涿州项目市调报告17年

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城市规划重点
涿州处于环首都“半小时生活圈”和环京津核心功能区，是“京保发展轴”的最北端，被保
定定位为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地，同时接受北京新机场临空经济 区的辐射，可以说在京津冀协同发展的大格局中，涿州也迎来了历史性的机遇。 总规划面积100平方公里，起步区规划面积60平方公里的涿州新兴产业示范区是河北对接北 京、承接北京产业转移、融入京津冀一体化的重要抓手，更是涿州对接北京世界城市、融入北 京世界城市的核心板块和战略支撑。涿州新兴产业示范区将重点抓好“一城一园一带”建设。 “一城”是高铁新城，“一园”是码头国际健康产业园，“一带”是拒马河文化产业带。主要 承接北京产业转移和功能外溢，与北京实现功能互补，打造全省协同发展的示范窗口
涿州项目市调报告
报告框架
涿州规划发展
区域市场表现
市场分析总结
重点项目详情
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涿州规划发展
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城市概括
涿州市隶属于河北省地处华北平 原西北部，北京西南部，东临固安， 西接涞水，北通北京，南到高碑店,与 北京的房山、大兴接壤。 涿州市总面积742.5平方千米，城
市建成区面积25.4平方公里。
下辖5个乡、6个镇、3个城区办事 处和新兴产业示范区、开发区和松林 店经济开发区3个省级现代化园区.
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后期土地供应量仍然较大
根据涿州市人民政府颁发的涿州市国有建设用地供应计划:2016年本市国有建设用地供应总量
控制在215.87公顷以内。其中商服用地12.9公顷，占供应总量的5.98%;工矿仓储用地84.4公顷，
占供应总量的39.1%；住宅用地66.8公顷，占供应总量的30.94%，公共管理与公共服务用地51.77 公顷，占供应总量的23.98%。 实际2016年已供应地块住宅28.3公顷，工业1.8公顷，商服12公顷，与目标供应量仍有较大差 距。
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城市生态环境
涿州市境内有永定河、拒马河、小清河等6条河流汇聚，城区有大型滨河景区永济公园，森 林覆盖率达到25.1%，城市绿化覆盖率、绿地率、人均公园绿地面积分别达到40.55%、31.19% 和10.98平方米/人，先后被评为国家级生态示范区、全国绿化模范市（县）。
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区位交通
涿州城区距天安门60公里，距北 京新机场25公里，距亦庄经济开发区 45公里，距保定市78公里，距天津市 150公里，是北京的西南门户。 目前北京838路公交车每日往返京 涿,高铁17分钟直达北京西站,共有20条 城乡公路与北京互联互通。 境内京广铁路、京广高铁、京港澳 高速、107国道、京白路纵贯南北，京 昆高速、廊涿高速、张涿高速横跨东
发的翡翠滨江等。总体来看，涿州住宅项目大盘较多，供应量较大。
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区域市场需求旺盛
涿州房地产市场市场逐渐呈现供不应求态势： 存量正在逐步减少，主要供货的项目为高铁新干线、华融〃现代城、润卓〃天伦湾及翡 翠滨江项目，其他项目多为尾盘销售。 高铁新城市场：待售套数，高层1373套、洋房603套，总计1976套。待售面积，高层 137300㎡、洋房71635㎡，别墅4826㎡，总计213761㎡。待售总价，高层16.4亿元、洋房 7.4亿元、别墅1.1亿元，总计24.9亿元。暂无新产品入市。
新城。
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涿州城市发展趋势
在环京区域中，涿州相比北三县等其他环京区域，真正的起步时间相对较晚，但在短短的 时间内，通过新利好、新政策不断出台、不断落地，已经让涿州迅速成为环京区域几大支柱性 板块之一。 涿州借助京津冀协同发展的历史机遇，承接首都产业转移。目前，涿州市已引进北京投资 或与北京合作项目达到60余个，总投资300多亿元。这其中涉及科技、电力、能源、房地产、 航空、医药、农业以及教育等。 “十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效 释放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场 联络线等项目，涿州未来发展潜力巨大。
