前期物业管理招投标的感悟和建议

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招投标机制的建立使开发商自己的物业管
理公司与社会上的物业管理公司平等竞争，优
胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主
对建管关系的误解，使物业管理公司在房地产
业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成
为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断
权和发言权。
• 2、有利于房地产开发商轻装前进 房地产开发项目实施物业管理对外招
• 许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些 企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投 标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前 期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。
第二部分 对策与建议
一、有效推进建管分离的3个对策
• (一) 依法规范前期物业管理招投标法 规体系。
• 虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离” 的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中 存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投 标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。
二、完善物业管理招投标的12 项建议
• (一)完善政策，细化法规 • 在社会主义市场经济条件下，依法行政的实
质就是以法定原则明确和规范政府该管什么、 不该管什么、谁来管、怎样管的问题。目前， 在推动物业管理市场正常发展的 过程中，各 地政府部门为了加强物业管理立法的工作力 度，相继出台了一系列法规文件，但还存在 着诸多的问题。
二、三大误区
• 误区之一：开发商片面地注重经营的 控制权和管理的自主权，而忽视了外 来物业管理企业在前期物业管理工作 中的积极作用。
• 按照商品房销售许可证的规定，必须先 确定物业管理企业，然后才能获得商品 房的销售权。因此，开发商通过使用自 己的物业管理公司，以控制经营过程和 主导前期物业管理。实际上，这种做法 是不明智的。
(二)改善具体的操作方法
• 现在进行的物业管理招投标一般是由开发商 或业委会委托政府管理部门一起组织招标的， 或是业委会自己组织人员招标。由于没有统 一的招投标管理评价部门，招标权 威管理评 价部门、招标内容、程序、评标人员组成没 有一个标准模式，在实际操作中受人为因素 影响非常大，缺乏规范性和公正性，所以明 确游戏规则是招投标过程 中迫在眉捷的事情。
• 3、有利于业主正确认识物业管理中的矛 盾与纠纷
目前，物业管理行业的多数企业均是 开发商直属机构，外聘物业管理公司较少， 实行招投标选聘物业管理的项目更是屈指 可数。因此，业主入户后将开发遗留问题 混同于物业管理公司的问题也在情理之中。 实行招投标选聘物业管理公司后，即使仍 是开发商下属的物业管理公司获胜，情况 也会大不一样，业主会更认同中标方案的 合理性和效力，认清物业管理与开发建设 的区别，双方应有的职责权限将更加明晰。
• 同时在招投标过程中，必须坚持评分与记分的公 开性；招标文件中，必须有详细的评分规则；招 标每一步进行完后将分数公开，让参加的企业既 知道自己企业的得分，也知道其他单位的得分； 还可以查阅分数，可以对已有的分数进行查询和 答疑。总之，越是公开的评分和记分就越是公正， 越能得到大家的认可。
(三)理顺招标方与投标方的关系
投标，对开发商自设的物业管理公司的成 长也会起到重要的推动作用，“自己的物 业自己不一定能管”，必须自身面向外部 市场寻找生路。对社会性物业管理公司而 言，房地产开发项目的物业管理招投标使 他们有了一展身手的空间。而开发单位也 能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可 以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学 化、精细化和物管效率的不断提高。
• 主要表现为：一是立法滞后，法规出 台仓促，从而 使出台的法律法规显 得过于粗糙或过于原则，尤其是实施 细则方面存在着缺乏操作性和系统性 的问题；二是立法的体制不完善，法 律、法规出台缺乏统一性、规范性。
• 我国物业管理未来的发展趋势应该是 在对合理存在的“不合理状况”进行 完善和修订的过程中，走向理想的 “法治境界”。随着社会的不断发展， 各种层面上的因素日趋成熟，物业管 理行业也将走出初期的混沌，进入良 性的有序世界。
(五)明பைடு நூலகம்政府部门的定位
• 目前一些成功的招投标都是在政府有关 部门主持或指导下进行并取得良好业绩 的。政府的干预和指导重点在于理顺开 发商、物业管理公司和业主委员会三方 面的关系，帮助三方正确对待招投标活 动。
前期物业管理招投标的 感悟和若干建议
第一部分 感悟
• 2003年9月1日，国务院《物业管理条例》 （以下简称《条例》）和建设部制定的 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 正式施行。《条例》第二十四条规定“国 家提倡建设单位按照房地产开发与物业管 理相分离的原则，通过招投标的方式选聘 具有相应资质的物业管理企业”。建设部 随后制定的配套办法和各省市相继出台的 物业管理招投标办法更加速了物业管理招 投标的普及，使物业管理招投标成为物业 管理市场规范化的重要手段。
• 物业管理的实践充分证明了前期物业管 理的重要性。开发商通过选择社会上有 经验和有实力的专业物业管理公司，前 期介入物业管理的策划和监管工作，可 以有效地听到房屋品质和物业管理的积 极意见，同时，这还能够较好地配合经 营部门正面宣传产品，防止经营误导。
• 误区之二：开发商希望使用自己的物业 管理公司，来缓解商品房交接过程中可 能因质量和其他产品问题引发的矛盾。
• 误区之三：开发商不愿意将自己所开 发项目的物业管理利润，转移给其他 物业管理企业。
• 这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业， 与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简 直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的 小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的 作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管 理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出 来，最终导致因小利而失大利。
• 4、前期物业管理招投标对物业管理 常规招投标具有重要的示范效应
前期物业管理招投标作为推进房 地产开发与物业管理分业经营的重要 措施，将促进物业管理企业的独立自 主经营，加快培育社会型物业管理企 业，为业主大会和业主委员会选聘物 业管理企业提供经验和优选方案，有 利于物业管理市场普及以招投标形式 选定物管的模式。
