万科水径项目市场定位报告
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地块东北角旁的公路局办公大 楼
地块东南角旁的工厂及宿舍
东面景观
地块内：采石场
1.4景观资源 景观资源
项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右， 100米左右 地块外， 项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景 条件
D
1.5用地指标 用地指标
项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方 项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方 16.5万方 45.5
以再改为主的大型综合性城市山居社区
优势 1. 可达性：通过南坪、清平可快速到达福 可达性：通过南坪、 罗湖等中心区；规划5号地铁 田、罗湖等中心区；规划 号地铁 2. 景观资源：项目地块整体性、私密性好； 景观资源：项目地块整体性、私密性好； 三面环山，内部高差大， 三面环山，内部高差大，适合造景 3. 规划前景：南侧有公园，医院等 规划前景：南侧有公园，
1.2交通条件 交通条件
梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交； 梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市 快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线 南坪连接线； 快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道 南坪连接线；研究建设坂 银新通道 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善 整个规划完成之后，水径项目同福田、
水径 5星 4星 3星 2星 1星 星河丹堤 圣莫里斯
地 段 价 值
交 通
周 边 配 套
自 然 景 观
安 静 度
社 区 规 模 与 环 境
房 屋 品 质
结论
地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园， 地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规 划利好， 划利好，具备做高端再改的条件
C B A E
D
地块 A B C D E 合计
地块编号 01-19 01-10 01-09 01-15 01-12
用地性质 二类居住用地 二类居住用地 商住混合用地 商住混合用地 商住混合用地
用地面积 43013 39002 42100 5889 34999 165003
容积率 2.5 2.5 3.0 3.2 3.0 2.8
供应面积(万平米) 成交面积(万平米)
14 12 10 8 6 4 2 0
供求比 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’10’10’ 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02
片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅 11000元 元
茵悦之生花园
中海怡翠山庄 （8000-11000） ）
1.4景观资源 景观资源
项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围， 项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园
量价走势： 量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上 整体供求： 整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求； 各产品线供求情况： 各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈 现出明显的供不应求现象;
市粪渣无害化处 理厂（测试： 理厂（测试：距 离较远且无害） 离较远且无害）
市病死畜禽处理 测试： 厂（测试：距离 较远且无害） 较远且无害）
项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理 厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。 且按照规划为无害处理厂 深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周 围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故 条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水 250 吨， 项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放
周边配套
无配套
景观资源
9万平米湖面，银湖郊野公园登 山径 私密性和整体性好 3万平米半人工湖、塘榔山登山 径，周围山景环抱 私密性和整体性好 项目三面环山、且坡度较高，适 合内部造景 私密性和整体性好
项目指标
建面36万 容积率1.8 建面33万 容积率1.2 建面45万 容积率2.76
圣莫里斯
无配套
5号线11年完成通车 项目规划幼儿园和小学 800床医疗规划用地 社区配套 树阵隔离 收购或促其搬迁 距离较远，环评无影响 小区底商和幼儿园
粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂 规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区
1.6土地价值划分 土地价值划分
坡地资源，西面 坡地资源， 景观好
一类 B
C
三类 E
界面差， 界面差，有噪音
劣势 1. 项目周边项目层次低，区域认知度 项目周边项目层次低， 不高 2. 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、 修车厂等 3. 南面直线距离 公里除有粪渣无 南面直线距离1.5公里除有 公里除有粪渣无 害化处理厂和病死畜禽处理厂， 害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽 然实际影响小， 然实际影响小，但心理影响可能较 大
上水 径站
• 布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交 段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60 km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市 Ⅰ级主干道； • 布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快 速路实现快速交通转换
地铁5号线上水径地 地铁 号线上水径地 铁站点
