苏州邻里中心分析
从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况
从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况苏州园区邻里中心是一家专业的房地产投资信托基金（REITs），致力于投资和管理苏州园区内的商业地产项目。
作为中国经济发展迅速的地区之一，苏州园区拥有丰富的商业资源和发展潜力，因此园区内的商业地产项目一直备受投资者关注。
邻里中心作为苏州园区内的重要商业地产投资平台，其运营情况备受市场关注。
一、公司概况苏州园区邻里中心REITs成立于2018年，注册资本10亿元人民币，主要投资领域包括商业地产和零售物业。
目前，公司已经成功投资了多个商业地产项目，包括购物中心、写字楼和酒店等不同类型的物业。
公司的投资范围覆盖了苏州园区内的多个繁华商业区，为投资者提供了丰富的投资机会。
二、资产组合邻里中心的资产组合包括了多个不同类型的商业地产项目，涵盖了购物中心、写字楼、酒店等不同类型的物业。
购物中心是公司投资的重点领域之一。
苏州园区内的购物中心项目大多集聚了知名品牌商铺，吸引了大量的消费者。
这些购物中心作为公司的主要资产，为公司带来了稳定的租金收入和增值空间。
三、租金收入作为REITs，公司的主要收入来源是来自于其投资的商业地产项目的租金收入。
苏州园区内的商业地产市场一直保持着较高的租金水平，尤其是购物中心项目。
这些项目吸引了大量的品牌商家及国际知名企业入驻，使得公司的租金收入保持着稳步增长。
四、运营管理公司注重商业地产项目的运营管理，通过引入专业的物业管理服务公司进行日常管理和维护，保持项目的良好运营状态。
公司还致力于通过不断提升购物中心的商业配套和服务水平，吸引更多的消费者和租户，增加项目的商业价值和投资回报。
五、投资策略苏州园区邻里中心REITs的投资策略主要包括三个方面：一是通过多元化的资产组合降低风险，包括购物中心、写字楼、酒店等多种类型的商业地产项目；二是通过积极的租赁管理，保持项目的高租金回报率和稳定的租金收入；三是通过持续的资产增值和资本运作，实现资产价值的增长和投资回报率的提升。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
苏州邻里中心调研报告以及应用
邻里中心的业态配比
邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市 以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为 40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。 邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药 店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊） 邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而 将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提 供了更大的便利。
苏州邻里中心调研报告和应用
3、方洲邻里中心
➢ 位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇 口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁
街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广 场。地块南北向长约83米，东西向长约 239米，占地面积19969.46平方米，建筑 面积约28000平方米。项目于2011年1月 10日正式开业。 ➢ 方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主 的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及 群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮 区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500 平方米的大型室内停车场，可停放186辆 中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范 围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划 人数约30万人。 ➢ 苏州第一家KFC汽车餐厅，EKIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护 理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社 区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等
合计
58 100.00%
具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％左 右。
苏州邻里中心调研报告和应用
中国邻里中心五大案例
中国邻里中心五大案例一、苏州工业园区邻里中心。
1. 概况。
这可是中国邻里中心的一个典型代表呢。
苏州工业园区的邻里中心从规划开始就很有前瞻性。
它不是那种随随便便建起来的商业配套，而是按照服务一定范围内居民的生活需求来精心打造的。
这里的布局超合理，就像一个小而全的生活盒子。
比如说，超市、药店、餐厅这些日常必需的店铺都在一块儿，居民不用东奔西跑。
2. 特色。
文化活动特别丰富。
经常会举办一些民俗展览啦，当地的手工艺展示之类的活动。
