公证过但未过户的赠与房产合同

公证过但未过户的赠与房产合同
篇一：赠与房产公证未过户,赠与人一方死亡,赠与合同效力如何处理
赠与房产公证未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理
【案例简介】 XX年7月，王某和蒋某夫妻将自己的名下一套房子赠给自己孙子王某某，双方签订了《赠与合同》，并到公证处办理了公证，之后该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住，双方也一直没有到房产部门未办理房屋过户手续。

后来，王某因病死亡。

王某夫妻有二个子女，儿子王甲、女儿王乙，王某的妻子蒋某和王甲（王某某的父亲）生活一起，现孙子王某某因上学需要办理房屋过户。

但被房产部门告知，不能过户，按照遗产继承权办理，此时王某的女儿王乙认为该套房屋是父亲的遗产，应作为遗产继承。

但王某某认为，该套房屋是爷爷王某和奶奶蒋某赠与他的，赠与合同已经办理了公证，不应当作为遗产进行继承。

【案件分析】本案中需要解决两个法律问题：1、本案中涉及的赠与合同是否生效问题；
2、房屋赠与办理公证后未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理？
本案中《赠与合同》已经经过公证处公证，但是赠与房产未办理过户，现赠与人一方死亡，导致赠与合同不能被
房产部门采用进行过户，这就涉及到赠与合同的法律效力问题：合同的效力指合同当事人所双方签订的合同是否符合法律规定的条件，分为有效合同、无效合同、效力待定合同。

我国《合同法》第44条规定依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

同时我国物权法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中赠与人王某和蒋某将其房产赠与孙子王某某，双方签订了赠与合同，并办理了公证手续，从法律上讲，是双方真实意思签订的合同，符合法律规定的合同生效条件，双方订立的赠与合同即发生法律效力，对赠与人受赠人双方具有约束力。

2、既然本案中赠与合同已经生效，但是赠与人、受赠人一直未到房地产管理部门办理房产过户手续，而现在赠与人王某已经死亡，蒋某因孙子王某某上学到房产局办理过户手续，被告知不能办理，导致了权益不明确，该如何处理，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

由此可见，双方签订的《赠与合同》所涉及的赠与房产须到房产局办理产权变更登记之日转移，而不是自合同签订之日转移。

《赠与合同》生效后，合同双方
因赠与财产而产生的是债权与债务关系生效，并不是物权转移生效。

如上所述，本案中赠与人王某已经死亡，王某生前赠与孙子王某某的房产，该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住。

如果作为王某遗产，王某某可以依据《继承法》33条规定，要求王某的继承人应当在继承遗产范围内承担偿还债务。

如果王某的继承人对此赠与合同给予认可并承担债务，则继承人之间共同出具文书协助配合王某某过户，如果王某的继承人对此赠与合同不予认可，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

因《赠与合同》已经公证，王某某可以要求赠与人交付赠与的财产的。

并可以通过向人民法院诉讼，要求法院对赠与合同效力确认后房产部门依据法院裁决文书协助过户。

篇二：只赠与未过户不孝子翻脸父亲打官司撤销赠房合同
只赠与未过户不孝子翻脸父亲打官司撤销赠房合同 XX年01月09日来源：齐鲁晚报
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本报济南1月8日讯(记者廖雯颖) 因儿子不孝,老父亲将儿子告上法庭,要求撤销先前已公证过的房产赠与儿子的合同。

