【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位

目前报价： 单价12000-15000元/M2
特色：
水景休闲特色
古北佘山国际别墅
占地面积： 27.73万平方米
建筑面积： 6.93万平方米
容积率：
0.25
小区组成： 190栋独立别墅
单套面积： 250-460M2
花园面积： 400-1500M2
开盘时间： 04年6月上旬
目前报价： 预计单价10000多元/M2
❖独立别墅的客户来源是以非沪籍人士，上海本地客源，外地客户三分天下， 联屋以及叠加别墅主要是以上海本地客源为主；
❖客户对于别墅的认识也发生了变化，不再简单拘泥于别墅产品的简单再复 制，而是更注重细部产品、景观、生活方式等的综合因素；
❖ 综上所述：未来一段时期内，别墅的供应与需求将维持在平稳状态，但 别墅价格将稳步上升的趋势。
供应面积分析
别墅形式
独立
供应面积 260-900
集中面积 320-380
单位：平方米
联体 205-261 225-240
独立别墅集中于320-380之间，联排别墅集中于225-240之间；
代表楼盘分析
居礼
占地面积： 10万平方米
建筑面积： 2.3万平方米
容积率：
0.23
小区组成： 72栋独立别墅
赵巷别墅板块的供应量预计应在200-260万平方米， 以上已确定的项目的总供应量约为64.4万平方米。
代表楼盘分析
中海翡翠湖岸
占地面积： 40万平方米
建筑面积： 8.5万平方米
容积率：
0.238
小区组成： 218栋独立别墅
单套面积： 300-580M2
花园面积： 400-1200M2
开盘时间： 04年5月
（二）、供应分析
1、供应量分析
2002年： 供应总量： 占地面积：
540万m2 1900万m2
平均容积率：
0.28
2003年： 供应总量： 占地面积： 新上市别墅总占地面积： 平均容积率：
359.6万m2 1058.3万m2 485万m2 0.34
2、分布区域分析
普陀区
徐汇区奉贤区 宝山区
嘉定区
近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑等；
本案 •居礼 •西郊九溪十八岛 •银涛高尔夫 •金水湾 •西郊美林馆 •西郊大公馆 •豪都国际花园 •湖畔佳苑 •丽都别墅 •长堤花园 •大豪山林 •绿波花园 •西郊园中园 •瑞虹西郊花园 •西郊紫郡
居礼
本案
瑞虹西郊花园
西郊紫郡
形态和价格分布
产品形态
上海主要别墅板块分析
徐泾板块
赵巷板块
淀山湖板块
佘山板块 松江大学城
板块
上海别墅分布示意图
龙东大 道沿线 沪南公 路沿线 南六公 里沿线
莘闵 板块
九亭-泗 泾板块
三一八国道沿线
1、淀山湖板块
•位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形 成的特殊的别墅板块
•别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中 高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综 合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较 早的区域；
单套面积： 274-591M2
绿化率：
70％
尾盘价格： 9000-13000元/M2
交房时间： 03年6月
特色：
是徐泾板块目前唯一的现代风格别墅，且定位为投资型别 墅，现租赁状况非常好，租赁价格是周边别墅项目的两倍 左右。
南汇区8% 3%
3%
2%
2% 1%
长宁区11%
23% 松江区
青浦区 11%
17% 浦东新区
19% 闵行区
截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市别墅项目区域分布排行为： 1、松江区：23％ 2、闵行区：19％ 3、浦东新区：17％ 4、青浦区和长宁区各占：11％ 5、南汇区：8％ 6、徐汇区和嘉定区各占：3％ 7、普陀区和奉贤区各占：2％ 8、宝山区：1％
中海翡 翠湖岸
总规划用地：8570
亩，划分了将近15
绿
个别墅地块，进度
地
最快的将于04年4
集
月底开盘
团
恒联名人世家
•古北佘山国际别墅 •上海德天置业地块 •恒联名人世家 •上海祥逸置业地块 •中海翡翠湖岸 •国中水景休闲度假村
