星河集团十二五战略规划培训教材(战略定位、发展规划、战略保障)
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拓展环渤海：在天津和北京以短平快住宅项目换取 现金流，确保每年新增项目
房地产开发：累计收入233亿元 商业经营：提升商业运营能力，构建异地商业运营
模式 金融投资：参股一支PE基金或信托公司
布局全国
形成三大区域可持续发展态势，并逐步向 全国范围布局，并择机上市
做强珠三角：继续扩大珠三角区域住宅市场，以 长短线住宅项目相结合，平衡现金流和利润
盈利模式：住宅开发+商业经营+金融投资的协同互动 的盈利模式，增进业务各环节互动及增值盈利，确保 公司价值最大化
二、商业经营
集团战略协同业务，协同主业在土地获取和产品溢价上提供有力的配套保障，借助招
商运营和内部管理能力建设，以及外部合作方资源整合，有效推动商业持续增值，探索长期 发展模式
三、金融投资
战略性培育业务，通过建立投融资专业管理团队以及相应的风险管理机制，并借助房 地产金融业务，推进产融互动
战略保障
人力资源
重点开发：
10
• 拥有集团最 好的研究开 发力量
• 迅速开发业 务
• 优化人员配 行 7
置
业
细
分
市
场
吸
引4
力
战略培育业务
金融 投资 板块
战略核心业务
住宅开发板块 商业 经营 板块
考虑退出或有选 择发展：
• 以破产、兼并 等方式逐步退 出
• 有选择地发展 几项业务
1
择1机退出或有选择发4 展
7 战略协同业务 10
2011-2015年收入增长
300
250
单位：亿元
200
150
100
50
0
投资分红 商业经营收入 地产收入
2011 0.55 5.5 42.5
2012 0.55 6.5
73
2013 0.55 8.1 118.2
2014 0.55 9.6 177.9
2015 5
10.8 229.2
地产收入 商业经营收入 投资分红
房地产开发：累计收入407亿元 商业经营：进驻异地商业项目，逐步构建全产业
链商业地产能力 金融投资：依托PE或信托公司，推动产融结合
2011-2013
2014-2015
时间
集团业务定位：坚持多元化业务布局，巩固三驾马车的业务组
合，以住宅开发为主，商业经营协同，战略性培育金融投资业
务
集团业务组合分析
稳健增长 合理加速 运营提效 产融互动
星河集团发展战略培训
前言
星河集团近年来飞速发展，业务领域涵盖了地产开发、金融投资、商 业经营、物业管理和休闲旅游等领域，并将开发区域推进到长三角和京津 环渤海地区。2011年5月，星河集团对集团发展战略进行了梳理，形成了新 形势下的星河集团发展战略定位，即：
中近期内，坚持稳健增长，适当加速，实现强中做大目标； 以地产开发为主，商业经营协同，战略性培育金融投资业务， 形成业务协同；布局3+2核心城市圈，坚持精品开发策略，保 持稳定盈利；力争2015年前实现上市目标。
资金资源
战略管理及风险提示
战略实施计划
目录
一、集团战略定位 二、集团业务规划 三、集团战略保障
目录
一、集团战略定位 二、集团业务规划 三、集团战略保障
目录
一、集团战略定位
1、集团战略定位综述 2、集团战略目标及路径 3、集团业务组合定位 4、集团资产配置 5、集团盈利模式定位 6、集团五年战略总体任务
2
星河集团战略规划逻辑结构导图
A 环境 分析
B 集团 定位
C
战略 规划
D 战略 支撑
外部环境分析
外部机遇威胁
战略基础 分析总结
企业发展基因
内部环境分析
使命与愿景
战略定位总体表述
发展目标及路径
战略定位
业务组合
资源配置
盈利模式
十二五期间战略规划
一、住宅开发
集团核心主业，聚焦中高端客户和3+2核心城市圈，坚持精品合理溢价的基础上，提升 运营周转效率，夯实现金流平台，推进集团业绩稳健增长
集团战略定位总体表述
中近期内，坚持稳健增长，适当加速， 实现强中做大目标；以地产开发为主，商业 经营协同，战略性培育金融投资业务，形成 业务协同；布局3+2核心城市圈，坚持精品开 发策略，保持稳定盈利；力争2015年前实现 上市目标。
集团战略目标：十二五期间集团总共实现收入688.5 亿元，到2015年集团总收入达到245.3亿元