日前历城区法院作出判决,支持老人的诉讼请求。

XX年5月21日,济南的陈华和戴红夫妇将济南历城区的一套近百平方米的房产赠给大儿子陈强,与其签订了一份赠与合同并做了公证。

XX年,陈强到济南与父母一同居住后,便开始催促父母办理房产过户手续,多次要求未果后,双方关系开始冷淡。

XX年4月20日,戴红生病住院,陈强不仅没有照顾母亲,而且满腹牢骚。

住院四天后戴红去世,刚料理完老人的后事,陈强就到家里翻箱倒柜寻找办理过户所需的证件,几天后又要求陈华去办理过户手续。

遭到陈华拒绝后,陈强一家便不管老人的生活,有时还恶语相向。

XX年7月27日深夜,陈华已经睡下,大儿子陈强一家和小儿子陈明一家踹门进入老人的房间,并对老人言语侮辱。

XX年8月,83岁的陈华老人将大儿子陈强告上法庭,请求法院撤销赠与合同中自己所占房屋份额的赠与部分。

对此陈强称双方赠与合同是真实意思的表示,且已经公证,应受合同法保护,要求法院驳回陈华的诉讼请求。

最终法院支持了陈
华老人的主张。

(当事人均为化名)
□以案说法
权利转移前可撤销赠与
历城区法院经审理认为,根据合同法规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的,或是对赠与人有扶养义务而不履行的,赠与人可以撤销赠与。

因房产并未实际交付,也未办理过户手续,陈华要求撤销赠与合同中本人所占房屋份额的赠与部分理由充分,法院予以支持。

篇三：房屋赠与合同的注意事项
房屋赠与合同的注意事项
一、必须经过房产过户后，房屋赠与合同才成立吗
《合同法》第一百八十五条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

根据该规定，赠与合同是诺成合同，双方意思表示一致即可。

因此，房屋赠与合同在赠与人与受赠人达成一致意思表示时，合同即成立。

二、房屋赠与合同可以撤销吗
1、《合同法》第一百八十六条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前
款规定。

在赠与财产的权利转移前，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或者经过公证的赠与外，其他的赠与，赠与人都享有撤销权，可以撤销赠与。

2、《合同法》第一百九十二条：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
(二)对赠与人有扶养义务而不履行；
(三)不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

在赠与财产权利转移后，发生受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务等情形的，赠与人也有权撤销赠与；时间期限是自知道或应当知道撤销原因之日起一年内。

三、赠与房屋交付后能撤销吗？
根据《民通意见》的相关规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人也已占有使用该房屋的，可认定赠与有效。

赠与房屋已交付受赠人使用，但尚未办理过户，该赠与不能任意撤销。

但若出现法定撤销事由，则可以撤销。

即出现了受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务等情形的，交付的房屋才能撤销。

四、赠与房屋要交税吗？
房屋赠与不分何种形式，受赠方需要缴纳3%-5%的契税，受赠人一律需缴纳该房屋价值20%的个人所得税，有3种情况个人所得税是免缴。

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的；
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

篇四：房屋赠与公证问题浅析①
房屋赠与公证问题浅析①
作者：潘智胜
来源：《法制博览》XX年第03期
【摘要】房屋赠与的现象日趋增多，业界同仁对房屋赠与的办理方式、生效时间以及房屋赠与是否应予以限制等持有不同的观点。

笔者综合不同观点着重对上述问题进行分析和探讨。

【关键词】房屋赠与；公证
随着我国经济的快速发展，近年来，全国各地的房价逐年攀升，各级政府每年加大调控力度，提高房屋转让的税赋。

很多人为了规避转让房屋的高税赋及国家有关政策，经常采
取赠与的方式办理房屋过户。

这也直接促使全国各公证机构的房屋赠与公证数量大幅增多。

不过在实践中业界对房屋赠与公证的方式和生效时间观点各一。

笔者拟就赠与公证实践中出现的部分问题谈些个人粗浅的看法，期望专家、同仁批评指正。

一、赠与公证的方式
公证工作中，房屋赠与公证的方式，主要有两种，一种是证明房屋赠与人单方出具的赠与书的真实、合法；另一种是证明赠与双方达成的协议（合同）的真实、合法。

不过业界以赠与书出具公证书的居多，认为赠与是单务合同、无偿合同及实践性合同，受赠人接受房屋的行为即视为接受赠与，房屋赠与行为就可成立，而无须再做其他意思表示，因此认为房屋赠与公证只要证明房屋赠与人单方制定的赠与书的真实、合法。

对于上述关于单独出具赠与书的观点，笔者认为理由过于牵强。

第一，从我国民法通则有关原理来看，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。

给予财产的一方叫赠与人，接受财产的一方叫受赠人。

赠与是双方法律行为。

同时也是实践性法律行为，也就是说，赠与除了赠与人有把自己的财产无偿地给予他人的意思表示，他人有同意接受赠与物的意思表示外，还必须交付实物才能成立。

第二，根据我国《房屋登记办法》规定，“……
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、……”②，足以证明我国《房屋登记办法》认可的是赠与合同而非赠与书。

