中国土地问题、政策、制度

1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
中国土地问题
• 土地出让与国有资产流失
• 各类开发区盲目、重复建设及城市无序扩张
• 土地财政与潜在金融风险问题 • 土地过度开发与房地产市场泡沫问 • 不完善的土地市场及土地土地资源配置效率低下 • 征地制度与社会问题 • 土地与“三农”问题 • 耕地保护
200000 150000 100000 50000 0
面积
250000
中国土地开发
1200000 140000
RMB (Million)
1000000 800000 600000 60000 400000 200000 0 40000 20000 0
Average Price (RMB/ha)
120000 100000 80000
-6000
-4000
-2000
中央本级财政赤字 地方本级财政赤字
中国土地问题
中国土地问题
土地出让金与地方税收收入之比率（%） 600.0000 500.0000 400.0000 300.0000 200.0000 100.0000 0.0000
2002 2003
石家庄
大连
长春
齐齐哈尔
南京
苏州
杭州
温州
合肥
南昌
青岛
广州
成都
中国土地问题根源
• 现行制度安排与快速城市化和深刻的社会变革与不
相匹配
• 土地承载多功能、多目标之间冲突日益增长
• 土地市场的发展和对土地价值的归属的争议
• 土地产权利益和权益与土地上的公共利益之间平衡
的动态演变
• 渐进式改革 • 刚性的政策设计等
中国土地问题根源
中国土地制度
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
中国土地开发
350000
建筑面积 其中：住宅
施工建筑面（万平方米）
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
1995
1996
1997
1998
城市理性增长国家研究中心 马里兰大学
中国土地问题、政策、制度 ---分析与建议
丁成日
马里兰大学
中国土地政策与城市发展部 主任
城市研究和规划系 终身教授
城市理性增长国家中心 研究员
内容
• 中国土地开发 • 中国土地问题 • 中国土地问题根源 • 中国土地制度 • 中国土地制度与城市空间发展 • 中国土地制度挑战 • 中国土地制度和政策改革建议
中国土地制度和政策改革建议
• 引进经济手段和市场杠杆来管理和分配土地资源 • 土地政策、规划、管理的区域化发展 • 农村土地所有权向城市政府流动 • 规模征地、预先征地
小结
1. 为什么又提出解放思想？
2. 国家发展
1. 宏观经济形势
2. 制度和体制
3. 渐进式改革的困惑
城市理性增长国家研究中心 马里兰大学
• 土地腐败等
2000
4000
6000
-8000 0
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
谢谢！
• 最严格的土地管理制度
• 城乡土地制度“二元”结构
• 土地产权制度 • 土地出让制度 • 基本农田保护制度 • 耕地占补平衡制度 • 征地补偿制度 • 土地征用制度
• ห้องสมุดไป่ตู้地利用总体规划制度
中国土地制度
• 二元性包括多方面，如产权、管理、市场、规 划等方面的差异，既作为土地政策和管理的基 石深刻地制约和影响土地政策、规划、管理模 式，又造成土地资源分配和土地市场在城乡之 间形成制度性隔离。因而，中国许多土地问题 （如果不是全部的话）基本上都与城乡土地制 度的“二元”性发生直接或间接的关联。城乡 土地制度的二元性使政府必然地成为征地的主 体之一，同时也间接地剥夺农民从城市化与工 业化受益的机会和可能。
中国土地开发
500000 450000 400000 350000 300000 450000
幅数 面积（公顷)
400000 350000 300000
幅数
250000 200000 150000 100000 50000 0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
中国土地制度与城市空间发展
• 国际经验 • 中国城市空间发展模式及其问题（土地原 因？）
国际城市空间发展模式
1. 紧凑式+“摊大饼”式 2. 快速扩张式
3. 蔓延式
4. 遍地开花式
中国土地制度与城市空间发展
• 土地过度开发 • 开发区散布 • 有些单一功能过渡集中 • 城中村 • 城市青蛙跳跃式的扩张
昆山城市空间发展
空间发展
空间发展
中国土地制度挑战
• 如何最好地平衡土地产权界定及土地权益的保护与土地的公 共利益之间的矛盾？ • 如何最好地平衡土地公有制与私有经济之间的矛盾？ • 如何最好地平衡为快速城市化和工业化充分供地与耕地保护 之间的矛盾？ • 如何最好地平衡非个人行为导致的土地价值增值与城市基础 设施融资之间的矛盾？ • 如何最好地平衡市场机制在土地资源管理和分配与政府干预 之间的矛盾？ • 如何最好地平衡土地开发（城市发展）与土地保护（环境生 态发展、粮食安全等）之间的矛盾？