断增长，产生对住房的巨大需求。
香港政府通过建立双轨制的住房供应体系成功解决了社会不同收入阶层的住房问题。
家庭经济收入富裕的阶层可以依靠市场购买或租住私人开发的楼宇，家庭经济收入属于中下阶层的市民则依靠政府的公共房屋政策，以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。
香港的公营房屋(简称公屋)制度是世界公共房屋计划的成功典范。
为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。
该计划“采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋(高补贴、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免低价、利息和利润，按成本价出售)。
”居屋是香港特区政府的资助房屋，旨在协助香港居民置业“居者有其屋”居屋单位在建筑完成并初次出售时，由于得到香港特区政府的资助，故其价值较房地产市场上的私人楼宇单位商品房便宜。
然而，亦由于是政府资助房屋的关系，特区政府规定，购买人在向“香港房屋委员会”偿付地价差额(亦即所谓地价)之前，是不可以在公开市场把居屋单位出售、出租或以其他方式转让。
历经五十多年，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不断为居民提供持续有效的公共住房服务。
截至2005年9月底，50%的香港居民居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为71.7万个，占全港房屋单位总数29.1%。
香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的廉租住房保障体系提供了宝贵的经验。
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私营部门优先策略
自制居所贷款计划
香港房 屋策略
中等收入阶层房计划
帮助推行计划
夹心层住屋贷款计划
主体计划
香港房屋重新定位
政府的资助房屋政策，应着重帮助没 有能力租住私人楼宇的低收入家庭
政府应尽量减少干预私人物业市场
三大原则
政府应确保土地供应充足和提供配 套优良的基建设施，维持公平和稳 定的环境，让物业市场持续健康发展
2,593
1,568 3,236 1,236 1,616 301 1,273
792
312 289 482 400 92 2,367
141
5 44 16 4,508 1,547 408 6,669
3,526
1,880 4,253 1,762 2,016 409 4,508 1,547 408 20,309
低收入家庭
家庭收入低于1.1万元港 币
公营租住房屋（符合 公营住房供应体系 公屋组织条件） （香港房屋委员会） 公营或私人临时房屋 公营或私营住房供应 （不符合公屋租住条 体系 件）
香港公共住房制度的经验
（二）双轨制的住房供应体系
双轨制的住房供应体系 市场住房供应体系 保障性住房供应体系
私营住房供应体系
香港公共住房制度的启示
（一）住房制度建设要与经济社会发展相协调
（二）政府要在低收入阶层的住房问题上发挥关键作用
（三）公共住房政策的实施要有完善的管理体系作保障
香港公共住房制度的经验
出租公屋 租金 居者有其屋 9,569 -
1997/1998年度香港公共住房综合运营账目 （单位：百万港元）
出租商业楼宇 5,156 出售房屋 18,173 合计 14,725 18,173
其他收入
总收入
14
9,583
111
5,267
98
18,271
223
33,121
薪金
地租及差饷 维修 其他 折旧 行政费用 各项置居计划建筑费 置居土地开拓成本 置居其他开支 总开支
财政年度香港在房屋方面
1950 2011 70年代后
开支20万，占公共开支不足 0.5% 开支2760万，占公共开支不足 24.2% 比重一直保持在20%
2014
香港公共住房制度的经验
（二）双轨制的住房供应体系 香港政府在实施公共住房制度的过程中，逐渐形成了包括市 场化和保障性在内的双轨制住房供应体系，成功解决了社会 不同收入阶层的住房问题
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
研究香港现状的文献
可参考文化
由20多位不同领域和专 业背景的顶尖级专家和 学者执笔，共同完成的
公屋发展的年度报告和 财政预算报告
香港房屋协会也年报
资料来源：1997/1998香港房屋委员会年报。
香港公共住房制度的经验
（五）公平的分配制度 香港政府建立了完善的公共住房分配制度，即按家 庭收入、家庭结构等条件形成公共住房分配的轮候排队制度， 不同收入和家庭结构的居民参与不同的住房发展计划，并在 申请、入住、租赁、购买等方面形成严格的层级化和序列化， 以保证公共住房分配的公平性
确立了房屋的供 应以私人楼宇供 应为主导，尽量 利用私人机构的 资源满足整体房 屋需求，在这基 础上来规划公屋 的政策，以避免 政府与私人机构 在房屋供应上竞 争
特点
为了配合长远房屋策略，1988年香港房委会改组，财政更为独立， 主席一职由政府委任非官方人士担任，以强化其独立地位和提高 行政效率。
香港长远房屋策略
131.2 109.6
私 人 住 个房
住民 房住 在 私的 人居 居 住 在 公的 主居 房民 50.4% 49.6%
个