十二五规划期间集团资产配置比例： 地产：商业：投资=68%：22%：11%
24%
金融 投资
商业
19% 经营
地产
开发 57%
11% 51.4亿
金融 投资
22% 商业
经营
101亿
地产 开发
68%
316亿
资源配置的原则：
住宅开发与商业持有配比：借鉴标杆，保持8：2或7：3的总体比例，确保增长与盈利的平衡，住宅开 发投资占比不低于65%
总资产周转率0.35-0.4
集团战略路径：稳步提升业务能力，实现规模稳健增 长，推进全国布局，争取2015年前上市
步 骤
稳健增长
逐步推进三大核心城市布局，投资重点依 次为巩固珠三角、优化长三角、拓展环渤 海
巩固珠三角：持续深耕深圳，实现全产品线覆盖； 加大广州及周边城市拓展力度
优化长三角：加大在长三角区域的投入，战略性进 入1-2个长三角核心城市（南京或者杭州）
注：地产收入为开发预售金额 投资分红为投资现金收入，不包括增值部分
2015年财务目标
2011-2015集团总收入：688.5亿元 地产开发总收入：640.8亿元 商业经营总收入：40.5亿元 金融投资现金分红：7.2亿元
2011-2015集团总收入平均年复合增 长率约为50%
2015年集团总收入合计：245.3亿元 房地产开发收入229.2亿元 商业经营收入10.8个亿 金融投资分红5个亿，投资资产 增值率保持在25%
聚焦环渤海：聚集北京、天津，多业态产品线布 局，商业项目优先
壮大长三角：继续深耕已经进入的核心城市，尝 试标志性商业项目；持续拓展新城市
择机布局中西部：择机布局中西部核心城市武汉、 成都
探索雅宝模式：形成雅宝项目产融互动的商业模 式，尝试模式复制，辅助土地获取
谋求上市：以住宅和商业为平台筹备上市
企业竞争能力
重点扶持： • 集中集团最好 的资产 • 保证业务的销 售 • 优化人员配置
获取回报： • 避免过多的追 加投资 • 获得短期现金 回报以支持重 点开发和重点 扶持的业务
Baidu Nhomakorabea
资源配置原则：适度增加地产开发业务投入，确保主 业发展的基础上，优化持有商业资产结构，探索地产 金融业务
2010年集团资产配置比例： 地产：三商大业业：务投资资产=配5置7%分：析19%：24%
房地产开发：累计收入233亿元 商业经营：提升商业运营能力，构建异地商业运营
模式 金融投资：参股一支PE基金或信托公司
布局全国
形成三大区域可持续发展态势，并逐步向 全国范围布局，并择机上市
做强珠三角：继续扩大珠三角区域住宅市场，以 长短线住宅项目相结合，平衡现金流和利润
盈利模式：住宅开发+商业经营+金融投资的协同互动 的盈利模式，增进业务各环节互动及增值盈利，确保 公司价值最大化
二、商业经营
集团战略协同业务，协同主业在土地获取和产品溢价上提供有力的配套保障，借助招
商运营和内部管理能力建设，以及外部合作方资源整合，有效推动商业持续增值，探索长期 发展模式
三、金融投资
战略性培育业务，通过建立投融资专业管理团队以及相应的风险管理机制，并借助房 地产金融业务，推进产融互动
战略保障
人力资源
重点开发：
10
• 拥有集团最 好的研究开 发力量
• 迅速开发业 务
• 优化人员配 行 7
置
业
细
分
市
场
吸
引4
力
战略培育业务
金融 投资 板块
战略核心业务
住宅开发板块 商业 经营 板块
考虑退出或有选 择发展：
• 以破产、兼并 等方式逐步退 出
• 有选择地发展 几项业务
1
择1机退出或有选择发4 展
7 战略协同业务 10
2011-2015年收入增长
300
250
单位：亿元
200
150
100
50
0
投资分红 商业经营收入 地产收入
2011 0.55 5.5 42.5
2012 0.55 6.5
73
2013 0.55 8.1 118.2
2014 0.55 9.6 177.9
2015 5
10.8 229.2
地产收入 商业经营收入 投资分红
房地产开发：累计收入407亿元 商业经营：进驻异地商业项目，逐步构建全产业
链商业地产能力 金融投资：依托PE或信托公司，推动产融结合
2011-2013
2014-2015
时间
集团业务定位：坚持多元化业务布局，巩固三驾马车的业务组