• 从目前的实践来看，在物业管理招投标 市场上，招标方与投标方的关系是不平 等的，投标方处于一种相对弱势的地位。 因此必须理顺招标方与投标方双方的关 系，推进招投标市场的成熟。
• 物业管理招投标市场的成熟首先是招标 方的成熟。招标方应该本着对投标单位 诚信的原则，尊重投标方的知识产权和 劳动成果。地方政府主管部门有责任和 义务对业主和业主委员会进行这方面知 识的传授和指导，并协助他们选择好自 己信任的物业管理公司。
• 《物权法》实施之后，进一步明确了业主与 物业管理企业的关系。同时也客观上要求， 物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管 理相互分离。只要我们认真研究物业管理行 业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐” 的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标 工作，努力提高物业管理企业的自身素质， 通过大力推行建管分离，物业管理行业一定 会有新的发展。
(二)统一规范前期物业管理的招 投标文件。
• 在前期物业管理招投标过程中，招标 文件的规范化问题应当引起高度重视。 一些招标单位，利用招标文件进行暗 箱操作，直接违背了“诚实、信用” 的竞争原则。
• 因此，要统一招标文件的格式，政府主管部 门要按照物业管理的相关具体规定，严格审 核招标文件，将所有的物业管理项目以及招 标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。 物业管理的投标文件，也应当统一格式。标 书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度， 同时，通过设计科学的评标软件，使物业管 理的招投标工作更加规范化。
• 作为物业管理招投标的投标方，物业管 理公司一般都有一定的业务知识和市场 竞争的经验，都能理解招投标的程序， 都能提供合适的标书。但要解决观念的 滞后和防止非规范化的行为，以正当的 手段参加投标竞争，不得串通投标，不 得向招标方及其工作人员行贿、提供回 报或给予其他好处等不正当竞争行为， 从而影响审标、评标工作的顺序进行。
(三)严格规范前期物业管理招 投标的行为。
• 在物业管理招投标过程中，规范招投标方、 专业招标公司和评标专家的行为，是保证 招投标公正性的必要前提。招标方要坚持 公开原则；投标方要信守诚实、信用原则； 评标专家注重公平、公正原则。
• 在前期物业管理招投标的实际操作中，应当 注意的几个问题：招标方必须提供完整的资 料和准确的数据；投标方出任的项目经理必 须到场；专家必须实地考察入围的物业管理 企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评 标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该 通过专业题库，随机选题应试，全面了解项 目经理的基本素质。
• 作为招标方来说，要严格按照公开的招标条件 和程序办事，平等地对待每一个投标竞争者， 不得厚此薄彼。
• 比如，招标方应向所有的投标人提供相同的招 标邀请函；对招标文件的解释和澄清应提供给 所有的投标人；对投标人的资格审查应适用相 同的标准和程序；提供投标担保的要求应同样 适用于每一个投标者；与投标人有利害关系的 人员不得作为评标委员会的成员；中标标准应 当尽可能的量化并严格按既定的评标程序对所 有的投标进行评定，按既定的中标标准确定中 标者。
• 招投标是一项专业性、技术性很强的工作， 招标方无论是开发商还是业委会都缺乏物业 管理的专业知识，难以对众多的投标方做出 科学的评价，而专业的招投标中间服 务体系 就可以担负这方面的职能。
• 它的作用主要有：可以协助政府有关部门制 定相关的物业管理招投标法规、条例；为开 发商和业主制定合理、完整的招标书；审定 投标人的资质和条件，组织解释招标文件和 招投标活动；帮助政府部门实现监督作用； 制定行业“游戏”规则和评比标准。
(四)培育和发展中介服务体系
• 同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的 发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包 括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理 评估机构、律师事务所和市场信息网络的建立。
• 当前，物业管理招投标市场的信息网络渠道并 不畅通。目前深圳市有１000多家物业管理公 司，但是，这些物业管理公司的信誉、能力、 经营范围、服务质量和价格水平都缺乏完整的 材料，致使招标方缺乏选择的余地，在实际操 作中双方都带有盲目性。
• 因此，可行的操作方法应该是在物业管理行业 中产生评委会委员，这些委员必须具备丰富的 物业管理经验和资格，在进入评委会之前需通 过政府相关部门的考核和认定，取得相应的资 格，使整个评标过程更加客观和公正。
• 同时因为物业管理的最终受益者和受影响者是 业主，所以应该适当增加业主评委比例。
• 在公开进行的招投标活动中，应该明确组织招标 方式，如议标、邀标、公开招标等，应规定具备 何种条件的楼盘采用何种招标方式，具备何种资 质的物业管理企业参加 何种招标方式；
• 实际上，这么做是得不偿失的。因为商 品房存在的违规行为和品质问题，物业 管理企业是无法替开发商承担责任的， 同时，这种矛盾也是无法回避的。
• 作为一个负责任的开发商，应当高度维 护企业的声誉，积极关注和解决商品房 销售环节中出现的各种问题，而不是通 过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙 蔽过关，正确的态度应当是高度重视物 业管理的前期介入，引入优秀的外来物 业管理企业，严格做好商品房的交接验 收工作，把问题解决在业主进住之前。
一、推行物业管理招投标制度
的重要意义
• 1、避免了物业管理的机制缺陷 物业管理作为一个新兴产业，一开始主要依附 在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其 延伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机 制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物 业和开发商看成一家，要求物业管理公司在完 成物业管理应尽的职责之后，必须认可开发商 的遗留问题也是自己的份内之事。使物业管理 难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。
• 因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明 令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部 门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编 制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理 招投标的资格审查程序。
• 同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范 围，认真执行物业管理招投标违规举报制度， 严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。