深国投东莞时尚岛商业项目定位报告
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➢第一国际本身规模过大，推出市场过早，注定其前期必然会面临经营上的难题；
➢ 行政中心配套设施的大规模存在，从某种程度上阻断了其两侧人流的联系与交流，使 南城目前人口聚集的西片区居民不能方便的到达第一国际；
➢ 第一国际所对东莞大道昭示性虽好，但由于道路过宽（双向十车道），阻断了第一国 际与东莞大道东居住区的联系 ，目前连接道路两旁的人行隧道即将修建，可一定程度上 缓解此状况；
东莞市商业中心发展有 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际
限公司
为东莞开发的第一个项目，本项目发展商
综合实力占优 。
整体分析
由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
一期： ➢ 主要销售部分为缤纷自由港部分与下沉式广场街铺部分； ➢ 层高：4.5—6米，实用率：53％； ➢ 主要卖点： 中央商务区财富第一站 八大品牌强势入驻 70万平米超大规模
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
★★★
★★★★
第一国际地块大，临街面较宽，展示效果 更佳。
预计2007年5月试营业 2005年9月试营业
中心区商业需要3～5年的市场培育期， 本项目后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ★★★
本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围 较浓街道，目前占优势。
内铺：110元/㎡ 街铺：品牌商家（味千拉面/必胜客）租金较低，不作为参考。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
➢ 可销售面积： 一层约3000平方米 ➢ 铺位个数：36个（一层） ➢ 铺位开间：临鸿福路：8米 临沃尔 玛：3.6米 ➢ 进深：街铺10—12米，内铺4－6米 ➢ 实用率：54% ➢ 主通道：3.6米宽 ➢ 中心广场：约2000平方米 ➢ 中庭面积：约1000平方米
百丽、梦特娇、淑女屋、only、周大 福、jessica、安奈儿 中高档
经营方式
只租不售
开业日期
预计2007年年初
综艺广场情况分析
（一）项目周边竞争对手情况分析
综艺广场情况分析
对比项目
地理位置 商业规模 交通条件
本项目
综艺广场
对比分析
处于莞太大道与鸿福路 交汇处南侧
处于莞太大道与鸿福路 交汇处北侧
预计2007年年初
中心区商业需要一定时间的市场培育期， 后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
★★★
两者距离较近，考虑到本项目与沃尔玛相 接，稍占优势。
东莞市综艺广场开发有 限公司
深国投作为沃尔玛华南开发合作伙伴，具 有强大实力和综合运营能力；综艺为东莞 本土企业，曼哈顿时代是综艺第一个地产 项目，本项目占优。
➢第一国际引进的主力店（如中华百货）缺乏足够的品牌号召力和影响力。
（一）项目周边竞争对手情况分析
项目名称
综艺广场
地理位置
鸿福路与莞太大道交汇处
发展商
东莞市综艺广场开发有限公司
代理商
深圳市慧通行公司
商业建筑面积 层数及业态规划
经营定位
海雅主要品牌
商场档次
3万㎡以上
六层商业裙楼全部由海雅百货承租 百货
返还方式及回报
经营情况
第一国际 鸿福路与东莞大道交汇处西侧 东莞市商业中心发展有限公司
深圳德思勤置业 20万㎡
大型购物中心 中档
中华广场百货、时尚电器、百安居、超市等； 一期带租约销售（主体返租3年，部分5年）；
二期直接销售（60年产权）。 一期2.3万－2.5万元/平米，销售率约98％；
二期2.2万万元/平米，销售率约55％； 一期30-70平米；二期160平米左右。 租金约80-160元/平米/月，但有价无市。 按季度返还，年回报分别为5％-8％. ➢经营较差，自由港商家已经联合抗议并罢市，拒不交租金；现正按规划 业态进行调整，预计元旦重新开业。 ➢中华百货管理公司现已撤场，由第一国际自己经营。
综艺曼哈顿时代作为本项目直接竞争对手，本项目整体实力占优。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
项目名称 地理位置
发展商 商业建筑面积
业态规划
经营方式 经营定位 开业日期 销售方式
销售情况
主力销售面积 租金情况
