北京养老地产市场简述与案例
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养老型住房在工程造价上要比普通住宅高，为了加快资金回笼，租住一般采用趸交15-30年的方式，持有经营一般采用 会费+租金的模式。（详细见下页）
险资参与养老在经营模式上是自身产业链的延伸，较为特殊。
持有经营的形式
会员制
（继承、转让）
会费+服务管理费 上海亲和源（首家会员制养老）
会费60-120万，一次性交纳
备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。
第二部分 北京养老地产案例简析
注：此部分内容根据某咨询公司的资料整理，数据未经严格核实，仅供参考
调研样板综合情况统计(一)
序 号
项目名称
开业 时间
民 政 匹配 牌 标准 照
日间照料中心、托老所等
品
以老年为服务对象的宜居生态地产
Hale Waihona Puke Baidu
老年活动中心、就餐点等
养老院、敬老院等（非盈利为主） 养老公寓（中高端民营，盈利性）
养老产品实例---以北京太阳城为例 （具备医养结合特点）
居家式 住宅/别墅
产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。用户可全家入驻，自理 老人可单独居住。房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专 业家政提供上门服务。
居家养老
社区养老
机构养老
上门服务为主要形式
鼓励通过整合、置换或转变用途等
以设施建设为重点，主要表现形式
对自理老人：
方式，将闲置的医院、企业、农村
为供养型、护养型、医养型。如养
服
提供家政服务、生活照料、老年食堂、
集体闲置房屋以及各类公办培训中
老院、养老公寓、康复中心等；
务
法律服务、精神慰藉等服务。
注：以上金额并非最新
上海亲和源会员制收费标准（2014）
卡种
年限
房型（面积）
会员卡 缴费标准
年费缴 费标准
备注
永久
A卡
（可继承、 可转让）
终身
B卡
（15年内可 退）
大套（108㎡）
中套（70㎡） 小套（58㎡） 大套（108㎡） 中套（70㎡）
小套（58㎡）
75万（2009） 98万（2013.5）
原则上只接受老人入住
酒店型房间设计，单床、双床为主。公共空间余量大，有服务站
参照《北京市养老服务设施规划 设计技术要点》等规范进行设计
参照医院住院楼层相关技术要点 设计
养老、养生为重点
医疗、康复为重点
养老产品的经营模式
出售
出售+出租
持有经营
保险+养老
东方太阳城 万科幸福汇 爱晚大爱城
将府庄园 北京太阳城 曜阳国际
118万 （2014.3）
6.98万 7.38万
3.98万
2.98万
88万
55万 60万
45万
2.38万(2009) 3.5万(2013) 4.2万(2014)
1、可指定符合条 件老人入住； 2、入会时一次性 支付会费。
1、未住满15年， 按年限退还； 2、住满15年后， 只需继续缴纳年
费； 3、不可继承、不 可转让； 4、入会时一次性 支付会费。
租住式 集体公寓
采用房屋租金+增值服务形式。主要接收健康老人，提供食宿、护理、日 常照料等服务。有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供 房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。。
安养式 集体公寓
采用房屋租金+增值服务形式。主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、 康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提 供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
内 容
对不自理、半自理老人：
心、活动中心、疗养院等设施资源 改造用于养老服务。
公立以福利性质为主，提供基本养 老服务，民营以盈利性质为主，开
提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、
居家养老的喘息服务
展中高端养老服务；
送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和
安全援助等服务。
产
现有住宅的适老化改造服务
北京养老地产市场简述及案例
2016年12月
“9064”养老服务体系下的产品表现形式
2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老， 7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。 北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064
度假式 养老酒店
高端养生特色酒店，采用会员收费的形式。加入RCI（国际分时度假联盟）， 共享全球酒店资源。
一级甲等医院 健康体检中心 营养膳食中心 休闲养生会所
文娱中心 商业配套 一站式物业服务
养老产品的建筑表现形式
别墅（单体/联排）
住宅
集体公寓
医院病房式
居家型、可全家居住 住宅型居室设计、适老性功能内装 家庭赡养为主、社区服务提供支援
客户定位 土地成本 建筑形态
高端客户，平均年龄70岁以上 协议出让，五十年产权公建，地价低 12栋多层老年公寓，3万配套公建
去化速度
2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%， 60-70健康老人 销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本
基础配套
公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐 全，主打概念宜老式全配，管家式服务
太申祥和山庄 爱慕家
温都水城金手杖公寓
泰康燕园 中国人寿廊坊养老社区
土地性质是决定经营方式的一个重要因素，建设用地经营类型自由，其他性质的土地，主要是持有经营，如：温都水城 金手杖公寓，形式上为高端养老公寓，但因为是集体土地，所以只能定义为社区养老中心，采用持有经营的方式。温都 水城原本规划引入安贞医院的分院—安贞新康医院，原计划2012年开业，据了解也是因为土地的问题导致医院建筑封顶 后一直没有后续进展。
注：以上金额并非最新
上海亲和源——中国第一个会员制养老社区
规模 经营模式
占地8.33公顷，总建面10万平方米 变相出售+出租
收费模式
会员制 （一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会 员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万； （二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年 费2.38万； （三）产权房，50年产权购买，2万元每平米， 年费2.38万
A卡永久性，可转让、可继承 B卡终身制，身故可按年退还
温都水城 租金一次性趸交，相当于会费 可转让可继承、期满押金可退
租赁制（持有）
租赁制
低押金+高额服务费