造开发区大数据产业集群、开发区冶金新材料产业集群、高铁新城总部金融基地产业集群、
码头健康养老产业集群、松林店汽车和装备制造产业集群、国家农业高新技术产业示范区“ 农业硅谷”六大产业集群，紧盯北京产业转移和功能外溢，抓招商、引项目，深化与北京的 区域合作。
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高铁新城发展迅猛
涿州市高铁的位置正好在涿州市的东北部，东衔京石客运专线、西沿京港澳高速、南至规
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涿州土地市场活跃
涿州市自2014年至2016年8月份土地成交情况： 共计成交土地面积315.3公顷，其中住宅用地118.64公顷，工业用地50.41公顷，商服用地21.55公顷 ； 高铁新区共计成交6宗地，成交面积 31.15公顷 工业用地主要集中在开发区和松林店 商服用地地块普遍很小，且较为分散。
涿州市2016年供应计划项目表
国有建设用地计划合计： 商服用地： 公共管理与服务用地： 水域及水利设施用地： 215.87 12.9 51.77 0 公顷 公顷 公顷 公顷 住房用地 住房供地总量 66.8 公顷 其中存量 保障性安居工程用地 保障性住房用地 廉租房 3.04 经济适用房 3.04 总量 0 廉租房 0 各类棚户区改造用地 经济适用房 商品住房 0 0 3.05 0 0 57.67 0 13.67% 中小套型 划拨 出让 公共租赁房 限价 商品房 总量 27.27 公顷 其中增量 商品住房用地 保障性安居工 程和中小套型 中小套型商品 商品房用地占 住房 比% 39.53 公顷 供应计划年度： 工矿仓储用地： 交通运输用地： 特殊用地： 84.4 0 0 2016年度 公顷 公顷 公顷
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城市生态环境规划
下个5年计划里，拒马河的规划和改变将会是一个亮点，建立七个拒马河生态休闲主题空间 ，即：
1、码头植物科技园、水利文化主题公园、生态宜居示范区、滨水运动公园、森林公园、湿
地公园。 2、重点生态示范区 一共有四个，邵村花田、万亩梨园、督亢秋成及现代农业生态涵养示范 区。
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京津冀新机遇 新兴园区快速开发
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涿州市场板块划分
房地产市场整体分为四大板块，分别是中心老城区板块、高铁新城板块、107国道板块、
健康城板块，整体存量房较低，其中高铁新城板块引领涿州房价市场。
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商wk.baidu.com房供应大
供应：目前在售的新房大盘不少，主要分为高铁新城、107国道沿线，健康城板块以及老 城区北部板块。高铁附近的项目主要包括占地面积588亩、总建筑面积超百万平米的鸿坤〃理 想湾，占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城等项目，华融置业也在高铁附 近拿地，高铁新城的住宅项目整体供应量较大。 107国道沿线靠近北京房山区琉璃河镇的三利中和城项目占地2200亩，建筑面积约300万 平方米，建成后可容纳12万人的居住人口，而107国道沿线靠近涿州城区也有几个项目在售。 另外，老城区北部也集中了隆基泰和开发的占地404亩、总建筑面积80万平方米的香邑溪 谷，鸿盛地产开发的占地约270亩、总建筑面积约35万平方米的鸿盛〃凯旋门以及名流地产开
划城市主干道北石路、北接城市主干道冠云东路。作为河北涿州新兴产业示范区中起步区首 期开发项目，拥有得天独厚的地段。 因此涿州市政府在未来重点要打造的就是以高铁为中心的高铁新城。 新区规划总面积为5.7平方公里（约8500亩），可出让建设用地约5400亩，整个新城共规 划建设1100万建筑面积，将来将容纳11.5万人，其中规划了居住区、商业起步区，历时3-5年 发展成熟。以人居带动商业，用商业反哺于人，最终建成一个新兴的可与北京相融合的宜居
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城市规划定位
涿州位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”
经济发展布局一线上的中间结点。 今年3月,河北省公布的《河北省新型城镇化规划》中明确,将保定定位为承接首都部分行政职 能的服务区,其中涿州作为“京南重要节点城市和首都卫星城”，确立打造“京畿文化生态名城、 世界城市功能新区”。 “十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效释 放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场联络 线等项目，一系列的利好政策，将使涿州成为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接 地。