像那种苏绣的小展示，居民可以近距离观看绣娘刺绣的过程，感觉特别有趣，还能让大家更好地了解当地文化。
它还有一个很棒的社区服务中心，里面能办很多事儿，从小孩的入学手续咨询到老人的养老服务申请，一站式搞定，就像社区里的万能小助手。
二、上海古北邻里中心。
1. 概况。
古北那可是上海的一个高大上区域，古北邻里中心自然也有它独特的魅力。
它融合了国际化的元素，毕竟那里住了很多外籍人士。
整个邻里中心的建筑风格就很洋气，有点欧式风情。
这里面的商业种类很多元化。
有进口食品超市，能满足那些外国友人对家乡美食的思念，也能让本地居民尝尝新鲜玩意儿。
还有各种国际品牌的咖啡店，走在里面，感觉就像在国外的小街区一样。
2. 特色。
国际化的社交活动是它的一大亮点。
经常会有国际文化交流活动，比如不同国家的美食节，上次我去就尝到了法国的可丽饼、意大利的披萨，还有日本的寿司，全是各国居民自己做了拿来分享的，大家一边吃一边聊天，特别欢乐。
它的社区教育资源也很国际化。
有专门教外语、国际礼仪的课程，不管是小朋友还是成年人都可以参加，感觉就像是一个小型的国际文化大熔炉。
三、广州番禺祈福新村邻里中心。
1. 概况。
祈福新村是个很大的社区，它的邻里中心就像这个大社区的心脏一样。
这里的邻里中心面积很大，而且配套非常齐全。
有大型的购物中心，里面各种品牌的商店琳琅满目，从平价的快时尚到高端的奢侈品牌都有。
交通也很便利，邻里中心周边有很多公交线路，还有专门的社区巴士，方便居民进出。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
商业分级 配置标准
新镇中心 40000—60000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置
邻里中心 6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
邻区商店 1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店
四
是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当
可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为与住宅分离的独立建
区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积
12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥
理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底
层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。
参考案例
2、贵都大厦
根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。
区位：位于园区中新路8号 简 介 ： 2001 年 5 月 30 日 开 业 运 营 ， 建 筑 面 积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园， 周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅， 公交 68 路、 32 路和 178 路等经过大厦，交通极
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
苏州邻里中心分析
图示为建筑内 和建筑外较大 的活动平台， 也是人流最多 的地方，交流 活动发生可能 性较大的地方。
新城邻里中心
交流平台
放置在室外的座位，为路人提供了逗留的条件， 使人们有足够的时间发生交流等活动。
实景照片
供停留用的座椅
室外空间和广场
室外一些大的 空间、广场， 平时也可以兼 做室外卖场， 吸引来往的路 人，使得交流 发生的可能性 大大增加。
建筑与城市关系
建筑与人际交往
外环境分析
新城邻里中心
绿地
小 区
邻里中心
道路
沁苑邻里中心
道 路
邻 里 中 心
小 区
湖畔广场பைடு நூலகம்
翰林邻里中心
绿地 邻里中心
道 路 小学
• 邻里中心的主入口均靠近交通要道，交通 便利 • 邻里中心周围围绕着小区等服务对象。
建筑与人际交往
创造足够的停留空间 视觉可达性
沁苑邻里中心
视觉可达性
内部玻璃墙的使用比 较显著，一览无余， 方便购物。
透明玻璃增加了视 觉可达性，使得交 流活动能更好的传 播，从而产生影响， 扩大交流的范围。
大厅内的座椅居中放置，提供良好的视觉可 达性。
建筑内部为一条直走廊，增强了视觉可 达性，使得交流可以更好的传播和扩大。
以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议(研究邻里中心模式必备资料)
以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。
其实，在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城。
一、邻里中心的定义与基本特征“邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。
它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。
统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。
15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。
邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务人口。
科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统一。