中环财富广场 鸿福路与元美路交汇处 中环地产（深圳富通地产）
1.3万㎡
1层：味千拉面（108.6 ㎡ ）、必胜客（312.6 ㎡ ）、啊呀呀（35 ㎡内铺 ）
东莞时尚岛商业 补充报告
目
录
（一）周边竞争项目调查分析 （二）周边消费人群及消费力估算 （三）项目实际情况分析 （四）项目实际操作建议
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
项目名称 地理位置
发展商 代理商 商业建筑面积 经营定位 商场档次 引进商家 销售方式
售价情况
主力销售面积 租金情况
2～3层：苏宁电器（约4000 ㎡ ） 4层：规划大型酒楼、健身美体（待租）
一层销售，2～4层出租 专业市场＋餐饮
苏宁1月1日开业，商场预计会与其一同试业，正式开业于2007年5月1日。 部分带租约销售（返租3年，味千拉面、必胜客返租8年）
街铺3.6万—5.8万元/㎡ ，内铺2万元/㎡ 销售率80％ 60—130 ㎡
两项目隔十字路口相望，区位优势相当。
约2万平米
3万平米以上
本项目规模稍占劣势，但与沃尔玛、嘉德 百货组团的优势明显。
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
可视性/展示性
★★★
★★★★
综艺广场两面临主干道，展示效果更佳。
时间节点 商业氛围 发展商实力 整体分析
预计2007年5月营业
二期： ➢ 铺位个数：34个，可销售面积：5407.95平米； ➢ 实用率：82％； ➢ 付款方式：一次性96折，按揭98折；
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
第一国际目前经营状况较差的原因分析：
➢ 第一国际处于CBD中央商务区内，而周围南城东片区、中央生活区这些生活综合服 务区建设还处于起步阶段，目前居住人口及人流均较少，市场的成熟最少需要3－5年的 培育期；
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
对比项目 地理位置 商业规模 交通条件 可视性/展示性 时间节点 商业氛围 发展商实力
本项目
第一国际
对比分析
处于莞太大道与鸿福路 处于东莞大道与鸿福路 两者区位均较好，本项目更贴近南城居住
交汇处南侧
交汇处西侧
生活区。
约2万平米
约20万平方米
第一国际规模偏大，本项目规模较为符合 南城现实情况。
➢ 行政中心配套设施的大规模存在，从某种程度上阻断了其两侧人流的联系与交流，使 南城目前人口聚集的西片区居民不能方便的到达第一国际；
➢ 第一国际所对东莞大道昭示性虽好，但由于道路过宽（双向十车道），阻断了第一国 际与东莞大道东居住区的联系 ，目前连接道路两旁的人行隧道即将修建，可一定程度上 缓解此状况；
东莞市商业中心发展有 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际
限公司
为东莞开发的第一个项目，本项目发展商
综合实力占优 。
整体分析
由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
一期： ➢ 主要销售部分为缤纷自由港部分与下沉式广场街铺部分； ➢ 层高：4.5—6米，实用率：53％； ➢ 主要卖点： 中央商务区财富第一站 八大品牌强势入驻 70万平米超大规模
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
★★★
★★★★
第一国际地块大，临街面较宽，展示效果 更佳。
预计2007年5月试营业 2005年9月试营业
中心区商业需要3～5年的市场培育期， 本项目后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ★★★
本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围 较浓街道，目前占优势。
内铺：110元/㎡ 街铺：品牌商家（味千拉面/必胜客）租金较低，不作为参考。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
➢ 可销售面积： 一层约3000平方米 ➢ 铺位个数：36个（一层） ➢ 铺位开间：临鸿福路：8米 临沃尔 玛：3.6米 ➢ 进深：街铺10—12米，内铺4－6米 ➢ 实用率：54% ➢ 主通道：3.6米宽 ➢ 中心广场：约2000平方米 ➢ 中庭面积：约1000平方米
百丽、梦特娇、淑女屋、only、周大 福、jessica、安奈儿 中高档
经营方式
只租不售