国中水景度
假村 超大型会所：
超市、银行、餐 厅
凯迪企业
具体布局
北部：
主要分布在方松公路的东西两侧，这些地块的招投标较早， 目前地块已开始动工或是项目结构封顶，容积率均低于0.3， 产品以低密度的独幢别墅为主，价格也都在万元以上。
15.16%
4.37%
20.15%
22.73% 37.59%
150万元以下 150-300万元 300-500万元 500-1000万元 1000万元以上
小于150万元：4477(套数)、29(楼盘个数) 150~300万元：7404(套数)、54(楼盘个数) 300~500万元：3969(套数)、35(楼盘个数) 500~1000万元：2986(套数)、20(楼盘个数) 大于1000万元：861(套数)、8(楼盘个数) 总计：19697套、147个
青浦高泾路项目
市场研究及市场定位建议
上海华燕置业策划有限公司 二零零四年四月
思维脉络图
潜在竞争对手 市
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手 场
多元价值观的客户
错
位
差异化
竞 争
目标集中
宏观市场分析
上海别墅板块 市场分析
项目分析
市场建议
寻找产品与市场最佳契合点
1、寻找竞争板块的特殊性 2、开拓市场的空白点
2002年上海市别墅客户分布
港澳台 28%
8% 外籍
37% 上海本地
27%
外省市
2003年上海别墅客户分布
6% 外籍 外地 28%
66%上海本地
（三）、小结
❖ 随着2003年整个上海“别墅年”的影响，别墅呈现出持续热销的局面， 受这一因素的持续效应，预计今年的别墅供给量将不低于2003年。
❖ 别墅需求较旺，上海市别墅的保有量不断上升，从1990年200多万平方米 上升到了2003年1200多万平方米；
•案例：中海翡翠湖岸、古北佘山国际别墅、恒联名人世家；
•发展趋势：赵巷特色别墅区共计规划8570亩用地为别墅用 地，目前这一地区目前大量的土地已被批租，且多数已进 入待开发状态，并且随着整个开发用地的向南推进，该板 块将与松江的佘山板块自然连接在一起，形成大片的中高 档别墅板块聚集区。
古北佘山 国际别墅
7% 14%
79%
独立别墅 独立、双拼 联体、独立
从周边的别墅供给情况分析，独立别墅占到近8成，而独立与双拼的 混合型产品仅占到15%，说明该区域是一个以独立别墅为主导供应的
板块市场。
价格分析
8.33%
18.18%
54.54%
18.18%
<150 150-300 300-500 500-1000
以五百万以上的高档别墅为主
周边早期的二手联排别墅的售价在8000-9000元 左右，独立别墅的抛盘价在13000-15000元之间。
容积率分析
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
礼 居
山林 大豪
长堤花园银涛高尔夫
金水湾西郊美林馆西郊园中园
绿波花豪园都国际西花郊园九溪十八岛
别墅 丽都
佳苑 湖畔
紫郡 西郊
该地区的综合容积率多集中于0.2-0.4的区间内，区域供给 的个案多以中高档产品为主；
3、别墅类型分析
独立式别墅 49%
联体别墅
23%
3%
联排别墅
13% 双拼别墅 12%
叠加式别墅
截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市各类别墅市场分额为： 1、独立式别墅：49％ 2、联体别墅：23％ 3、双拼别墅：13％ 4、叠加式别墅：12% 5、联排别墅：3％
4、在售别墅市场价格分布
5.57万平方米
0.175
共143栋独立别墅
295-645M2
1000-2000M2 单价17000-23000元/M2
依800亩大淀湖而居， 独栋占地面积大，容积 率小，总价高，是高档 型独栋别墅的代表
2、赵巷板块
•依托A9赵巷出口的这一先天优势，即将形成的中高档的别 墅区；
•别墅特征：该板块是由青浦区政府全新规划的重点别墅区， 目前该地区多数楼盘尚在前期规划中，依赖于淀浦河的水 景资源，规划成特色的水景别墅聚积区；
南部： 南部地块2003年年底才开始招标，推出的两个地块容积率都在 0.5左右。剩余待开发用地容积率也控制在0.5左右，容积率决 定了这些地块将开发独幢、双拼、联排等混合型的别墅。
已确定项目
项目名称 中海翡翠湖岸 佘山国际别墅
国中水景休闲度假村
恒联名人世家 未定 未定 未定 未定
