关于咸阳房地产的市场发展报告

咸阳房地产市场发展报告

从2002年开始,伴随着城市经济的发展,在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行,尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。基于对咸阳发展历程的梳理与总结,结合目前市场运行情况，对咸阳房地产市场发展特征总结如下：

１.整体市场特征

1.1 宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展

咸阳市连续两年城市经济总量、地方财政收入、人均纯收入等主要经济指标的绝对数据和增长幅度均处全省前列，尤其是2008年全市实现了生产总值7６4.６亿元,同比增长１6%，创下了高于全国、全省和咸阳10年来的最高增速。咸阳城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行,经济及城市配套的完善带动房地产市场的快速发展。

1．2 房地产市场供需两旺，价格稳升

咸阳商品房市场06年、0７年销售连续两年突破１00万平方米,2０0９年上半年，受政府的救市政策影响，刚性需求被释放之后，需求量大大增加，整体市场成交火爆,整体市场在售项目达60个左右，整体呈现供销两旺的发展格局。ﻭ２0０0年咸阳商品住宅均价约１1００元／平方米,2０09年8月咸阳商品住宅均价已达３054元／平方米。２０07年下半年以来咸阳住宅价格有明显上扬后，08年以来整体市场价格呈

现稳中有升的发展态势。ﻭ1．３房地产市场趋于纵深化发展ﻭ随着房地产市场规模的迅速扩大，本土开发企业逐步走强，外来品牌开发企业强势进入,竞争的激烈带

动了咸阳商品房市场的整体发展水平，房地产市场趋于纵深化发展。

1．４产品理念较为传统，呈现扁平化特征

作为一个新兴的工业城市,咸阳由农业经济为主向工业化、城市化过渡较晚,整体

置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了咸阳商品房供应市场的产品创新,

消费层次及开发层次未能充分拉开，目前咸阳市场尚无纯粹的别墅项目,复式、跃式等

产品几乎没有；仅从市场住宅售价未能充分拉开差距,高价产品与低价产品差距仅数百

1.5置业人群较为单一，元,即可看出这一特征,整体产品市场呈现扁平化发展特征。ﻭ

二室、三室户型需求占市场总量的9０%以上ﻭ咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的县区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看,较为单一。整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重,诸如一室以及四室以上不足１0%。凭借区位优势、地价优势、低热、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效应明显,吸引郊县和西安的人们到此购房置业，商品房需求旺盛。

1.６保障性住房建设力度加大

2008年，咸阳市年度经济适用住房计划建设面积２２.２万平方米2００９年计划

量为30.36万平方米,廉租房保障计划也已出台并落实，对中低收入人群的住房保障力

1.7规模型地块供应较多，地价以城内及西咸共建为最高ﻭ咸阳度逐步加大。ﻭ

市场土地供应03年以前集中在城市中心城区,主要以玉泉路以及文林路沿线为主，0４

年开始,随城市规划及西咸一体化进程的推进，世纪大道以及东风路区域土地供应量明

显上升，同时规模型地块较多，供需市场的走高以及房价的攀升，带动了地价的上扬。

此外，咸阳市旧城改造力度加大,未来将释放出较大体量的商品房用地。ﻭ２.分城区市

场特征

咸阳城区面积相对有限，目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断,整体房地产开发空间受到一定限制,目前市场在售项目为60个左右。

2.1 城东区:房价处于低谷，市场空间有限

咸阳市城东区的大致范围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于咸阳市中心东郊的区域。ﻭ区域房地产开发集中在朝阳一路和朝阳二路之间,项目数约占总量的１5%。城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段,项目较为集中,相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。由于区域工厂较多,生活配套不足,目前城东整体房价处于咸阳市五区之末。西安房地产信息网研究中心统计的城东区７月均价为2６35元/㎡。

2.2 城南区:规划利好,未来发展核心

咸阳市城南区界定如下：皂河以西,西宝南线以北,沣河以东，渭河以南约3０平方公里区域内。

城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的２８％左右。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如:金泰丝路花城、奥林匹克花园等等。另外开发商实力比较强：泰盈、华宇、亿龙、阳光、金泰都是陕西本土比较知名的开发商。相比市中心以及周边楼盘,该区域项目质量较高,内部配套齐全，但外部配套尚显不足,关中――天水经济带建设规划的出台，将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升。城南区7月均价为3470元/㎡。

２.３城西区：持续走旺,未来热点板块

咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。

该区域是未来咸阳市行政的新中心,所以发展潜力较为巨大。从众多的开发

楼盘就可以看的出来，这里的投资价值正在凸显。而从调研显示,目前各在售楼盘的价

格在260０-30０0元/㎡之间，销量逐月呈现出上升的态势，作为高新区的经济带动,

未来城西区将成为咸阳房地产发展的热点板块，这里客源多为周边区县的置业人群，

需求持续走旺。城西区7月均价为3113元/㎡。ﻭ

2.４城北区:文教资源丰富,空间有限ﻭ以文林路为界,文林路以北的区域为城北区。城北区域文教资源丰富，虽然板块项目少，但市场在售项目规模普遍较大。城

北区现在在售的项目来看,处在城北的分水岭上——文林路，比较靠近城中部分,再往

北部,受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。这个区域的项目总建面相

对较大，价格相对较低。文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主(日月星城,华宇景

观天下)区域配套不足，需要靠城内以及城东的配套来辐射。09年7月城北区住宅的均

价为２834元/平米。ﻭ2．５城中区：成熟区域,“中心”优势显著ﻭ咸阳市城中区划分界限为:文林路以南，渭河以北,咸通路以东，东风路以西。

城内区以人民路为中心呈带型分布。区域楼盘配套也比较成熟,容积率相对较高,

产品以高层小高为主,在售楼盘户型面积从50-200㎡跨度比较大。由于地段好(咸阳的

主干道人民路附近）,配套全（银行超市医院学校交通)，是咸阳目前房地产开发的主

要集中区域，价格处于高位，７月市场在售均价３６50元／平米,为各板块最高。09

年７月咸阳市城中区在售楼盘数量占到总数的２7%左右，与城南持平，但个体楼盘规

模有限。

3 分物业市场特征ﻭ

3.1普通住宅:产品创新不足，同质化现象明显。

目前来看,咸阳市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步

替代多层,而成为市场主力。产品创新不足，同质化现象明显。

3.２商业：城中为核心,其余区域偏弱ﻭ从２00３年初开始,咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，从区域布局上来看,目前咸阳市商业物业仍集中在人民路、西兰路、