燕达：2－3万元 和熹会：5－20万元 将府庄园：3万元 恭和苑：5万元 汇晨养老公寓：5万元
险金+租金
泰康*燕园： 200万元险资+月租
险资参与养老在经营模式上是自身产业链的延伸，较为特殊。
持有经营的形式
会员制
（继承、转让）
会费+服务管理费 上海亲和源（首家会员制养老）
会费60-120万，一次性交纳
备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。
第二部分 北京养老地产案例简析
注：此部分内容根据某咨询公司的资料整理，数据未经严格核实，仅供参考
调研样板综合情况统计(一)
序 号
项目名称
开业 时间
民 政 匹配 牌 标准 照
日间照料中心、托老所等
品
以老年为服务对象的宜居生态地产
Hale Waihona Puke Baidu
老年活动中心、就餐点等
养老院、敬老院等（非盈利为主） 养老公寓（中高端民营，盈利性）
养老产品实例---以北京太阳城为例 （具备医养结合特点）
居家式 住宅/别墅
产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。用户可全家入驻，自理 老人可单独居住。房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专 业家政提供上门服务。
居家养老
社区养老
机构养老
上门服务为主要形式
鼓励通过整合、置换或转变用途等
以设施建设为重点，主要表现形式
对自理老人：
方式，将闲置的医院、企业、农村
为供养型、护养型、医养型。如养
服
提供家政服务、生活照料、老年食堂、
集体闲置房屋以及各类公办培训中
老院、养老公寓、康复中心等；
务
法律服务、精神慰藉等服务。
注：以上金额并非最新
上海亲和源会员制收费标准（2014）
卡种
年限
房型（面积）
会员卡 缴费标准
年费缴 费标准
备注
永久
A卡
（可继承、 可转让）
终身
B卡
（15年内可 退）
大套（108㎡）
中套（70㎡） 小套（58㎡） 大套（108㎡） 中套（70㎡）
小套（58㎡）
75万（2009） 98万（2013.5）
原则上只接受老人入住
酒店型房间设计，单床、双床为主。公共空间余量大，有服务站
参照《北京市养老服务设施规划 设计技术要点》等规范进行设计
参照医院住院楼层相关技术要点 设计
养老、养生为重点
医疗、康复为重点
养老产品的经营模式
出售
出售+出租
持有经营
保险+养老
东方太阳城 万科幸福汇 爱晚大爱城
将府庄园 北京太阳城 曜阳国际
118万 （2014.3）
6.98万 7.38万
3.98万
2.98万
88万
55万 60万
45万
2.38万(2009) 3.5万(2013) 4.2万(2014)
1、可指定符合条 件老人入住； 2、入会时一次性 支付会费。
1、未住满15年， 按年限退还； 2、住满15年后， 只需继续缴纳年
费； 3、不可继承、不 可转让； 4、入会时一次性 支付会费。
租住式 集体公寓
采用房屋租金+增值服务形式。主要接收健康老人，提供食宿、护理、日 常照料等服务。有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供 房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。。
安养式 集体公寓
采用房屋租金+增值服务形式。主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、 康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提 供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
内 容
对不自理、半自理老人：
心、活动中心、疗养院等设施资源 改造用于养老服务。
公立以福利性质为主，提供基本养 老服务，民营以盈利性质为主，开
提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、
居家养老的喘息服务
展中高端养老服务；
送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和
安全援助等服务。
产
现有住宅的适老化改造服务
北京养老地产市场简述及案例
2016年12月
“9064”养老服务体系下的产品表现形式
2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老， 7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。 北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064
度假式 养老酒店
高端养生特色酒店，采用会员收费的形式。加入RCI（国际分时度假联盟）， 共享全球酒店资源。
一级甲等医院 健康体检中心 营养膳食中心 休闲养生会所
文娱中心 商业配套 一站式物业服务
养老产品的建筑表现形式
别墅（单体/联排）
住宅
集体公寓
医院病房式
居家型、可全家居住 住宅型居室设计、适老性功能内装 家庭赡养为主、社区服务提供支援
客户定位 土地成本 建筑形态
高端客户，平均年龄70岁以上 协议出让，五十年产权公建，地价低 12栋多层老年公寓，3万配套公建
去化速度
2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%， 60-70健康老人 销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本
基础配套
公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐 全，主打概念宜老式全配，管家式服务
太申祥和山庄 爱慕家
温都水城金手杖公寓
泰康燕园 中国人寿廊坊养老社区
土地性质是决定经营方式的一个重要因素，建设用地经营类型自由，其他性质的土地，主要是持有经营，如：温都水城 金手杖公寓，形式上为高端养老公寓，但因为是集体土地，所以只能定义为社区养老中心，采用持有经营的方式。温都 水城原本规划引入安贞医院的分院—安贞新康医院，原计划2012年开业，据了解也是因为土地的问题导致医院建筑封顶 后一直没有后续进展。
注：以上金额并非最新
上海亲和源——中国第一个会员制养老社区
规模 经营模式
占地8.33公顷，总建面10万平方米 变相出售+出租
收费模式
会员制 （一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会 员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万； （二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年 费2.38万； （三）产权房，50年产权购买，2万元每平米， 年费2.38万
A卡永久性，可转让、可继承 B卡终身制，身故可按年退还
温都水城 租金一次性趸交，相当于会费 可转让可继承、期满押金可退
租赁制（持有）
租赁制
低押金+高额服务费
燕达：2－3万元 和熹会：5－20万元 将府庄园：3万元 恭和苑：5万元 汇晨养老公寓：5万元
险金+租金
泰康*燕园： 200万元险资+月租