公 住 房
截止：2005年
香港公共住房制度的经验
（二）双轨制的住房供应体系
香港住房体系的层次划分
按收入划分 的家庭组别
高收入家庭 中高收入家庭 中高收入家庭 划分标准 家庭收入高于6万元港币 家庭收入在2.6—6万元 港币之间 家庭收入在1.1—2.6万 元港币之间 居住房屋类型 私人永久房屋 夹心阶层住屋 公营资助出售房屋 房屋的供应来源 私营住房供应体系 保障性住房供应体系 （香港房屋协会） 公营住房供应体系 （香港房屋委员会）
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
政府为了进一步承担对市 民提供房屋的职责，在1987年首 次发布了长远房屋策略白皮书， 制定了长远房屋发展策略，目的 是使住宅供应更加符合需求。为 此，香港地区的住宅政策也相应 做出了调整，重点是提供低息长 期住宅贷款，帮助市民购买私人 住宅或以优惠价格出售部分公屋； 在住宅的供应上增加了私人机构 兴建住宅的比重；提高租金水平， 但不超过居民合理负担的水平。
香港公共住房制度的经验
（四）确保公共住房制度有稳定的资金来源 房屋委员会的支出：1）公屋系统的日常运转费用 2）居屋计划每年增建居屋的费 用 房屋委员会的收出：1) 政府通过拨出资本、低息贷 款 免费拨地提供资助 2) 房屋委员会通过出租公屋及 其 附属商业楼宇、出售居屋获 得 维护及兴建公共房屋所需的 资 金
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
70年代末，港英政府推出了 居者有其屋计划（简称“居屋计 划”）和与之相配套的私人机构 参建居屋计划，以满足居民自置 物业的要求。该计划由房屋委员 会负责推行，政府提供居者有其 屋计划基金，以低于市值的价格 将兴建的房屋出售给中低收入家 庭。到1986年，房屋委员会共出 售约20万套居室，其中有6.6万 套是私人机构按私人机构参建居 屋计划兴建的。该阶段住宅政策 的重点是福利性与商品性相结合， 同时也使房委会逐步实现了收支 平衡。
香
港
房
屋
体
制
探 究
前言
研究的背景及意义 1.如何解决人民的住房问题，成了每个国家都不容忽视的是、 重大社会问题和经济问题 2.纵观全球的住房保障制度，中国香港地区作为全球的成功 典范之一 3.香港住房体制在不同时期，根据自身不同的需要，解决了 不同层次人群的住房问题，事我们不得不借鉴的 4.党和政府高度重视人民的住房问题，出台了许多完善城镇 住房保障体系的政策措施，大妈效果不明显 5.这些问题解决的好坏不仅直接关系到人民的居住水平而且 关系到政治的稳定和社会长治久安
香港住宅金融
住宅贷款分类
业务
渐进式可变公款按揭
开发商提供建设住 宅所需的资金贷款 居屋百分之百按揭
对购买住宅的 个人提供信贷
家用贷款
香港长远房屋策略
政府从兴建出租 单位为主改为鼓 励居民自置居所 为主，因此将减 少租住公屋的建 设数量，而增建 居屋，并推行自 置居所贷款计划 (置居贷款计划)作 为资助希望购买 私人楼宇的中 低收入阶层的一 项新举措
香港住宅概况
1.地区面积狭小，土 地资源严重缺乏，人 口密度 2.70年代中期起，港 英政府将一半以上的 基本建设开支用于新 市镇建设。 3.公屋数目仍不能满 足需求，应募比例通 常在10倍以上。
香港住宅政策的变革
二战后住宅供应紧张，出现 房荒，因此这一阶段政府实行福 利性和安置性的公屋政策，兴建 大批公屋，解决大多数人临时住 所问题。1954年政府成立徙置事 务处，兴建徙置大厦以安置灾民。 一些志愿房屋机构——房屋协会 和屋宇建设委员会也相继成立， 这两个机构为低收入居民提供廉 租屋。因此，当时的公屋便有徙 置大厦和廉租屋两条供应途径。 公屋设计简陋，徙置大厦人均居 住面积为2.25平方米，每个住房 单位面积介于7.9平方米～23.2 平方米之间，没有独立的卫生设 备和厨房。尽管如此，到1972年 底，住在公屋里的香港居民仍占 总人数的 25％，基本解决了低 收入家庭的住房问题。
解决数量 要求阶段 （1945—1972）
住房质量 提高阶段 （1973—1977）
实行半商品化 公屋政策阶段 （1978—1987）
始于1987年的 长远发展阶段
香港住宅政策的变革
在此期间，政府宣布实行 十年建屋计划，该计划要求在80 年代中期为180万人提供居所； 每个家庭都有独立水、电、卫生、 厨房设备的居住单位；人均居住 面积不少于3.25平方米；室外环 境优美，有绿化园地、休想场所、 娱乐设施。这种设施齐备、集中 建造的高层楼房住宅区被称为 “屋村”。 为了实施这一计划，1973年 港英政府将徙置事务处和屋宇建 设委员会合并，成立了香港房屋 委员会，新成立的房屋委员会行 使政府管理房屋发展的职能。公 屋由房屋委员会实行统一计划、 统一建设、统一分配和统一管理。
《香港公营房屋五十年： 金禧回顾与前瞻》
《长远房屋策略中期检讨 报告》（1993），《房委 会双月刊》（1994～ 1999），《房委会汇报》
房协四十五周年
香港公共住房制度的经验
（一）香港公共住房制度中政府定位 香港公共住房制度中，政府居于主导地位，主要体现 在两个方面 1）第一，政府主导公共住房发展计划： 2）第二，利用土地政策对公共住房制度予以支持
私人参建计划
公营住房供应体系
大业主 （出租）
小业主 （自己用）
小业主 （出租）
居屋 （出售）
公屋 （出租）
“夹心层” 层住房计划
租户
租户
租户
居屋第二市场 （居屋二手市场）
租着置其屋计划 （出售公屋）