合，以住宅开发为主，商业经营协同，战略性培育金融投资业
务
集团业务组合分析
稳健增长 合理加速 运营提效 产融互动
星河集团发展战略培训
前言
星河集团近年来飞速发展，业务领域涵盖了地产开发、金融投资、商 业经营、物业管理和休闲旅游等领域，并将开发区域推进到长三角和京津 环渤海地区。2011年5月，星河集团对集团发展战略进行了梳理，形成了新 形势下的星河集团发展战略定位，即：
中近期内，坚持稳健增长，适当加速，实现强中做大目标； 以地产开发为主，商业经营协同，战略性培育金融投资业务， 形成业务协同；布局3+2核心城市圈，坚持精品开发策略，保 持稳定盈利；力争2015年前实现上市目标。
资金资源
战略管理及风险提示
战略实施计划
目录
一、集团战略定位 二、集团业务规划 三、集团战略保障
目录
一、集团战略定位 二、集团业务规划 三、集团战略保障
目录
一、集团战略定位
1、集团战略定位综述 2、集团战略目标及路径 3、集团业务组合定位 4、集团资产配置 5、集团盈利模式定位 6、集团五年战略总体任务
2
星河集团战略规划逻辑结构导图
A 环境 分析
B 集团 定位
C
战略 规划
D 战略 支撑
外部环境分析
外部机遇威胁
战略基础 分析总结
企业发展基因
内部环境分析
使命与愿景
战略定位总体表述
发展目标及路径
战略定位
业务组合
资源配置
盈利模式
十二五期间战略规划
一、住宅开发
集团核心主业，聚焦中高端客户和3+2核心城市圈，坚持精品合理溢价的基础上，提升 运营周转效率，夯实现金流平台，推进集团业绩稳健增长
集团战略定位总体表述
中近期内，坚持稳健增长，适当加速， 实现强中做大目标；以地产开发为主，商业 经营协同，战略性培育金融投资业务，形成 业务协同；布局3+2核心城市圈，坚持精品开 发策略，保持稳定盈利；力争2015年前实现 上市目标。
集团战略目标：十二五期间集团总共实现收入688.5 亿元，到2015年集团总收入达到245.3亿元
十二五规划期间集团资产配置比例： 地产：商业：投资=68%：22%：11%
24%
金融 投资
商业
19% 经营
地产
开发 57%
11% 51.4亿
金融 投资
22% 商业
经营
101亿
地产 开发
68%
316亿
资源配置的原则：
住宅开发与商业持有配比：借鉴标杆，保持8：2或7：3的总体比例，确保增长与盈利的平衡，住宅开 发投资占比不低于65%
总资产周转率0.35-0.4
集团战略路径：稳步提升业务能力，实现规模稳健增 长，推进全国布局，争取2015年前上市
步 骤
稳健增长
逐步推进三大核心城市布局，投资重点依 次为巩固珠三角、优化长三角、拓展环渤 海
巩固珠三角：持续深耕深圳，实现全产品线覆盖； 加大广州及周边城市拓展力度
优化长三角：加大在长三角区域的投入，战略性进 入1-2个长三角核心城市（南京或者杭州）
注：地产收入为开发预售金额 投资分红为投资现金收入，不包括增值部分
2015年财务目标
2011-2015集团总收入：688.5亿元 地产开发总收入：640.8亿元 商业经营总收入：40.5亿元 金融投资现金分红：7.2亿元
2011-2015集团总收入平均年复合增 长率约为50%
2015年集团总收入合计：245.3亿元 房地产开发收入229.2亿元 商业经营收入10.8个亿 金融投资分红5个亿，投资资产 增值率保持在25%
聚焦环渤海：聚集北京、天津，多业态产品线布 局，商业项目优先
壮大长三角：继续深耕已经进入的核心城市，尝 试标志性商业项目；持续拓展新城市
择机布局中西部：择机布局中西部核心城市武汉、 成都
探索雅宝模式：形成雅宝项目产融互动的商业模 式，尝试模式复制，辅助土地获取
谋求上市：以住宅和商业为平台筹备上市
企业竞争能力
重点扶持： • 集中集团最好 的资产 • 保证业务的销 售 • 优化人员配置
获取回报： • 避免过多的追 加投资 • 获得短期现金 回报以支持重 点开发和重点 扶持的业务
Baidu Nhomakorabea
资源配置原则：适度增加地产开发业务投入，确保主 业发展的基础上，优化持有商业资产结构，探索地产 金融业务
2010年集团资产配置比例： 地产：三商大业业：务投资资产=配5置7%分：析19%：24%