配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。
它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意。
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况
从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况随着中国经济的快速发展，房地产市场也逐渐成为了投资者关注的焦点之一。
尤其是随着REITs（不动产投资信托）在中国逐渐兴起，投资者对于REITs的关注度也在逐渐提升。
苏州园区邻里中心REITs作为中国房地产市场的一部分，其运营情况备受关注。
本文将会对从苏州园区邻里中心REITs的运营情况展开详细分析。
让我们先了解一下苏州园区邻里中心REITs的背景信息。
苏州园区邻里中心REITs所关联的资产为苏州园区邻里中心，该中心是一座以商业和办公为主要功能的综合性建筑群，拥有高品质的商业和办公场所，并且位于苏州园区核心位置，是苏州园区的重要地标建筑。
该项目作为苏州园区最大的商业综合体之一，自开业以来一直备受关注。
苏州园区邻里中心REITs正是基于该项目的资产组建而成，并通过信托形式将其资产进行证券化，让投资者可以通过购买REITs份额来间接投资该项目。
关于苏州园区邻里中心REITs的运营情况，我们可以从以下几个方面来进行分析和评估。
我们可以从市场预期和前景展望方面来对苏州园区邻里中心REITs的运营情况进行评估。
作为中国房地产市场的一部分，苏州园区邻里中心REITs在未来的市场表现也备受关注。
从当前宏观经济形势来看，中国房地产市场仍具有较大的发展潜力，而苏州园区作为中国重要的科技产业基地和服务业中心，其商业和办公资产仍具有较大的增值空间。
苏州园区邻里中心REITs有望在未来继续保持较高的投资回报。
伴随着REITs市场的发展和政策的支持，苏州园区邻里中心REITs也有望在未来在市场上获得更广泛的认可和良好的发展前景。
从资产运营、投资者收益、风险控制和市场前景等方面来看，苏州园区邻里中心REITs的运营情况表现积极。
其在资产运营方面表现优秀，为投资者带来了稳定的现金流回报。
其在风险控制方面表现稳健，有望在未来继续取得较好的市场表现。
通过全面、深入地分析和评估，我们相信苏州园区邻里中心REITs将会在未来继续为投资者带来可观的投资回报，为中国房地产市场健康发展贡献一份力量。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
苏州工业园区的亮点--邻里中心
开发区内规划建设“邻里中心”的设想一、邻里中心的理念：这来源于新加坡，主要由政府主导的为居民提供社会生活配套设施的商业地产，其性质类似于国内的购物中心。
邻里中心是苏州工业园在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。
二、邻里中心基本特征：1.规划在先，有序发展按园区发展，在开发区里建设多个邻里中心，服务在6000到8000户，20000到30000人口。
邻里中心的规模与单位住房比例是1：2.7。
科学的规划避免了重复建设，资源浪费恶性竞争，实现便民服务于区贸区容高度统一。
2.配套完善，服务功能齐全。
除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。
三、商业服务于公益服务有机结合：邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。
四、引进邻里中心——对开发区的促进作用：目前，我经济开发区随着大批企业的纷纷入驻，杜邦工业园，油田工业园，大明工业园等大中型企业园区厂区的建设，园区内迫切需要提供与之相当的生活，休闲，娱乐，学习，运动等基础配套设施。
邻里中心则可以按12项必备功能为基础，提供全方位各层次的综合性商业服务，通过品牌加盟，连锁发展。
做到政府满意，公司满意，客户满意。
并通过长效后续的管理，积极帮助开发区建设类似的社区商业中心，最终实现品牌产业化和企业规模化，打造东营经济开发区的商业服务新业态。
1.邻里中心所讲的顾客满意，就是通过科学的规划，有序的发展，居民在邻里中心得以就近方便，物美价廉，服务多样，生活质量提高而满意。
2.园区投资者对开发区环境优美，设施齐全，管理有序感到满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意。
苏州工业园区邻里中心专题研究
苏州工业园区邻里中心专题研究邻里中心专题研究1苏州邻里中心概述苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心的最新模式，将新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会人民联络办公室和政府部门根据中国国情投资建设的社会公益设施有机结合，探索新的商业发展和社区管理模式，将所有贴近居民日常需求的商业和生活服务设施集中在邻里中心。
邻里中心专注于“住宅商业中心”的开发和运营。
成功改写了“社区商业”的定义，创造了“以房屋租赁和销售为经营基础，以市场需求为功能导向，以行业管理为业主”的独特模式，创新性地提出了“住宅商业，品质生活”的企业导向邻里中心的特点是有序、规范和匹配“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展的需要，建设邻里中心，有序布局，合理设置区域服务功能。
“标准化”是指全面引入新加坡的管理模式，以规范邻里中心的服务和运作。
“配套”是指居民在日常生活中需要的全套服务，包括一切和配套设施。
在公园70平方公里的规划区域内，将根据居民的居住发展情况建设23个社区中心。