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城市人文历史
截止至2010年12月，涿州市全市户籍总人口约为64.55万人，其中:城区人口为20.2万。
涿州是一座有着2300多年建制史的文化名城，自古有“天下第一州”之美誉。曾涌现出卢
植、刘备、张飞、赵匡胤、郦道元、六祖惠能、易学大师邵雍等270多位历史名人，三国文化 、卢氏文化、郦学文化、易学文化源远流长。境内有文化古迹69处，其中国家级文保单位5处 。建有中央电视台影视基地、博物馆、六祖文化景区等一批文化旅游设施。 2008年，涿州市被河北省人民政府批准为“省级历史文化名城”。
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城市规划方向
根据涿州第十三个五年规划，从 涿州市由于地处北京西南方向，因此为了更好地享受北
2016年至2020年的城市规划明确“
一城两翼四组团”的城市发展新格局 ，形成支撑京津冀世界级城市群的城 镇体系。 “一城”即中心城区（改旧、拓 新、打造智慧城市）；“两翼”即国 家级临空经济区和国家农业高新技术 产业示范区； “四组团”即码头医养健康小镇 、百尺竿东仙坡生态田园小镇、松林 店文化经济小镇、高官庄生态科技小
新兴产业园区无疑是承接首都产业转移的最佳载体，涿州市先后搭建了经济开发区、松林 店工业聚集区和新兴产业示范区三大省级园区平台，总面积达到145平方公里，谋划了义和庄 空港新区、中国农大科技园区和码头健康产业园区这些园区平台，众多的园区平台搭建和基 础设施的建设，为项目的发展和产业的引进提供了广阔的空间。 六大产业集群规划：在产业定位方面，按照“高端、绿色、协同、提升”的原则，重点打
西，形成“纵横交错、辐射相接”的
交通体系。
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城市经济水平
涿州市生产总值由2010年的168.4亿元增加到2015年的254.8亿元、年均增长8.7%；
人均生产总值由2.8万元增加到4.2万元、年均增长8.3%； 全部财政收入由18.3亿元增加到29.4亿元、年均增长9.98%； 固定资产投资197.5亿元、年均增长15.7%； 社会消费品零售总额130亿元、年均增长13.3%。 服务业占比进一步增大，三次产业结构比调整到8.7：35.7：55.6。 涿州是环首都地区唯一一个服务业占GDP比重超过50%的县市
京优质资源，在整体规划上以“东扩北延”为主。
镇组团。
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城市交通规划
以打造首都西南临空经济发展核心区为目标，顺应与北京同城化发展的大势，积极推进铁路 、轨道交通、高速公路、国省干道和北京的对接，打造连通北京的多层次交通系统，为涿州尽快 融入首都生活圈、经济圈创造条件、提供平台。 铁路交通对接上：积极谋划推动北京市郊S5线南延至涿州，规划设立花田站和涿州站，拓展与 北京的一体化通勤网络。 北京大七环:密涿高速公路计划于今年10月建成通车。 轨道交通对接上：推进“房山-涿州-新 机场” 推进北京轨道交通向涿州延伸。 高速公路对接上：推进涿州至北京新机 场高速公路项目进程，实现京港澳、大 广等高速路与新机场的互联对接。 国省干道对接上：推进涿州松兰路（房 易路）、北京新机场至涿州东仙坡（大 礼路）、廊涿路等国省干线公路升级改 造。推进京白路、固雄线北延对接北京 长韩路，永码路东延对接刘田路，尽快 实现与北京及周边县市的互联对接。
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区域市场表现
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涿州房产上涨疯狂
多年来，涿州房价一直起起伏伏，在一波波利好消息作用下，曾出现阶段性的上涨。但用 不了多久，在没有持续购买力的情况下价格又会降回原位，2010年的首都经济圈、2012年底 涿州高铁站投入运营，这些利好也早被透支，并没有促使涿州房价冲上万元大关。 到2016年，涿州房价突飞猛进，均价突破万元的楼盘终于达到了5个之多，涨价最明显的 非高铁新城区域莫属。2012年底，多条高铁贯通的涿州东站正式启用，周边的高铁新城也开 始崛地而起。2014年初，该区域最先开盘的鸿坤理想湾与K2狮子城入市价格相当，均价为 6000多元/平方米左右。两年后的今天，高铁新城区的楼盘均价达到9000元/平方米以上，区 域内的鸿坤理想湾、K2狮子城、华融现代城目前在售均价每平方米超万元，最高价格为1.4万 元/平方米。