第三，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定③，房屋赠与行为的成立，以双方签订书面赠与合同并到房屋登记部门办理完过户为准。

双方因各种原因未到房屋登记部门办理过户手续的，也要求必须有书面赠与合同，并已实际交付房屋，赠与行为才算成立。

二、赠与合同的生效时间
赠与与房屋转让一样，是转移所有权的一种方式，是实践性法律行为。

赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系。

根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通
则》）第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

”笔者觉得，赠与合同中的房屋所有权转移时间应属于《民法通则》第72条所规定的例外情况之
一。

根据XX年建设部颁布的《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：…（三）
赠与；…”第三十二条，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（四）证明房屋所有权发生转移的材料；…，前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、…。

”从上可知，房屋赠与合同，通常只有到房屋登记部门办理完所有权转移登记手续后方为有效，也就是说，房屋赠与的所有权转移时间应以房屋登记部门办理了房屋转移登记手续，受赠人领取产权证之时为房屋赠与行为生效的时间。

但前面提到的最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定，当事人虽未办理过户手续，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，房屋交付时间也算房屋所有权转移时间，即房屋赠与行为生效时间。

笔者猜测立法者意图，在要求房屋赠与行为必须严格采取书面要式合同方式，并重视并及时地办理房屋产权的登记手续的同时，也考虑到我国法制不健全、人民群众法律意识淡薄的现状，为了房屋所有权的有序流转和社会和谐稳定，故特规定了房屋赠与生效时间的例外情况。

三、赠与行为是否应予以限制
在公证实践中来申请办理财产赠与公证的，大都跟房屋有关，面对当事人的公证申请，公证处是否一律予以办理。

笔者认为，为保护老人、儿童和缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，以及为维护社会生产和工作的正常进行，
公证机构应做好询间调查工作，对下述房屋赠与行为应予以必要的限制。

第一，对于那些目前只拥有一套房屋，又无稳定经济来源的老人所为的房屋赠与行为，应支开老人的子女，单独询问老人赠与行为的动机和目的，是否出于子女的劝说、逼迫，才跟随子女到公证机构来办理赠与合同公证的，对于此类房屋赠与行为，公证员应向老人说明赠与房屋之后的可能出现利害，回家考虑清楚后再来办理。

第二，对于为了逃避应当履行的法定义务的情况，如赡养老人、抚养子女等，而将自己的房屋无偿赠与他人的行为，公证机构应该不予以办理。

第三，部分当事人为了逃避债务、税赋和支付员工劳动报酬等义务，而将自己的房屋无偿赠与他人，对这种规避法律义务的行为，一旦发现，公证处拒绝予以办理。

第四，已设立抵押权等限制产权的物业，公证处应不予以办理，因为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”，对于此种情况，公证处应不予办理。

注释：
①通常认为，房产是土地和在该土地上建造的房屋的总称，而房屋仅指地上的房屋，不包括地下的土地.建设部关于产权登记使用的也是房屋，故本文也采用“房屋”一词.
②XX年第三十三条.最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第128条，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续.
篇五：赠与合同不公证
篇一：哪些情形房产赠与不需要提交公证书哪些情形房产赠与不需要提交公证书
有哪些情况房产赠与不需要提交公证书离婚财产分割方式赠与、无偿赠与特定亲属、无偿赠与抚养人、无偿赠与赡养人的不动产、土地使用权等。

所以这四种不需要提交公证书的，不用再交公证费。

还有营业税免税的条件是什么法律快车为您详细介绍。

四种房产赠与情况如符合营业税免税规定无需提交公证书：
1.个人以离婚财产分割方式无偿赠与不动产、土地使用权;
2.无偿赠与特定亲属不动产、土地使用权;
3.无偿赠与抚养人不动产、土地使用权;
4.无偿赠与赡养人不动产、土地使用权。

那么营业税免税的条件是什么呢
财税〔XX〕111号《国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》
第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(一)离婚财产分割;
(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