目前已建成新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦等7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里新鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。
图1.1各邻里中心外观图图1.2 7大型邻里中心分布图2邻里中心案例介绍邻里中心的发展经历了从1998年新城大厦到XXXX翰林大厦的十年变迁。
它是在原有的12个服务社区的住宅配套功能的基础上逐步发展和完善的。
已加入大型汽车展厅、中高档经济型酒店、金融、中介、生活及生活用房、文化休闲及培训等。
，形成更全面的功能和更完善的配套设施。
具体开发时间列表如下:表2.1邻里中心开发历史运营时间8年5月30日、5月30日、XXXX 5月30日、XXXX 8月26日、12月26日、XXXX 5月30日、XXXX 9月19日名称新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦、2.1街坊中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158号，于1998年5月30日开业，建筑面积约21，000平方米，新城大厦作为第一个也是最大的邻里中心，可以满足居民生活的所有需求。
苏州邻里中心分析
新城邻里中心有一个最特殊的地方，就是水。 在建筑用地中，有一条河道穿过，将整个基地
分为东西两块。这就要求考虑到两边建筑的连
接问题以及对水的处理。
圆与方的结合
新城邻里中心东西两部分均为比较方正的整体，唯独在水上的连接
部分，采用了圆的元素。最下层的连接为一个圆形，上面两层为一
个大圆环，顶部一个大圆形的顶遮雨。如果没有这个圆的元素，原 本会显得比较单调。除此以外，由于水的原因，设计肯定希望能够
隔声、隔热等物理环境。
空间的精神功能是建立在物质功能基础之上，在满足物质功能的同 时，以人的文化、心理精神需求为出发点，从人的爱好、愿望、审
美情趣、民族习俗、民族风格等方面入手，创造出适宜的建筑室内
环境，使人们获得精神上的满足和美的享受。
1.沁苑邻里中心
①中庭
建筑中出现一个中庭已经是一种非常常见的形 式了，可是沁苑的中庭却有所不同。从建筑的 外部看是难以发现其中的玄机的。
下沉处理
从图中可发现，沁苑的中庭采用了下沉的处理，从外部看
来，似乎只是一个简单的建筑，也没有什么层次感，可是
从入口进到内部后，一眼便会被这个下沉的中庭所吸引。 入口进入，在行走的过程中，一边是林立的店面，另一边 则是一个下沉的空间，从而达到视觉上的刺激，使得空间 瞬间变得丰富起来。
功能布置
3.湖东邻里中心
湖东邻里中心场地是圆形，将分为三栋楼，中
间的主楼往后退在西侧形成广场，两侧楼通过
连廊与主楼相连接。轴线式的布局使得整体感 觉比较大气。
外部空间————水的亲和力
湖东邻里中心外部有许多水池，使得建筑更有灵气，也为人们提供休息的场所。
入口处的道路与水的关系使得入口充满趣味性
苏州市邻里中心的启示
苏州市邻里中心的启示2013-09-05 作者：佘尔望在家门口享受“一站式”生活服务----------苏州市邻里中心的启示7月下旬，燕西街道考察学习小组一行4人前往苏州市参观学习邻里中心的建设、运作模式，在苏州虽然2天期间，但苏州市政府对邻里中心建设的重视和邻里中心给社区居民带来的功利性，给我们带来视觉上的冲击，思维上的触动，苏州市邻里中心让人耳目一新。
一、主要经验1、实践新加坡邻里中心的模式苏州邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
目前，邻里中心项目13个，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。
成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一。
“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，2006年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”。
邻里中心以“社区商业”发展为轴心，（社区商业指以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业）。
已形成以“邻里中心”为代表的连锁社区型购物中心、构筑多元发展的社区商业全程产业链。
努力通过持续优化与创新发展，力争成为国内领先的社区商业综合服务提供商、中国最大的社区商业连锁机构。
邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是新加坡人的发明，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
它妥善地解决了城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。
和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区。
依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓。
简单的说，这种新型邻里中心的开发经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。
【精】苏州邻里中心资料