上水径公园（ 万方 万方） 上水径公园（10万方）
医疗卫生用地 （800床） 床
华兴公园（ 万方 万方） 华兴公园（6万方）
1.6地块价值分析 地块价值分析
项目周边有6 项目周边有6个不利因素
公路局办公大 楼
项目对面界面 差
部分地块坡地 界面东北向
布龙路噪音 较小） （较小）
措施三 措施四 措施五
1.2交通条件 交通条件
地铁5号线计划将于2011年 月通车，而上水径站即在项目A 地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧 2011
地铁5号线上水径站 为地下铁路，上水 径站点位于本项目 的东面，紧挨着本 项目的A地块，地铁 轨道穿过项目中间； 地铁5号线西起前海 湾，经宝安中心、 西丽、大学城、龙 华、坂田、布吉、 至罗湖黄贝岭，全 长约42.4公里，与 在建或规划的10条 轨道交通线换乘， 是深圳市近中期轨 道交通线网的骨干 线路，计划将于 2011年6月通车
水径项目市场定位报告
营销管理中心 市场研究部
2010年4月15日
土地分析
市场分析
竞品分析
市场定位
产品初步建议
土地分析
市场分析
竞品分析
1 2 3 4 5 6 7
区位意义 交通条件 配套设施 景观资源 土地指标 综合分析 结论
市场定位
产品初步建议
1.1区域意义 区域意义
项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域， 项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差
A 二类
坡地高点，西面望山，东面望公园， 坡地高点，西面望山，东面望公园， 但临松联路 内侧看公园造景区，外侧望公园， 内侧看公园造景区，外侧望公园， 但临近规划路和地铁人流线
二类 D
1.6可比地块价值分析 可比地块价值分析
区域位置
星河丹堤 梅林关口、环境较差 B级土地属性 梅林关外、南坪高速沿线， 山凹里的处女地
未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16 16万方 未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方
地铁5号线维修 地铁 号线维修 车轨道 项目规划小学 用地 地铁5号线列车 地铁 号线列车 运行轨道
地铁5号线上水径地 地铁 号线上水径地 铁站点人流设计走向
1.6土地价值分析小结 土地价值分析小结
类别 利好因素 地貌 景观 交通 项目三面环山 公园规划地 布龙路改造中 清平、南坪快速 5号线在建 教育 医疗 商业 不利因素 界面 污染 噪音 无教育配套 规划用地 无 破旧公路局 工厂宿舍破旧
现状 高差达到100米的采石场 内部造景
改造措施
上水径公园和华兴公园 布龙路改造工程11年完成通车
现状工厂宿舍
市粪渣无害化 处理厂 市病死禽畜处 理厂
5号线地铁出 入口及人流通 道
1.6地块价值分析 地块价值分析
除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外， 除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避
公路局办公大 楼（挡墙树阵 绿化区隔） 绿化区隔）
项目对面界面 差 布龙路噪音： 布龙路噪音： 树阵 现状工厂宿舍 收购或促搬迁） （收购或促搬迁） 5号线地铁出入 口及人流通道 地块： （A/D地块：幼 地块 儿园、及底商） 儿园、及底商）
措施二
北段已基本完成方案设计，力争2011年底前动 改造皇岗路为城市快速路 工建设，南段正在开展前期工作，适时启 动建设 新建新彩隧道连接彩田路 已基本完成方案设计，计划2010年内动工建设 与新区大道 新建五和大道-南坪连接线正在启动前期工作，力争2011年底前动工建设 研究建设坂银新通道 正在深化规划方案，适时启动建设
80 60 40 20 0 21.5 20.2 0.3 17.8 0.57 38.0 1.06 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0
建筑面积 107533 97505 126300 18845 104997 455179
配套设施 幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级文 化室、社区居委会 肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集 站、公共厕所 社区体育活动场地 肉菜市场、邮政所 幼儿园(12班)
1.6未来规划 未来规划
A 级土地属性
水径 布龙路西侧，南坪、清平高 速沿线、5号线地铁口、周边 环境差 B- 级土地属性 无配套
水径 圣莫里 斯
星河丹 堤
1.6可比地块价值评判 可比地块价值评判
星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、 星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径 但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品” 但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品”的空间
地铁3号线 地铁 号线 地铁4号线 地铁 号线
地铁5号线 地铁 号线
1.3配套设施 配套设施
项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。 项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄 内有学校、小型超市、 内有学校、小型超市、菜场等
ห้องสมุดไป่ตู้
1.3周边项目 周边项目
1.2交通条件 交通条件
项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、 项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011 15分钟到达福田 10分钟到达罗湖 2011年前通车 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车
土地分析
市场分析
竞品分析
市场定位
1 2 3 4
市场界定 市场概况 结论 竞品分析
产品初步建议
2.1市场界定 市场界定
项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、 项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块 其中主流住宅的竞争板块定义为福田、 其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂
2.2市场概况：福田 市场概况： 市场概况
清湖立交
水径 五和大道 梅关收费站 南坪立交
南坪检查站 南坪梅观立交 北环皇岗立交
泥岗立交
皇岗滨河立交
1.2交通条件 交通条件
交通规划完成时间及工作进展 整个规划完成之后，水径项目同福田、 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善
序号 措施一
工程名称 拓宽改造梅观高速
