商铺估价方法

商铺投资四种实用估价方法
许学锋
临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。

在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。

根据相关统计数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法：
方法一、租金收益利率法
这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。

计算公式：商铺价格≤租金收益÷n (n为同期银行按揭利率，现在是7.47%)
例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800÷0.0747=64257元/方
又如, 海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600÷0.0747=48192元/方
由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。

根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。

这一方法是我们的首创。

是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。

方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。

具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。

计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限，y1为被评估的商铺剩余使用年限)
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元
这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。

但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。

所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。

当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。

方法三、商铺/住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。

计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×m （m 是比价系数，经验数值和统计数值差不多是在1.5到2.5之间）
为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的1.5-2.5的比价系数。

新区的系数略低，在1.5-2之间，开始变旺区的系数略高，在2-2.5之间。

变化幅度主要考虑商铺的层高、深度、门面宽、规划用途（如是否可做饮食）等。

多数街铺的层高为4.5-5.5米,深度为10-25米,净空越高、深度越小，系数越大，反之，系数则小。

具体到某一间（批）商铺，还要考虑商铺的位置和座向等。

例如，商铺门前有宽大马路的差些、单边铺的差些、面向西北方位的差些，其系数要小些；相反，商铺门前的街道适中、双边铺、面向东南方位的，要好一些，其系数可大些。

例如，南沙区属于新区域，比价系数m应该在1.5-2之间，07年南沙新区的商品住宅（毛坯）价格约5000元/平方，商铺价格应该在7500-10000元之间。

同属于新区的东涌锦绣新城，商品住宅（毛坯）价格约3800元/平方，商铺价格在5700-7600元之间。

再如，番禺钟村锦绣花园区域已有8年时间，属于开始变旺区域，比价系数m应该在2-2.5之间。

07年中，该区域的商品房均价约5000元，个别最高价为6000元，商铺的合理价格应该在10000-12500元之间，个别最高的可以是15000元。

尽管有的人认为商铺价格与住宅价格之间并没有必然联系，这种比价法和比价系数也不是绝对准确，但是，在投资实践中，比价法是一种非常实用的有效的方法，因为，投资者只需要大致感受商铺所在区域，判断它是新开发区还是已经开发多年，并已开始转旺的区域，接着了解该区域住宅的价格，就能够很容易很快计算出商铺的合理价格。

我们也注意到，这一方法不适用于成熟的旺区，例如，最旺的北京路商圈、上下九路商圈和较旺的天河北路商圈，这些区域的商铺价格跨度大，一线街铺的价格高的达到每方十几万，低的才七八万，而住宅价格的跨度却没那麽大，多数在15000元/方左右。

因此，商铺与住宅比价的结果变化很大，m的变动范围在5-10之间，这样的变化幅度失去了其指导投资的意义。

方法四、黄金分割率比价法
这一方法适用于评估不同区位的商铺之间的比价，例如，一线城市与二线城市、一线街铺和二线街铺。

具体内容是：一线城市与二线城市、三线城市之间的商铺价格比基本上符合黄金分割率，即0.618；在同一城区的一线街铺与二、三线街铺的价格比也符合这一比率。

计算公式：一线城市商铺：二线城市商铺=1：0.618
二线城市商铺：三线城市商铺=1：0.618
一线街铺：二线街铺=1：0.618
二线街铺：三线街铺=1：0.618
例如，广州市中心城区越秀和天河的商铺均价约45000元/方，二线城市佛山中心城区（禅城和桂城）的均价约为45000X0.618=27810元/方
又如, 相对于越秀和天河区，广州非中心城区的番禺、芳村、白云、黄埔几个区可以看成是二线城市，其商铺均价大约也是27810元
再如，佛山南海的平洲镇和大沥镇，可看成是三级城市，其商铺均价大约是27810X0.618=17186元
广州五羊新城一线街铺价格大约50000元,二线的价格大约30000元,佛山市季华公园商圈一线街铺价格约25000元，二线街铺价格约为15000元，比价基本上符合黄金分割率。