房产经纪人入职培训-房地产基础知识

房产经纪人入职培训:房地产基础知识
房产经纪人入职培训--房地产基础知识
一、房地产知识
（一）房地产开发
１．房地产开发公司类别及功能
1）内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目
项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。

2）外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司
２．按注册资金区别等级
一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
二级：注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100％等。

（二）土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。

土地的使用年限
使用类型年限
居住70年
工业50年
教育、科技、文化、体育50年
办公楼、综合楼50年
旅游、娱乐40年
土地出让金构成因素：
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
（三）物业种类：
& 商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。

& 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。

包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。

包括私房、单位自管房、上市房改房等。

& 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

& 房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的
有关优惠政策购买的公有住房。

& 安居房：属于经济适用房一类。

是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

& 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。

& 自管房：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

二、房地产专业名词
*预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。

*购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做”他项权利登记”。

*产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。

*房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。

是产权人行使其合法权益的必备条件。

*契证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。

*土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。

*宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。

自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。

*住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。

*写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。

*厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。

*临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。

*高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。

*一般高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。

*多层：指7-9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。

*别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。

*复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。

*单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。

*服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。

*现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。

*准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。

*期房：处于施工阶段，离交楼期甚远的
楼。

*建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）
*实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。

*使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。

*分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。

*裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。

*架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。

*框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。

因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。

这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。

*剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。

横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。

剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。

(一般在20层以上)
*混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。

*楼板：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。

*毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）
*装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。

一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。

*智能化设备：指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。

其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。

包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。

如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。

感谢您的阅读！。