发展商 中海集团 上海古北（集团）有限公司
➢赵巷特色别墅板块是由青浦政府统一规划，统一开发，统一 协调，大型公共绿地，休闲度假村、学校等都由政府在先前规 划的指定位置配备，避免了区域建设造成的资源浪费，并且保 证了建后的经营性问题；
➢赵巷板块在分为两北两个板块，北部地区以中高档的纯独立 别墅为主，容积率基本都在0.25以下，南部地区规划容积率在 0.5左右，由于容积率相差近一倍，南部地区的别墅产品与北 部地区会有一定的差异性，以混合型的产品进入市场，预计其 为中档市场定位，上市时间最早为明年上半年。
该项目规划为独立别墅
、联排别墅、酒店式度
0.49
多种风格
假公寓、商业中心、 SPA休闲会所等，全部
对外出售或招租，价格
将略低于周边同等别墅
现代风格与江南
0.25 150幢左右 园林风格相融合 已动工，开盘时间未定
0.23 未定
未定 未定
未定 未定
未定 未定
0.5 未定
未定 未定
0.5 未定
未定 未定
特色：
居住+旅游度假型别墅
恒联名人世家
占地面积： 26万平方米
建筑面积： 6.5万平方米
容积率：
0.25
小区组成： 150栋独立别墅
单套面积： 300-400多M2
花园面积： 500-1400M2
开盘时间： 04年5月
目前报价：
预计单价10000 元/M2
特色：
中式江南园林 风格
小结：
➢该板块地理位置优越（A9公路第一下匝道口） ，路网交通 相当便捷，南面为上海唯一的国家级佘山旅游度假区，西侧为 淀山湖旅游度假区，居住与度假功能均较为凸出；
寻找产品的唯一性
错位化的产品市场定位
上海别墅宏观市场分析
（一）、总体市场分析
上海别墅指数近期走势
1200 1150 1100 1050 1000
950 900
2003年1月
2003年3月
2003年5月
2003年7月
2003年9月
2003年11月
2004年01
2004年03
2003年上海别墅平均月上涨点数1.1％，上涨水平略低于中房上海住宅指数 （2％）的水平
周边二手别墅价格
项目名称
面积 （m2）
售价(万元)
九溪十八岛 438
552
租价
层数 2
单元占地
花园面积 （m2）
1000多
交付状态 毛坯
备注 两面环水
西郊华城
235
342
2
1亩
装修
西郊美林馆 314
276
3
西郊华城 西郊美林馆 九溪十八岛
居礼
250 314 349-438 280-350
1.3-1.4万元 /m2
国中控股（上海）有限公司
恒联企业 上海德天置业有限公司 上海祥逸置业有限公司
绿地集团 凯迪集团
占地面积 600亩 416亩
328亩
390亩 345亩 174亩 400亩
容积率 总户数 建筑风格
销售动态
预计4月底将会设临时
0.238 218幢 多种风格 接待处
0.25 190幢 欧式风格` 预计6月左右上市
8500-9500 元/m2
1.3-1.5万元 /m2
1.3-1.5万元 /m2
$30004000/月 $25003500/月
$65007500/月
西郊园中园
9000-10000 元/m2
550m2
毛坯
西班牙风格
400-800 500-1000
共70套
目前抛盘不多， 主要是由于该小 区居住已相当成
熟了
•发展趋势：由于景观的稀缺性和唯一性，该地区的开发 步伐将逐步朝着高档型度假别墅的发展方向继续发展；
1 盈湖三岛 2 佳邸别墅 3 绿洲江南园 4 太阳岛高尔夫温泉别墅 5 国际华城
以上别墅项目共开发占地面积1754亩
物业形态分析来自百度文库
5% 6% 6%
独栋 联体 叠加 双拼
83%
目前本地区别墅项目多数为尾盘，以独立别墅为绝对主力
总价分析
11% 33%
11% 45%
<150 150-300 300-500 500-1500
总价集中在500万以下，但其中也有如绿洲 江南园1000万以上/栋的独立别墅
代表楼盘分析
绿洲江南园 占地面积： 建筑面积： 容积率： 小区组成： 单套面积： 花园面积： 目前售价： 特色：
31.8万平方米
3、徐泾板块
板块概述
•是虹桥和古北的延伸，大西郊的延续，依托沪青平公路发展 •拥有大都会、银涛、草原三个高尔夫球场和马场，形成了中高档别 墅的聚集地 •良好的交通状况：沪青平公路，318国道，虹桥机场，外环线 •配套设施齐全：国际学校众多，生活设施齐全 •别墅发展：早期联排为主，目前主要为独立 •代表物业：早期拥有久事西郊花园、亚洲花园、安盛杉庄等；