工作进展 已基本完成前期工作，计划2010年内动工建设
地块东南角旁的工厂及宿舍
东面景观
地块内：采石场
1.4景观资源 景观资源
项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右， 100米左右 地块外， 项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景 条件
D
1.5用地指标 用地指标
项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方 项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方 16.5万方 45.5
以再改为主的大型综合性城市山居社区
优势 1. 可达性：通过南坪、清平可快速到达福 可达性：通过南坪、 罗湖等中心区；规划5号地铁 田、罗湖等中心区；规划 号地铁 2. 景观资源：项目地块整体性、私密性好； 景观资源：项目地块整体性、私密性好； 三面环山，内部高差大， 三面环山，内部高差大，适合造景 3. 规划前景：南侧有公园，医院等 规划前景：南侧有公园，
1.2交通条件 交通条件
梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交； 梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市 快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线 南坪连接线； 快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道 南坪连接线；研究建设坂 银新通道 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善 整个规划完成之后，水径项目同福田、
水径 5星 4星 3星 2星 1星 星河丹堤 圣莫里斯
地 段 价 值
交 通
周 边 配 套
自 然 景 观
安 静 度
社 区 规 模 与 环 境
房 屋 品 质
结论
地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园， 地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规 划利好， 划利好，具备做高端再改的条件
C B A E
D
地块 A B C D E 合计
地块编号 01-19 01-10 01-09 01-15 01-12
用地性质 二类居住用地 二类居住用地 商住混合用地 商住混合用地 商住混合用地
用地面积 43013 39002 42100 5889 34999 165003
容积率 2.5 2.5 3.0 3.2 3.0 2.8
供应面积(万平米) 成交面积(万平米)
14 12 10 8 6 4 2 0
供求比 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’10’10’ 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02
片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅 11000元 元
茵悦之生花园
中海怡翠山庄 （8000-11000） ）
1.4景观资源 景观资源
项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围， 项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园
量价走势： 量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上 整体供求： 整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求； 各产品线供求情况： 各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈 现出明显的供不应求现象;
市粪渣无害化处 理厂（测试： 理厂（测试：距 离较远且无害） 离较远且无害）
市病死畜禽处理 测试： 厂（测试：距离 较远且无害） 较远且无害）
项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理 厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。 且按照规划为无害处理厂 深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周 围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故 条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水 250 吨， 项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放
周边配套
无配套
景观资源
9万平米湖面，银湖郊野公园登 山径 私密性和整体性好 3万平米半人工湖、塘榔山登山 径，周围山景环抱 私密性和整体性好 项目三面环山、且坡度较高，适 合内部造景 私密性和整体性好
项目指标
建面36万 容积率1.8 建面33万 容积率1.2 建面45万 容积率2.76
圣莫里斯
无配套
5号线11年完成通车 项目规划幼儿园和小学 800床医疗规划用地 社区配套 树阵隔离 收购或促其搬迁 距离较远，环评无影响 小区底商和幼儿园
粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂 规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区
1.6土地价值划分 土地价值划分
坡地资源，西面 坡地资源， 景观好
一类 B
C
三类 E
界面差， 界面差，有噪音
劣势 1. 项目周边项目层次低，区域认知度 项目周边项目层次低， 不高 2. 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、 修车厂等 3. 南面直线距离 公里除有粪渣无 南面直线距离1.5公里除有 公里除有粪渣无 害化处理厂和病死畜禽处理厂， 害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽 然实际影响小， 然实际影响小，但心理影响可能较 大
上水 径站
• 布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交 段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60 km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市 Ⅰ级主干道； • 布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快 速路实现快速交通转换
地铁5号线上水径地 地铁 号线上水径地 铁站点
上水径公园（ 万方 万方） 上水径公园（10万方）
医疗卫生用地 （800床） 床
华兴公园（ 万方 万方） 华兴公园（6万方）