苏州工业园区邻里中心资料目录1.前言……………………………………………………………………………………………2.二、苏州市概况…………………………………………………………………………………..3. 1.天然环境………………………………………………………………………………………4. 2.人口…………………………………………………………………………………………….5. 3.城市发展形势………………………………………………………………………………….6.三、苏州工业园区………………………………………………………………………………..7. 1.短期经济增长势头放缓…………………………………………………………………………8. 2.限购导致房地产开发节奏放缓…………………………………………………………………9. 3.经济结构转型颇有成效…………………………………………………………………………10.四、邻里中心……………………………………………………………………………………….11.企业介绍………………………………………………………………………………….12.（2）企业规模…………………………………………………………………………………13.（3）品牌荣誉…………………………………………………………………………………..14.（4）行业地产………………………………………………………………………………..…15.（5）邻里地图…………………………………………………………………………………..16. 2.项目介绍……………………………………………………………………………………….…17.（1）新城邻里中心…………………………………………………………………………….18.（2）湖东邻里中心……………………………………………………………………….……19.（3）玲珑邻里中心……………………………………………………………………….….20.（4）方洲邻里中心……………………………………………………………………….…..21.（5）师惠邻里中心………………………………………………………………………….…22.（6）翰林邻里中心…………………………………………………………………………….23.（7）贵都邻里中心…………………………………………………………………………….24.（8）沁苑邻里中心…………………………………………………………………………….25.五、以人为本的商业服务中心——邻里中心的研究及建议……………………………………26. 1.邻里中心的定义与基本特征…………………………………………………………………….27. 2.邻里中心在苏州工业园得发展阶段及其特点…………………………………………………28.（1）导入新加坡经验，创立品牌阶段………………………………………………………..29.（2）市场化运作，规模化发展阶段…………………………………………………………...30.（3）导入扩张品牌输出阶段……………………………………………………………..…..31. 3.邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴…………………………………….……32.（1）经验一：科学规划，有序发展……………………………………………………….…..33.（2）经验二：政府支持，市场运行………………………………………………….…...….34.（3）经验三：战略合作，快速发展…………………………………………………………..35.（4）附件一：邻里等级的公共设施的规划参数………………………………………..…….36.（5）附件二：邻里中心的副品牌及其产品……………………………………………………37. 3.衣食住闲学 (1)衣 (2)食 (3)住 (4)闲 (5)学…………………………………………………………………………………………一、前言苏州工业园位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔，是中国和新加坡两国政府的重大合作项目，1994年正式启动建设，行政辖区面积260平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。
苏州邻里中心总结
邻里中心总结苏州邻里中心在商业地产可以说是一种较新的事务，以前曾经了解过新加坡的邻里中心，没有一个整体的感性认识，本次在苏州花了一天时间，现场考察了7 个最典型苏州工业园区内的邻里中心，整体感受如下：1、邻里中心经营面积1-3 万，为独体商业，少部分为双体建筑，2-3 层，不会有大型主力店进驻（比如沃尔玛、家乐福），会有1-2 个小型主力店（目前以华润万家为主），并参杂以适合社区性商业的业态，比如餐饮、菜市场、邮局、银行、娱乐、证券等业态。
2、餐饮的比例非常大，可以达到50%甚至更高，另外培训、娱乐等业态的比重也在增大，而零售的比例逐渐在缩小。
3、主力店（华润万家）的经营面积很小，只有500-1500 平米，原来标榜的菜市场后期已经被赶走了，一般华润万家会占据最好的一层，主力店与非主力店的经营面积比可以达到1：3，2-3 层会给一些零售小商店，这些小商铺的租金大约为每平米10 元/天（玲珑邻里中心），经营情况一般。
4、邻里中心为开发区的配套设施，因此在3-5 公里内不会有其他商业，在某种程度上也是一种垄断，因此租金价格也是比较高的，配套意义并不强，因此很多开发商曾经想引进苏州邻里中心，但是好像目前进展并不大。
5、就业态来看，一个典型的邻里中心服务于6000---8000户居民，2--3万人口。
设置35--40个商店，2个大型餐饮，一个超市，一个菜场，1--2个自动取款机，一个卫生服务所及若干个培训、托儿机构。
下面就新城邻里中心业态简单分析：新城大厦：层数：4层面积：21600平方米停车场：6000平方米新城邻里中心由一坐四层半开放式建筑及一座二层辅楼组成。
采用集中式布置，建筑物中间为交通疏散空间及活动场所，两侧布置各服务功能的商铺。
北面为大片公共绿地。
辅楼为菜场。
主要业态：连锁超市，百货，专业店，菜场，家居，餐饮娱乐，教育培训，生活服务，公共服务，其他服务。
其他服务包含若干家房地产中介及证券所。
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精选课件
邻里中心调研
————空间的营造与人的心理分析
1141401092 成浩
1
精选课件
空间与人的心理