开业日期
预计2007年年初
综艺广场情况分析
（一）项目周边竞争对手情况分析
综艺广场情况分析
对比项目
地理位置 商业规模 交通条件
本项目
综艺广场
对比分析
处于莞太大道与鸿福路 交汇处南侧
处于莞太大道与鸿福路 交汇处北侧
预计2007年年初
中心区商业需要一定时间的市场培育期， 后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
★★★
两者距离较近，考虑到本项目与沃尔玛相 接，稍占优势。
东莞市综艺广场开发有 限公司
深国投作为沃尔玛华南开发合作伙伴，具 有强大实力和综合运营能力；综艺为东莞 本土企业，曼哈顿时代是综艺第一个地产 项目，本项目占优。
➢第一国际引进的主力店（如中华百货）缺乏足够的品牌号召力和影响力。
（一）项目周边竞争对手情况分析
项目名称
综艺广场
地理位置
鸿福路与莞太大道交汇处
发展商
东莞市综艺广场开发有限公司
代理商
深圳市慧通行公司
商业建筑面积 层数及业态规划
经营定位
海雅主要品牌
商场档次
3万㎡以上
六层商业裙楼全部由海雅百货承租 百货
返还方式及回报
经营情况
第一国际 鸿福路与东莞大道交汇处西侧 东莞市商业中心发展有限公司
深圳德思勤置业 20万㎡
大型购物中心 中档
中华广场百货、时尚电器、百安居、超市等； 一期带租约销售（主体返租3年，部分5年）；
二期直接销售（60年产权）。 一期2.3万－2.5万元/平米，销售率约98％；
二期2.2万万元/平米，销售率约55％； 一期30-70平米；二期160平米左右。 租金约80-160元/平米/月，但有价无市。 按季度返还，年回报分别为5％-8％. ➢经营较差，自由港商家已经联合抗议并罢市，拒不交租金；现正按规划 业态进行调整，预计元旦重新开业。 ➢中华百货管理公司现已撤场，由第一国际自己经营。
综艺曼哈顿时代作为本项目直接竞争对手，本项目整体实力占优。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
项目名称 地理位置
发展商 商业建筑面积
业态规划
经营方式 经营定位 开业日期 销售方式
销售情况
主力销售面积 租金情况
中环财富广场 鸿福路与元美路交汇处 中环地产（深圳富通地产）
1.3万㎡
1层：味千拉面（108.6 ㎡ ）、必胜客（312.6 ㎡ ）、啊呀呀（35 ㎡内铺 ）
东莞时尚岛商业 补充报告
目
录
（一）周边竞争项目调查分析 （二）周边消费人群及消费力估算 （三）项目实际情况分析 （四）项目实际操作建议
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
项目名称 地理位置
发展商 代理商 商业建筑面积 经营定位 商场档次 引进商家 销售方式
售价情况
主力销售面积 租金情况
2～3层：苏宁电器（约4000 ㎡ ） 4层：规划大型酒楼、健身美体（待租）
一层销售，2～4层出租 专业市场＋餐饮
苏宁1月1日开业，商场预计会与其一同试业，正式开业于2007年5月1日。 部分带租约销售（返租3年，味千拉面、必胜客返租8年）
街铺3.6万—5.8万元/㎡ ，内铺2万元/㎡ 销售率80％ 60—130 ㎡
两项目隔十字路口相望，区位优势相当。
约2万平米
3万平米以上
本项目规模稍占劣势，但与沃尔玛、嘉德 百货组团的优势明显。
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
可视性/展示性
★★★
★★★★
综艺广场两面临主干道，展示效果更佳。
时间节点 商业氛围 发展商实力 整体分析
预计2007年5月营业
二期： ➢ 铺位个数：34个，可销售面积：5407.95平米； ➢ 实用率：82％； ➢ 付款方式：一次性96折，按揭98折；
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
第一国际目前经营状况较差的原因分析：
➢ 第一国际处于CBD中央商务区内，而周围南城东片区、中央生活区这些生活综合服 务区建设还处于起步阶段，目前居住人口及人流均较少，市场的成熟最少需要3－5年的 培育期；
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
对比项目 地理位置 商业规模 交通条件 可视性/展示性 时间节点 商业氛围 发展商实力
本项目
第一国际
对比分析
处于莞太大道与鸿福路 处于东莞大道与鸿福路 两者区位均较好，本项目更贴近南城居住
交汇处南侧
交汇处西侧
生活区。
约2万平米
约20万平方米
第一国际规模偏大，本项目规模较为符合 南城现实情况。