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两座写字楼已整栋团购给话音区政府及私营金融单位，后期仅展厅为 自持运营
目前已全部出售完毕
45万㎡
目前一半已出售，另一半正寻找买家
10万㎡
商业业态包括写字楼及公寓，目前政策为全部出售
20万㎡
规划业态有酒店、写字楼、公寓及大型购物中心，运营情况偏向于销 售
40万㎡（预估） 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业等
三个中心建设内容及规模
2020/5/8
项目
文化中心
会展中心 商务中心
子项名称
大剧院 群众艺术中心
美术馆 图书馆 公共及配套设施
合计 临时展馆 常年展馆
配套 合计 办公、商业、酒店 （地上）
建设规模
6万㎡ 1.5万㎡ 1.5万㎡ 4万㎡ 2万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 2万㎡ 15万㎡
36-40万㎡
融汇城A2地块（奥特莱斯）研策
2020/5/8
山东融汇商运公司 2014.1.6
1
Ⅰ 项目背景分析
Directory Ⅱ 奥莱市场研究
Ⅲ 项目定位研究
Ⅳ 项目规划建议
2020/5/8
2
Ⅲ 项目定位研究
2020/5/8
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
4
项目情况
用地指标：A2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套 中心
A-1
建议业态：
容积率：1.5-3.5
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
*注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。
8
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
总地上建面 总地下建面
334万㎡ 120万㎡
项目中部
一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万㎡
2020/5/8
总建面积：2.97-6.93万㎡
出售型物业：稳定现金流
2020/5/8
5
项目情况
交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中 心泉城广场直线距离约12公里，车程30分钟。
地铁上盖文化新城
2020/5/8
政府公示
6
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为 黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
• 吸引西部新城以及市区居民消费。消费需求表现
西部新城和济南 市区居民
为购物、餐饮、休闲娱乐以及服务的综合性和多 样性。
• 需求表现为日常生活需要，包括购食品、家居用
本区域居住区居
民消费群体 品、时尚商品，美容美发、医疗保健、汽车保养， 运动健身、餐饮、文化、娱乐等。
融汇城根植区域的居住需求，以 日常生活消费需求为主。
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益
A3
A-3
建议业态：
容积率：1.5-3.5
酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰
占地面积:1.98万㎡
富项目的商务功能，提升项目整体品质
规西 划部 要新 点城
6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服 务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级 酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。
320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、 环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。
以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标 ，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济
办，将为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从 而带动和促进片区商贸业发展。
发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、 文化中心。
军用机场的搬迁带来广阔开发空间。
2020/5/8
7
项目情况
区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性金融中心、 中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。
通过打造主题的综合性和多样性 ，区别区域内其他同类竞品，吸引目 标客群购置融汇城居住类产品。
少量的商务配套满足区域发展的 需求。
2020/5/8
10
项目理解：奥莱产业导入
地块价值分析：
项目空间优势 有力的交通条件 目标客户的需求特征 区域规划空间
➢ A2地块5万㎡商业规划空间，具备打造多种类型 商业业态的基础条件
绿地 缤纷城
恒大 雅苑
中建 锦绣城
金科城
天朗 蔚蓝城
恒大 金融中心
合计
商业体量 9万㎡ 15万㎡ 9.3万㎡ 6万㎡
运营情况
项目内规划有5万方体量的集中商业，目前定位为大型超市+社区商业， 招商面向品牌百货商场，如进展不顺利则考虑分割出售
商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓等，沿经十路部分的底商准备 自持运营，其余全部出售
西部新城规划优势 西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。
济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人 才储备雄厚，区域联动性强。 西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的 规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、 国际化、面向未来的城市和产业规划。 持续发展优势 2011年京沪高铁开通、2013年第十届中国艺术节举
40万㎡
商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业、专业市场等， 自主运营的可能较小
111万㎡
业态以写字楼为主，配有酒店、公寓及集中商业
305.3万㎡
2020/5/8
9
项目情况
区域发展情况：区域需求以配套型为主，如果打算扩大项目的吸客能力只能通过特色业态形成目的 性消费