建筑的基本要素就是空间，一个大的建筑是由无数个小额空间组合 而成。空间的功能包括物质功能和精神功能，二者是不可分割的。 物质功能体现在空间的物理性能，如空间的面积、大小、形状、通 行空间、消防安全空间等措施。同时还要考虑到采光、照明、通风、 隔声、隔热等物理环境。
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精选课件
不同功能空间对建筑层高要求不 同，在一楼北边的区域，设计者 将美发厅和牙科诊所放到夹层， 将夹层下的部分设为仓库。并在 立面上做简单装饰。这一简单做 法既有效地利用了空间，又增加 了空间的趣味性。
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3.湖东邻里中心
湖东邻里中心场地是圆形，将分为三栋楼，中 间的主楼往后退在西侧形成广场，两侧楼通过 连廊与主楼相连接。轴线式的布局使得整体感 觉比较大气。
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精选课件 4
精选课件 5
精选课件 6
下沉处理
精选课件
从图中可发现，沁苑的中庭采用了下沉的处理，从外部看 来，似乎只是一个简单的建筑，也没有什么层次感，可是 从入口进到内部后，一眼便会被这个下沉的中庭所吸引。 入口进入，在行走的过程中，一边是林立的店面，另一边 则是一个下沉的空间，从而达到视觉上的刺激，使得空间 瞬间变得丰富起来。
上部为狭小的走廊，中部为宽阔的走道，最下为中庭， 形成丰富的空间。
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2.新城邻里中心
新城邻里中心有一个最特殊的地方，就是水。 在建筑用地中，有一条河道穿过，将整个基地 分为东西两块。这就要求考虑到两边建筑的连 接问题以及对水的处理。
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精选课件 14
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圆与方的结合
新城邻里中心东西两部分均为比较方正的整体，唯独在水上的连接 部分，采用了圆的元素。最下层的连接为一个圆形，上面两层为一 个大圆环，顶部一个大圆形的顶遮雨。如果没有这个圆的元素，原 本会显得比较单调。除此以外，由于水的原因，设计肯定希望能够 将水展示出来，使用大圆环的交通形势，一方面是建筑造型，一方 面也是延长了两边的交通长度，使人们可以多逗留一会。而圆环两 边也形成两个流线，可以容纳更多的人群。人们可以在大圆环上休 息驻足。
空间的精神功能是建立在物质功能基础之上，在满足物质功能的同 时，以人的文化、心理精神需求为出发点，从人的爱好、愿望、审 美情趣、民族习俗、民族风格等方面入手，创造出适宜的建筑室内 环境，使人们获得精神上的满足和美的享受。
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1.沁苑邻里中心
①中庭 建筑中出现一个中庭已经是一种非常常见的形 式了，可是沁苑的中庭却有所不同。从建筑的 外部看是难以发现其中的玄机的。
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功能布置
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中庭布置了大型的游乐设 施，还有乒乓球桌等针对 青少年的设施，而在这个 负一层中均为spa,美容， 桌球等耗时比较长的功能。 这样就可以让家长在带孩 子来的时候让孩子有个活 动的场所，同时也可以理 解为借用这个游乐场所来 吸引孩子，这样陪同的父 母就算做潜在的客源。
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②空间的进与退
精选课件
图为入口处的一个 空间，由于空间的 进退和底部的架空， 配合上里面的虚实， 形成了灰空间和及 其丰富的空间感。 整个体量虚实结合， 十分有趣
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精选课件 10
精选课件
③丰富多样的交通空间
交通空间作为一个辅助空间，看似不重要，但 是其实交通空间也是可以为建筑带来许多变化 和亮点的。
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精选课件 21
精选课件
外部空间————水的亲和力
湖东邻里中心外部有许多水池，使得建筑更有灵气，也为人们提供休息的场所。
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精选课件
ห้องสมุดไป่ตู้入口处的道路与水的关系使得入口充满趣味性
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空间虚实
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大片的玻璃和大片的实墙，湖东邻里中心的虚实关系十分 明显。
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内部空间————简单的流线
内部空间比较 简单和整齐， 形成了一个一 条线到底的流 线。
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细节
精选课件
通过走廊上的 开洞，可以看 到楼下的情况， 增添了空间的 虚实与趣味性。
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高效利用空间
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邻里中心西面入 口处的花店处于 玻璃幕墙后，不 仅解决了日照问 题，更营造出玻 璃花房的和煦温 馨的感觉。