所以，今后，如下四种赠与情况进行房产证过户，不用再交公证费用：
1.个人以离婚财产分割方式无偿赠与不动产、土地使用权;
2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权;
3.无偿赠与对其承担直接抚养义务的抚养人不动产、土地使用权;
4.无偿赠与对其承担直接赡养义务的赡养人不动产、土地使用权。

此前，这四种赠与情况在办理营业税免税申请手续时，
应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料。

篇二：赠与合同公证告知书
赠与合同公证告知书
本处已受理你的赠与合同公证申请，根据相关法律规定，现告知所办理的公证事项的法律意义和可能产生的法律后果：
一、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

二、赠与合同经公证后，赠与人将丧失任意撤销权，赠与人负有交付赠与物的义务。

这是公证赠与合同与未公证赠与合同最重要的区别。

三、赠与人所处分的财产必须是你合法所有并有权处分的财产。

当事人应如实陈述事实、提供真实、合法的身份材料、财产凭证等证明材料。

如虚构、隐瞒事实（如赠与人虚构、隐瞒婚姻状况，虚构、隐瞒财产转让真实方式、隐瞒财产存在共有人的情况等），或提供的材料不真实、不合法，将影响赠与合同的效力，由此给对方当事人或他人造成的损失由当事人承担。

发现前述情况，公证处将不予办理公证，预收的公证费按规定不予全额退还。

四、签订赠与合同应出于赠与人和受赠人的自愿，如有受胁迫或受欺骗等情况必须如实告知公证员。

五、赠与可以附义务。

但所附义务有一定限度，即所附义务应当低于赠与物价值。

赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

六、按照《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间接受赠与所得的财产归夫妻共同所有，但赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外，是否在赠与合同中确定所赠与的财产只归受赠人一方所有，不作为其与配偶的夫妻共有财产，由赠与人和受赠人协商决定。

七、因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责
任。

八、赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。

附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任，赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵造成受赠人损失的应当承担损害赔偿责任。

九、赠与人有下列情况之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使。

因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当
知道撤销原因之日起六个月内行使。

撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

十、以逃避债务为目的的赠与，因违反法律的规定而无效。

十一、赠与已被抵押的财产，抵押权不受影响。

十二、赠与合同公证书收到后，需要办理登记过户手续的要马上到有关部门去办理登记过户手续，如赠与物为房产、土地使用权、车辆、股权（股份）等财产的需要到相关部门去办理变更登记手续。

如不及时接受赠与物，不及时去办理转移登记手续，一旦出现预料不到的后果由当事人自己负责。

以上告知内容已提请当事人阅读，当事人阅后并在本告知书上签名或盖章。

赠与人：
受赠人：篇三：《赠与公证细则》不能对抗《合同法》
《赠与公证细则》不能对抗《合同法》
孙海涛律师在代理一起确认房屋赠与合同效力的案件过程中，发现被告的答辩及庭审辩论要点主要引用司法部在一九九二年颁布的《赠与公证细则》规定，来对抗《中华人民共和国合同法》。

案情回顾：
二零零三年九月，王辉的父母与王辉签订《房屋赠与合同》，将位于北京市西城区的门面房一间100平方米赠与王
辉，并办理了《房屋赠与合同》公证，但是未办理过户手续。

二零一二年一月和五月，王辉父母先后去世。

王辉父母去世后，王辉的姐姐王某要求继承其父母的遗产，包括本案的门面房。

王辉出示父母生前与其签订的赠与合同以及公证书，其姐姐不认可。

王辉将其姐姐王某起诉到西城区法院。

庭审中，被告王某辩称：根据合同法第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理；同时引用司法部制定的《赠与公证细则》第七条规定“办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效”。

被告王某认为该赠与房产未办理过户手续，应认定赠与无效。

孙海涛律师作为原告王辉的代理人，发表代理词，认为：赠与合同是诺成合同，《合同法》第一百八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同，即“一诺即成”的合同。

特点在于当事人双方意思表示一致，合同即告成立。

赠与合同自赠与合同签订之日起发生法律效力，与房屋是否办理过户手续无关，且本案的赠与合同已经办理公证，被告王某无权主张撤销。

孙海涛律师还认为，审查合同的效力应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。

根据《合同法》第五十二条的规定，合同“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效。