1.6地块价值分析 地块价值分析
项目周边有6 项目周边有6个不利因素
公路局办公大 楼
项目对面界面 差
部分地块坡地 界面东北向
布龙路噪音 较小） （较小）
措施三 措施四 措施五
1.2交通条件 交通条件
地铁5号线计划将于2011年 月通车，而上水径站即在项目A 地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧 2011
地铁5号线上水径站 为地下铁路，上水 径站点位于本项目 的东面，紧挨着本 项目的A地块，地铁 轨道穿过项目中间； 地铁5号线西起前海 湾，经宝安中心、 西丽、大学城、龙 华、坂田、布吉、 至罗湖黄贝岭，全 长约42.4公里，与 在建或规划的10条 轨道交通线换乘， 是深圳市近中期轨 道交通线网的骨干 线路，计划将于 2011年6月通车
水径项目市场定位报告
营销管理中心 市场研究部
2010年4月15日
土地分析
市场分析
竞品分析
市场定位
产品初步建议
土地分析
市场分析
竞品分析
1 2 3 4 5 6 7
区位意义 交通条件 配套设施 景观资源 土地指标 综合分析 结论
市场定位
产品初步建议
1.1区域意义 区域意义
项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域， 项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差
A 二类
坡地高点，西面望山，东面望公园， 坡地高点，西面望山，东面望公园， 但临松联路 内侧看公园造景区，外侧望公园， 内侧看公园造景区，外侧望公园， 但临近规划路和地铁人流线
二类 D
1.6可比地块价值分析 可比地块价值分析
区域位置
星河丹堤 梅林关口、环境较差 B级土地属性 梅林关外、南坪高速沿线， 山凹里的处女地
未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16 16万方 未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方
地铁5号线维修 地铁 号线维修 车轨道 项目规划小学 用地 地铁5号线列车 地铁 号线列车 运行轨道
地铁5号线上水径地 地铁 号线上水径地 铁站点人流设计走向
1.6土地价值分析小结 土地价值分析小结
类别 利好因素 地貌 景观 交通 项目三面环山 公园规划地 布龙路改造中 清平、南坪快速 5号线在建 教育 医疗 商业 不利因素 界面 污染 噪音 无教育配套 规划用地 无 破旧公路局 工厂宿舍破旧
现状 高差达到100米的采石场 内部造景
改造措施
上水径公园和华兴公园 布龙路改造工程11年完成通车
现状工厂宿舍
市粪渣无害化 处理厂 市病死禽畜处 理厂
5号线地铁出 入口及人流通 道
1.6地块价值分析 地块价值分析
除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外， 除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避
公路局办公大 楼（挡墙树阵 绿化区隔） 绿化区隔）
项目对面界面 差 布龙路噪音： 布龙路噪音： 树阵 现状工厂宿舍 收购或促搬迁） （收购或促搬迁） 5号线地铁出入 口及人流通道 地块： （A/D地块：幼 地块 儿园、及底商） 儿园、及底商）
措施二
北段已基本完成方案设计，力争2011年底前动 改造皇岗路为城市快速路 工建设，南段正在开展前期工作，适时启 动建设 新建新彩隧道连接彩田路 已基本完成方案设计，计划2010年内动工建设 与新区大道 新建五和大道-南坪连接线正在启动前期工作，力争2011年底前动工建设 研究建设坂银新通道 正在深化规划方案，适时启动建设
80 60 40 20 0 21.5 20.2 0.3 17.8 0.57 38.0 1.06 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0
建筑面积 107533 97505 126300 18845 104997 455179
配套设施 幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级文 化室、社区居委会 肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集 站、公共厕所 社区体育活动场地 肉菜市场、邮政所 幼儿园(12班)
1.6未来规划 未来规划
A 级土地属性
水径 布龙路西侧，南坪、清平高 速沿线、5号线地铁口、周边 环境差 B- 级土地属性 无配套
水径 圣莫里 斯
星河丹 堤
1.6可比地块价值评判 可比地块价值评判
星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、 星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径 但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品” 但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品”的空间
地铁3号线 地铁 号线 地铁4号线 地铁 号线
地铁5号线 地铁 号线
1.3配套设施 配套设施
项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。 项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄 内有学校、小型超市、 内有学校、小型超市、菜场等
ห้องสมุดไป่ตู้
1.3周边项目 周边项目
1.2交通条件 交通条件
项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、 项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011 15分钟到达福田 10分钟到达罗湖 2011年前通车 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车
土地分析
市场分析
竞品分析
市场定位
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市场界定 市场概况 结论 竞品分析
产品初步建议
2.1市场界定 市场界定
项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、 项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块 其中主流住宅的竞争板块定义为福田、 其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂
2.2市场概况：福田 市场概况： 市场概况
清湖立交
水径 五和大道 梅关收费站 南坪立交
南坪检查站 南坪梅观立交 北环皇岗立交
泥岗立交
皇岗滨河立交
1.2交通条件 交通条件
交通规划完成时间及工作进展 整个规划完成之后，水径项目同福田、 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善
序号 措施一
工程名称 拓宽改造梅观高速
工作进展 已基本完成前期工作，计划2010年内动工建设