中国房地产业发展历程.

发展历史中国的房地产市场发展历史大致这样:首先从 1981 年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发的试点,在这以前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的,包括政府造房子也是用于福利分配,没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功,后来就小范围的开始试点开发。 1992 年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化,其中房地产开发非常成功, 认为开发区的经验值得向全国推广,于是他就吹响了中国房地产开发的号角, 由沿海城市一带开始展开, 特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市,但时间不长,由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993 年朱镕基总理到海南视察,发现海南的房地产市场已经失控,主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下:停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创,造成的结果是从 1993 年下半年到 1998 年上半年,中国的房地产市场始终波澜不兴。 1998 年对中国房地产业来说是关键之年,分水岭就是上半年和下半年,很多开发商在 1998 年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。在但是到了 1998 年下半年, 6 月份左右,政策面开始发生变化,出台了一系列的刺激房地产发展的政策,主要一个是取消福利分房,也就是意味着所人们要取得住房,都要到

市场上去买房,通过市场来解决住房问题,这种政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“ 赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房,把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求,而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率,还有按揭门槛降低,当时首付只要 30%、 20%,有的银行甚至提出零首付。还有价格政策,在这之前商品房的价格受到物价局的管制,不能随便涨价,是限价的。但是在这时候取消了这些管制,为后来开发商涨价提供可能,这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定,开始乱涨价。于是 1999 年至 2003年为中国房地产业高速增长期。2003 年到达高峰,暴露出房价过高、结构不合理的问题,导致严重的社会矛盾,房地产业成为社会关注的焦点。 2004 年开始实施宏观调控,主要特征是收紧土地与信贷两个闸门,以调控供给为主。 2005 年中央进一步加大宏观调控力度,主要特征是供给与需求双向调控,以调控需求为主。从 2005年下半年开始 2006 年,成交量开始

上升,但是好景不长,因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候,北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天,房价涨得很快,就像以前的长三角,结果导致 3 月份调控的政策又进一步加强。 2006 年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变:

由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。中国房地产价格的走势, 1998 年开始起到的房地产市场到 2003 年,这一轮的上扬达到高峰,然后从 2003年到 2007 年都在头部横盘整理, 2004 年调控供给、2005 年调控需求、 2006 年调控结构、 2007 年继续调整,估计到 2007 年底差不多调整完毕,然后,随着 2008 年奥运会这个东风的作用,中国新的一轮房地产,在把头部转化为底部以后,又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整,不合理的状况被缓解,积压的房子被消化, 从这就为下一轮发展夯实了基础, 2008 年开始新的一轮平稳增长,不会是疯长,这是一个台阶式的上扬, 这是中国房地产发展的特征。中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系,因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业,每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场,反之亦然。目前中国股市沉寂了多年,而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点,政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡,否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家,在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下,必然选择持续大规模的城市化

道路不断激化内部市场需求,以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一,只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。后金融危机过中国的房地场市场发展状况 :国内房价下跌的路线图: 2007.9.28 日国务院调控房地产的新政出台,收紧信贷,二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率; 2007 ‐‐‐》年底开始购房者持币观望,造成开发商资金紧张,开发商开始降价‐‐‐》 2008 年初次贷危机波及国内,出口型企业订单迅速下降,国有四大银行出现次贷坏账,使国内资金链条紧张; 百姓持币观望情绪严重, 房价进一步下

跌‐‐‐》 2008 年中次贷危机进一步恶化,演变成为金融危机,对国内的影响加大,银行收紧借贷,造成中小企业资金链断裂,开发商资金链岌岌可危,市场上开始出现 5 折房价‐‐‐》 2008 年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂,私营企业开始倒闭,进而引发倒闭潮,失业率迅速上升,此时百姓人人自保,更无心买房, 发展商除了降价已无计可施,地方政府无奈开始出面救市‐‐‐》 2008 年底国务院提出 2 年投资 4 万亿的目标,同时迅速降低存贷款利率,加速放贷, 防止金融危机演变成为经济危机,并力图尽快复苏经济,至此房地产行业已经不重要,重振经济信心才是最关键的。次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多,又通过投资银行的杠杆作用放大危险,并将这些不良资产打包卖给

了众多知名的欧洲银行,当经济增速放缓时,购房者入不敷出,因此断供,产生不良资产,被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损, 形成了金融危机。银行对不良信用客户放贷过多, 源于美元的流动性过剩(也就是银行的钱太多了,这又源于美联储2000 ,货币过多又源于美联储对 2000 年发生的互联网年之后采取的刺激经济的财政政策(即过多的发行货币危机的拯救政策。总的来讲,本次的经济危机,根源在于美国没有处理好 2000 年的互联网危机,好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去,但并没有扑灭,现在死灰复燃了,而且引燃了上面的美元,所以烧得更旺了。这一轮危机, 对中国也许是塞翁失马, 挺过危机, 中国会更加强大。国际市场变化对中国房地产市场的影响 :