• 便利性消费、住宿、餐饮及相关消费 交通枢纽人群 • 商务办公的 快捷服务
目前已全部出售完毕
45万㎡
目前一半已出售，另一半正寻找买家
10万㎡
商业业态包括写字楼及公寓，目前政策为全部出售
20万㎡
规划业态有酒店、写字楼、公寓及大型购物中心，运营情况偏向于销 售
40万㎡（预估） 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业等
三个中心建设内容及规模
2020/5/8
项目
文化中心
会展中心 商务中心
子项名称
大剧院 群众艺术中心
美术馆 图书馆 公共及配套设施
合计 临时展馆 常年展馆
配套 合计 办公、商业、酒店 （地上）
建设规模
6万㎡ 1.5万㎡ 1.5万㎡ 4万㎡ 2万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 2万㎡ 15万㎡
36-40万㎡
融汇城A2地块（奥特莱斯）研策
2020/5/8
山东融汇商运公司 2014.1.6
1
Ⅰ 项目背景分析
Directory Ⅱ 奥莱市场研究
Ⅲ 项目定位研究
Ⅳ 项目规划建议
2020/5/8
2
Ⅲ 项目定位研究
2020/5/8
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
4
项目情况
用地指标：A2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套 中心
A-1
建议业态：
容积率：1.5-3.5
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
*注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。
8
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
总地上建面 总地下建面
334万㎡ 120万㎡
项目中部
一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万㎡
2020/5/8
总建面积：2.97-6.93万㎡
出售型物业：稳定现金流
2020/5/8
5
项目情况
交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中 心泉城广场直线距离约12公里，车程30分钟。
地铁上盖文化新城
2020/5/8
政府公示
6
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为 黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
• 吸引西部新城以及市区居民消费。消费需求表现
西部新城和济南 市区居民
为购物、餐饮、休闲娱乐以及服务的综合性和多 样性。
• 需求表现为日常生活需要，包括购食品、家居用
本区域居住区居
民消费群体 品、时尚商品，美容美发、医疗保健、汽车保养， 运动健身、餐饮、文化、娱乐等。
融汇城根植区域的居住需求，以 日常生活消费需求为主。
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益
A3
A-3
建议业态：
容积率：1.5-3.5
酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰
占地面积:1.98万㎡
富项目的商务功能，提升项目整体品质
规西 划部 要新 点城
6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服 务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级 酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。
320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、 环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。
以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标 ，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济
办，将为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从 而带动和促进片区商贸业发展。
发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、 文化中心。
军用机场的搬迁带来广阔开发空间。
2020/5/8
7
项目情况
区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性金融中心、 中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。
通过打造主题的综合性和多样性 ，区别区域内其他同类竞品，吸引目 标客群购置融汇城居住类产品。
少量的商务配套满足区域发展的 需求。
2020/5/8
10
项目理解：奥莱产业导入
地块价值分析：
项目空间优势 有力的交通条件 目标客户的需求特征 区域规划空间
➢ A2地块5万㎡商业规划空间，具备打造多种类型 商业业态的基础条件
绿地 缤纷城
恒大 雅苑
中建 锦绣城
金科城
天朗 蔚蓝城
恒大 金融中心
合计
商业体量 9万㎡ 15万㎡ 9.3万㎡ 6万㎡
运营情况
项目内规划有5万方体量的集中商业，目前定位为大型超市+社区商业， 招商面向品牌百货商场，如进展不顺利则考虑分割出售
商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓等，沿经十路部分的底商准备 自持运营，其余全部出售
西部新城规划优势 西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。
济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人 才储备雄厚，区域联动性强。 西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的 规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、 国际化、面向未来的城市和产业规划。 持续发展优势 2011年京沪高铁开通、2013年第十届中国艺术节举
40万㎡
商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业、专业市场等， 自主运营的可能较小
111万㎡
业态以写字楼为主，配有酒店、公寓及集中商业
305.3万㎡
2020/5/8
9
项目情况
区域发展情况：区域需求以配套型为主，如果打算扩大项目的吸客能力只能通过特色业态形成目的 性消费
• 便利性消费、住宿、餐饮及相关消费 交通枢纽人群 • 商务办公的 快捷服务