商业地产投资收益分析

1 某商业地产客户投资收益分析

大家给个意见

第一部分：沿街商业（店面）部分

（一）区域商业项目销售价格统计表

名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方)

（二）区域沿街商铺租金价格状况

我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下：

道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天）

根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为:

Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天

年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年

（三）本项目价格定位

由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是：

v沿街商业部分：均价在5000元/平方米左右；

v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右；

v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右

（四）沿街商业客户投资回报分析

1）保守的分析：

参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=5000/900

n=6年

40年总投资回报率为：

X=（900*40-5000）/5000*100%

X=620%

年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10%

2）乐观的分析：

客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/

平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=5000/1165.14

n=5年

40年总投资回报率为：

X=（1165.14*40-5000）/5000*100%

X=832%

年投资回报率为:x=832%/40=20.8%>10%

第二部分：北部商业（1—3F）部分

（一）区域的大商业租金价格统计表

道路商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天）

根据抽样调查得知,面积偏大的多层商业项目租金较低,在1—2元/平方米/天左右, 根据以上数据指标,按算术平均法计算该区域平均租金价格为:

Px=∑Pn/n=1.4/平方米/天

年平均租金为x*360=504元/平方米/年

（二）北部商业客户投资回报分析

1）保守的分析：

参照区域平均租金价格（1.4元/平方米/天），客户对此项目预期保守，保守租金为1元/平方米/天，则年租金为360元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=3000/360

n=9年

40年总投资回报率为：

X=（360*40-3000）/3000*100%

X=380%

年投资回报率为:x=380%/40=9.5%≈10%

2）乐观的分析：

客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格1.4元/平方米/天，年租金504元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=3000/504

n=6年

40年总投资回报率为：

X=（504*40-3000）/3000*100%

X=572%

年投资回报率为:x=572%/40=14.3%>10%

第三部分：商务办公（2—6F和西楼1---4F）部分

（一）区域商务办公项目价格统计表

名称规模售价（元/平方）销售状况物业管理费

（二）区域商务办公项目租金统计表

项目名称产品类别规模租金（元/平方米/天）

根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为:

Px=∑Pn/n=0.6525元/平方米/天

年平均租金为x*360=234.9元/平方米/年

(三)商务办公客户投资回报分析

1）保守的分析：

参照区域平均租金价格（0.6525元/平方米/天），客户对此项目预期保守，保守租金为0.5元/平方米/天，则年租金为180元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=2300/180

n=13年

40年总投资回报率为：

X=（180*40-2300）/2300*100%

X=213%

年投资回报率为:x=213%/40=5.3%<10%

2）乐观的分析：

客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格0.6525元/平方米/天，年租金234.9元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：

n=2300/234.9

n=10年

40年总投资回报率为：

X=（234.9*40-2300）/2300*100%

X=308%

年投资回报率为:x=308%/40=7.7%<10%