旧城更新模式浅析

旧城更新模式浅析

摘要：中国快速城市化不能以无止境扩张用地和消耗能源为代价，发展应基于科学合理的规划和设计。文章通过论证未来中国的旧城更新与高密度的关系，简要探讨了从宏观规划层面对旧城密度的控制和中微观层面的密度执行一

系列不同尺度的更新问题，以期整体了解综合而系统旧城更新过程。

关键词：旧城更新;规划;设计;密度策划密度执行

1.城市化与旧城更新

在改革开放过去几十年我国城市化率迅速提高,但我国

城市人均建设用地达130 多平方米，远高于发达国家和发展中国家人均水平。这种粗放的方展模式不符合我国土地资源稀缺的国情，因此走高密度、集约型城市发展方向是我们今后的城市建设方向。

旧城的更新改造在高密度城市发展的前提下扮演着十

分重要的角色，由于新城区缺乏完善的的生活配套设施，因此当前大部分旧城区不仅扮演着重要的历史文化容器的作用，同时也担负着满足提供众多工作岗位及生活需求的任务。但目前旧城保护和发展存在以下问题：

一、当前许旧城现有密度已经相对较高，被认为已经超

出了当地环境的承承载力。进一步提高居居住密度只能给城市环境雪上加霜。

二、受经济能力的制约，部分城市基础设施的不足，增加人口密度可能会造成成更大的环境境负担。

三、高密度虽增加了服务务设施的可达达性，但会造成社会环境问题，如拥挤、卫生环境差等。

四、高密度化建设对原有的城市历史，文脉和文化可能会造成严重的损害。

因此旧城的高密度改造更新需审慎而细致，从宏观的城市规划到微观的城市乃至建筑设计都需科学合理的理论指导，本文以微观层面的旧城该站改造为重点分析：

2.旧城更新的模式

微观层面上的旧城更新模式分为整体改造、整体功能性变迁、小规模改造、整体保护和建筑单体改造等几种模式：

2.1整体改造

整体改造包括有形实体空间的整体性改造也包括在服

从上位规划后的建设规模和用地类型的全面置换：以城中村为例，它往往是政府官员和百姓最不愿看到和涉足的“城市毒瘤”。在规划和设计层面上，我们常常对整个城中村地区进行推倒重来，在经济性、时效性方面这面都是具有优势的。以香港的Kowloon Walled City为例，该地区曾是世界最高容积率地区（FAR=12），现在香港政府将其夷

平改造为一个现代居住小区，混乱高密度的城中村被现代化公园取消了，随之消失的也有城市的多样性和本土文化。

随着人们意识到城中村更多的是社会问题和低收入或

不具城市户口的居民在城市聚集的反应，推倒重来并未解决根本的问题，反而有可能降低原来高密度集约应用的土地效益。王耀武、戴冬晖在《深圳市高密度城中村改造的实验性研究》中对深圳城中村项目改造的课程设计的介绍表明，在规划和设计的工作中，应将城中村改造的重点放在探讨在延续现有城中村空间肌理的前提下，将精力投入在探讨如何通过局部街区的整饬拆除改造和重建使城中村能够满足城市

生活所必需的安全要求和卫生要求。

2.2 整体的功能性变迁

这种改造方式是指尽量保留地区物质空间，但对其用地性质做整体改变使之更适合当前城市发展，提高经济效益。此种方法的成功案例有上海新天地：

太平桥新天地区在改造前充斥着密集的居住建筑，基础设施老化，缺乏公共空间和经济活力。通过政府和开发商及设计师良好的协调及努力，该地区在两个层面上进行了整体的改造更新

一、街区道路格局，将原先狭窄堵塞的道路系统改造为更能适应发展并同时也能够保留大多数历史建筑的道路体系。

二、建筑的功能置换与翻修，解决了结构性问题和外部空间问题后，新天地用地类型也由居住改为商业办公等。（见图1）

图1 （引自

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借助于上海政府强大的财力和较成熟的市场化运作能力，新天地作为中国最成功的历史街区整体性改造案例至今

也仍有探讨价值。

2.3小规模改造

通过对物质空间的重新小规模的修缮以改善人们生活

环境，这是小规模改造的特点。以南京老城区为例，建于90 年代的大多住宅由于管理方面相对近期新建的小高层等住

宅楼较差，另外又由于违章搭建等（包括例如引发城管和小商小贩冲突的各种设施），使得居住环境质量层次不齐，有些较差。通过相关研究，对保持高密度的居住区的居住环境改善有通过四个方面的改建和重新设计：

一、空间的绿化功能开发利用。常见有屋顶绿化、垂直绿化、棚架绿化。

二、地下空间开发。居住区中许多公共建筑配套服务设施空间都可转入地下，无论是采取与地面住宅建筑相结合的附建式，还是单建式，都可充分高效利用土地，大大节约地面建筑空间的占地面积，既完善了配套服务设施，又保证了地面有适当的开敞空间。

三、住宅形式与外貌的改善。可以通过对对住宅局部要素改造，加强设计师和户主之间及上层领导的互动性关系可以使住宅外观得到合理的修缮和更新。

四、拆除违章搭建。在住区内，违建与搭建往往借围墙而发生。而采取空透围墙的地段，其违章与搭建现象则明显减少，在拆除后的空地种植绿化，能大大的提高居住区的绿

地率，改善室外环境质量。

2.4整体保护

整体保护主要是针对具有重要历史和物质遗产意义的

地区，以丽江古城的保护区为例，规划对丽江市域空间管制分为保护及严格控制、有限发展和鼓励发展三个层次。并将玉龙雪山、三江并流、泸沽湖等等自然保护区，丽江古城，金沙江和公路两侧都列为严格控制地区。并在由《云南省丽江古城保护条例》中详细规定了古城各种历史建筑，民居，生活垃圾和能源使用等等各种严格条例，使整个丽江古城的风貌都得以精心保护。

2.5旧建筑单体改造

建筑改造对于城市的意义方面在于：一方面物质空间的密度，及占地面积对用地面积的方式的更新；另一个方面表现为单位空间居住的单元或是人口的数量变化。在建筑整体使用面积不变的情况下，可以通过建筑改造设计增加居住人口数，这无疑将建筑设计置于具有积极城市意义的行为，在这方面，以旅馆改造为例，随着区域的发展和人们需求，许多旧楼房被改造为旅馆和酒店，只要处理好消防，功能转换方面的问题，都能良好的发挥经济效益。

3总结

旧城改造并非仅仅是围绕设计层面中符号与历史的指

代关系的问题，更新改造是为了更好的发展，这个也是城市